Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Terrain avec maison neuf à vendre

Bien expiré
VilleCombs-la-Ville (77)
Surface132m²
Coût Total326 372€
Loyer Annuel22 995€
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois-4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 282 900 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 2 143,18 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, 5 chambres, Entrée séparée

Votre projet de vie personnalisée à COMBS LA VILLE ! Découvrez ce terrain à bâtir d'une surface de 400m² et imaginez la maison de vos rêves dans un cadre de vie dynamique et familial. Pour cela, Maisons Pierre vous propose une maison de 132,14m² avec 5 chambres.

Combs-la-Ville, avec ses près de 20 000 habitants, offre un cadre de vie agréable et bien équipé. La ville dispose de plusieurs établissements scolaires, pharmacies, médecins et commerces, ainsi que de services de crèche pour les familles. Elle est desservie par plusieurs lignes de bus et la gare RER D, facilitant les déplacements. À seulement 30 minutes en transport en commun, Paris est facilement accessible, tandis que le centre commercial régional Carré Sénart se trouve à proximité.

Cette belle maison familiale aux lignes contemporaines de 133 m² est construite sur vide sanitaire. Au rez-de-chaussée, elle comprend une entrée ouverte sur une grande pièce de vie de plus de 46 m² avec cuisine ouverte, une chambre, un WC et un grand cellier de plus de 5 m². L'étage se compose de 4 belles chambres dont une suite parentale avec salle d'eau, d'une salle de bains équipée et d'un WC indépendant.

Les menuiseries sont en PVC de couleur blanche. La toiture est réalisée en tuiles béton double romane. Plusieurs couleurs d'enduit extérieur sont proposées. Pour votre confort, nous l'avons équipée d'un système isolant de haute performance, d'une climatisation réversible (Pompe A Chaleur Air/Air), de volets roulants motorisés et pilotables à distance, d'une box domotique et d'un chauffe-eau thermodynamique.

Pour personnaliser et configurer cette maison, selon vos envies et besoins, choisissez vos options parmi une multitude de finitions et prestations à la carte. N'hésitez pas à faire une demande de renseignements.

Cette maison est conforme à la Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020). Classe énergétique : A

Garanties et assurances obligatoires incluses (voir détails en agence). Prix indicatif hors peintures, hors options et hors frais annexes. Terrain sélectionné et vu pour vous sous réserve de disponibilité et au prix indiqué par notre partenaire foncier. Visuels non contractuels. Cette offre est proposée à COMBS LA VILLE 77380.

Ville : Combs-la-Ville
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77380
Coordonnées : 48.659523, 2.559286
Total : 326 372€
Prix d'acquisition : 282 900€
Travaux : 20 840€
Valeur du bien : 303 740€
Frais de notaire : 22 632€
Coût estimé : 22 632€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 12.84€ - 16.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1916€/mois
Loyer annuel estimé : 22995€/an
Fourchette totale : 1695€ - 2166€/mois
Fourchette annuelle : 20342€ - 25994€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 7.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 719,7 €/m²
Basé sur :109 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :359 000 €
Prix d'achat :282 900 €
Décote à l'achat :-76 100€ (-21.2%)
Marge achat-revente :32 628€ (9.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :326 372€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 633,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :95,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 729,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :163 796,55€
Coût de l'assurance :28 557,55€
Taxe foncière : 2 299,49€/an
Soit par mois : 191,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 916,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 920,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-4,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 4/5 présumé - salle de bain sans photo, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 46 m²)
Raison: État 4/5 présumé - salon sans photo, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 840 €(158 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 800€
    Peinture murs et plafonds: 70 m² × 40€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 840€
    Peinture murs et plafonds salon: 46 m² × 40€/m² = 1840€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Combs-la-Ville. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix pour la salle de bain sont basés sur une moyenne de 2000€/m² pour une rénovation complète. Les prix pour le parquet flottant et la peinture sont basés sur des estimations réalistes pour la pose et la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 916 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 995 €/an
Calcul : 1 916 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 280 €/an
Base de calcul : Emprunt de 326 372 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 142 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 299 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 562 €
Revenus locatifs : +22 995 €
Charges déductibles : -35 562 €
Résultat foncier Année 1 : -12 567 €(Déficit de 12 567 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 867 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 722 €/an
Revenus locatifs : +22 995 €
Charges déductibles : -14 722 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 273 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1866.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 282 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 183 885 €(65% de 282 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 687 €/an
Calcul : 183 885 € × 3,636% = 6 687 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 995 €35 572 €11 290 €-12 577 €10 700 €1 877 €1 877 €
223 455 €14 436 €10 995 €9 018 €---
323 924 €14 130 €10 688 €9 794 €---
424 402 €13 813 €10 371 €10 589 €---
524 890 €13 484 €10 043 €11 406 €---
625 388 €13 144 €9 703 €12 244 €---
725 896 €12 792 €9 350 €13 104 €---
826 414 €12 427 €8 985 €13 987 €---
926 942 €12 049 €8 608 €14 893 €---
1027 481 €11 658 €8 216 €15 823 €---
1128 031 €11 253 €7 811 €16 778 €---
1228 591 €10 834 €7 392 €17 758 €---
1329 163 €10 399 €6 957 €18 764 €---
1429 746 €9 949 €6 508 €19 797 €---
1530 341 €9 483 €6 042 €20 858 €---
1630 948 €9 001 €5 559 €21 947 €---
1731 567 €8 501 €5 060 €23 066 €---
1832 198 €7 984 €4 542 €24 215 €---
1932 842 €7 448 €4 006 €25 394 €---
2033 499 €6 893 €3 451 €26 606 €---
2134 169 €6 319 €2 877 €27 851 €---
2234 853 €5 724 €2 282 €29 129 €---
2335 550 €5 107 €1 666 €30 442 €---
2436 261 €4 469 €1 028 €31 791 €---
2536 986 €3 809 €367 €33 177 €---
TOTAL736 535 €270 681 €163 797 €465 853 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 465 853 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 995 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 829 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 829 €-3 210 €+8 039 €
2+4 829 €+2 142 €+2 687 €
3+4 829 €+2 938 €+1 891 €
4+4 829 €+3 177 €+1 652 €
5+4 829 €+3 422 €+1 407 €
6+4 829 €+3 673 €+1 156 €
7+4 829 €+3 931 €+898 €
8+4 829 €+4 196 €+633 €
9+4 829 €+4 468 €+361 €
10+4 829 €+4 747 €+82 €
11+4 829 €+5 033 €-204 €
12+4 829 €+5 327 €-498 €
13+4 829 €+5 629 €-800 €
14+4 829 €+5 939 €-1 110 €
15+4 829 €+6 257 €-1 428 €
16+4 829 €+6 584 €-1 755 €
17+4 829 €+6 920 €-2 091 €
18+4 829 €+7 264 €-2 435 €
19+4 829 €+7 618 €-2 789 €
20+4 829 €+7 982 €-3 153 €
21+4 829 €+8 355 €-3 526 €
22+4 829 €+8 739 €-3 910 €
23+4 829 €+9 133 €-4 304 €
24+4 829 €+9 537 €-4 708 €
25+4 829 €+9 953 €-5 124 €
Total+120 725 €+139 756 €+-19 031 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →