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Terrain avec maison neuf à vendre

VilleCombs-la-Ville (77)
Surface132
Coût Total326 372
Loyer Annuel22 995
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois-4
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 282 900 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 2 143,18 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, 5 chambres, Entrée séparée

Votre projet de vie personnalisée à COMBS LA VILLE ! Découvrez ce terrain à bâtir d'une surface de 400m² et imaginez la maison de vos rêves dans un cadre de vie dynamique et familial. Pour cela, Maisons Pierre vous propose une maison de 132,14m² avec 5 chambres.

Combs-la-Ville, avec ses près de 20 000 habitants, offre un cadre de vie agréable et bien équipé. La ville dispose de plusieurs établissements scolaires, pharmacies, médecins et commerces, ainsi que de services de crèche pour les familles. Elle est desservie par plusieurs lignes de bus et la gare RER D, facilitant les déplacements. À seulement 30 minutes en transport en commun, Paris est facilement accessible, tandis que le centre commercial régional Carré Sénart se trouve à proximité.

Cette belle maison familiale aux lignes contemporaines de 133 m² est construite sur vide sanitaire. Au rez-de-chaussée, elle comprend une entrée ouverte sur une grande pièce de vie de plus de 46 m² avec cuisine ouverte, une chambre, un WC et un grand cellier de plus de 5 m². L'étage se compose de 4 belles chambres dont une suite parentale avec salle d'eau, d'une salle de bains équipée et d'un WC indépendant.

Les menuiseries sont en PVC de couleur blanche. La toiture est réalisée en tuiles béton double romane. Plusieurs couleurs d'enduit extérieur sont proposées. Pour votre confort, nous l'avons équipée d'un système isolant de haute performance, d'une climatisation réversible (Pompe A Chaleur Air/Air), de volets roulants motorisés et pilotables à distance, d'une box domotique et d'un chauffe-eau thermodynamique.

Pour personnaliser et configurer cette maison, selon vos envies et besoins, choisissez vos options parmi une multitude de finitions et prestations à la carte. N'hésitez pas à faire une demande de renseignements.

Cette maison est conforme à la Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020). Classe énergétique : A

Garanties et assurances obligatoires incluses (voir détails en agence). Prix indicatif hors peintures, hors options et hors frais annexes. Terrain sélectionné et vu pour vous sous réserve de disponibilité et au prix indiqué par notre partenaire foncier. Visuels non contractuels. Cette offre est proposée à COMBS LA VILLE 77380.

Ville : Combs-la-Ville
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77380
Coordonnées : 48.659523, 2.559286
Total : 326 372
Prix d'acquisition : 282 900
Travaux : 20 840
Valeur du bien : 303 740
Frais de notaire : 22 632
Coût estimé : 22 632
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 12.84€ - 16.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1916€/mois
Loyer annuel estimé : 22995€/an
Fourchette totale : 1695€ - 2166€/mois
Fourchette annuelle : 20342€ - 25994€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 7.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 719,7 €/m²
Basé sur :109 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :359 000
Prix d'achat :282 900
Décote à l'achat :-76 100 (-21.2%)
Marge achat-revente :32 628€ (9.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :326 372
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 633,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :95,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 729,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :163 796,55
Coût de l'assurance :28 557,55
Taxe foncière : 2 299,49€/an
Soit par mois : 191,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 916,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 920,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-4,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 4/5 présumé - salle de bain sans photo, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 46 m²)
Raison: État 4/5 présumé - salon sans photo, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 840(158 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 800
    Peinture murs et plafonds: 70 m² × 40€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 840
    Peinture murs et plafonds salon: 46 m² × 40€/m² = 1840€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Combs-la-Ville. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix pour la salle de bain sont basés sur une moyenne de 2000€/m² pour une rénovation complète. Les prix pour le parquet flottant et la peinture sont basés sur des estimations réalistes pour la pose et la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

AA(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 916 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 995 €/an
Calcul : 1 916 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 280 €/an
Base de calcul : Emprunt de 326 372 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 142 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 299 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 840
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 562
Revenus locatifs : +22 995
Charges déductibles : -35 562
Résultat foncier Année 1 : -12 567(Déficit de 12 567 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 1 867
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 722 €/an
Revenus locatifs : +22 995
Charges déductibles : -14 722
Résultat foncier Années 2+ : 8 273 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1866.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 282 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 183 885(65% de 282 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 687 €/an
Calcul : 183 885 € × 3,636% = 6 687
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 99535 57211 290-12 57710 700 €1 877 €1 877 €
223 45514 43610 9959 018---
323 92414 13010 6889 794---
424 40213 81310 37110 589---
524 89013 48410 04311 406---
625 38813 1449 70312 244---
725 89612 7929 35013 104---
826 41412 4278 98513 987---
926 94212 0498 60814 893---
1027 48111 6588 21615 823---
1128 03111 2537 81116 778---
1228 59110 8347 39217 758---
1329 16310 3996 95718 764---
1429 7469 9496 50819 797---
1530 3419 4836 04220 858---
1630 9489 0015 55921 947---
1731 5678 5015 06023 066---
1832 1987 9844 54224 215---
1932 8427 4484 00625 394---
2033 4996 8933 45126 606---
2134 1696 3192 87727 851---
2234 8535 7242 28229 129---
2335 5505 1071 66630 442---
2436 2614 4691 02831 791---
2536 9863 80936733 177---
TOTAL736 535270 681163 797465 85310 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 465 853
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 995 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 829 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 829-3 210+8 039
2+4 829+2 142+2 687
3+4 829+2 938+1 891
4+4 829+3 177+1 652
5+4 829+3 422+1 407
6+4 829+3 673+1 156
7+4 829+3 931+898
8+4 829+4 196+633
9+4 829+4 468+361
10+4 829+4 747+82
11+4 829+5 033-204
12+4 829+5 327-498
13+4 829+5 629-800
14+4 829+5 939-1 110
15+4 829+6 257-1 428
16+4 829+6 584-1 755
17+4 829+6 920-2 091
18+4 829+7 264-2 435
19+4 829+7 618-2 789
20+4 829+7 982-3 153
21+4 829+8 355-3 526
22+4 829+8 739-3 910
23+4 829+9 133-4 304
24+4 829+9 537-4 708
25+4 829+9 953-5 124
Total+120 725+139 756+-19 031
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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