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Maison de village - 110 m2 + potentiel - idéal 1er achat pour m

VilleLaroche-Saint-Cydroine (89)
Surface110
Coût Total97 820
Loyer Annuel10 816
Rentabilité11.06%
Cashflow/mois+306
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 718,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 110 m², 4 pièces, 3 chambres, Terrasse, 1 balcon, Toilettes séparées, Cave, Chauffage électrique

A Laroche Saint Cydroine, cette maison à optimiser moyennant quelques travaux et rafraichissements comprend une entrée (5 m2), une cuisine + espace dinatoire (21 m2), salon avec poêle à bois communicant avec l'entrée et la cuisine (18 m2), Wc, salle d'eau et à l'étage 2 chambres (11 m2 chacune) + pièce d'appoint (chambre) avec dressing (13 m2) + Wc. A aménager une autre pièce avec accès indépendant (25 m2), grenier aménageable (50 m2 environ), belle cave voutée, petite terrasse + ancienne écurie (aménageable 20 m2). Petit extérieur aménageable pour stationnement notamment. Présence d'un vis-à-vis aménageable Tout à l'égout - Chauffage électrique - proximité écoles et petits commerces. Gare Ter à 3 km (Paris Bercy 1h30) Visites 7 jours sur 7 sur rdv

Honoraires à la charge du vendeur. Dpe en cours. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Votre conseiller We Invest France : Jean Claude Grippat Agent commercial (Entreprise individuelle) Rsac 421 975 236 SENS. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Laroche-Saint-Cydroine
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89400
Coordonnées : 47.964010, 3.484570
Total : 97 820
Prix d'acquisition : 79 000
Travaux : 12 500
Valeur du bien : 91 500
Frais de notaire : 6 320
Coût estimé : 6 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 901€/mois
Loyer annuel estimé : 10816€/an
Fourchette totale : 720€ - 1128€/mois
Fourchette annuelle : 8641€ - 13539€/an
Rentabilité brute :11.06%
Fourchette de rentabilité :8.83% - 13.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 474,47 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :162 191
Prix d'achat :79 000
Décote à l'achat :-83 191 (-51.3%)
Marge achat-revente :64 371€ (39.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :477,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :27,72€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 505,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 498,06
Coût de l'assurance :8 314,70
Taxe foncière : 1 081,63€/an
Soit par mois : 90,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 901,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 595,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :305,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 50 m² (grenier aménageable)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Nettoyage
Nettoyage et rangement de la cave avec murs en pierre
Quantité: cave de 15 m²
Raison: État 2/5 visible - usure importante, nettoyage nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500(114 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 901 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 816 €/an
Calcul : 901 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 157 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 820 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 333 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 082 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 071
Revenus locatifs : +10 816
Charges déductibles : -17 071
Résultat foncier Année 1 : -6 255(Déficit de 6 255 €)
Imputable sur revenu global : 6 255
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 571 €/an
Revenus locatifs : +10 816
Charges déductibles : -4 571
Résultat foncier Années 2+ : 6 245 €/an
Prix d'achat du bien : 79 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 81617 0753 160-6 2586 258 €--
211 0334 4893 0756 543---
311 2534 4012 9876 852---
411 4784 3102 8967 169---
511 7084 2162 8017 492---
611 9424 1182 7047 824---
712 1814 0182 6048 163---
812 4253 9142 5008 511---
912 6733 8072 3928 866---
1012 9263 6962 2829 231---
1113 1853 5812 1679 604---
1213 4493 4632 0499 986---
1313 7183 3411 92610 377---
1413 9923 2141 80010 778---
1514 2723 0841 66911 188---
1614 5572 9491 53511 609---
1714 8482 8091 39512 039---
1815 1452 6651 25112 480---
1915 4482 5171 10212 932---
2015 7572 36394913 394---
2116 0722 20479013 868---
2216 3942 04062614 354---
2316 7221 87145614 851---
2417 0561 69528115 361---
2517 3971 51410015 883---
TOTAL346 45093 35445 498253 0966 258Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 877
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 253 096
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 816 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 271 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 271-1 877+4 148
2+2 271+1 963+308
3+2 271+2 056+215
4+2 271+2 151+120
5+2 271+2 248+23
6+2 271+2 347-76
7+2 271+2 449-178
8+2 271+2 553-282
9+2 271+2 660-389
10+2 271+2 769-498
11+2 271+2 881-610
12+2 271+2 996-725
13+2 271+3 113-842
14+2 271+3 233-962
15+2 271+3 356-1 085
16+2 271+3 483-1 212
17+2 271+3 612-1 341
18+2 271+3 744-1 473
19+2 271+3 880-1 609
20+2 271+4 018-1 747
21+2 271+4 160-1 889
22+2 271+4 306-2 035
23+2 271+4 455-2 184
24+2 271+4 608-2 337
25+2 271+4 765-2 494
Total+56 775+75 929+-19 154
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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