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Appartement 5 pièces 163 m²

Bien expiré
VilleDreux (28)
Surface163m²
Coût Total252 380€
Loyer Annuel20 739€
Rentabilité8.22%
Cashflow/mois+234€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 231 000 €
Surface : 163 m²
Prix au m² : 1 417,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 3 chambres

Hyper centre ville Appartement d'habitation de plain pied comprenant entrée, séjour double ouvert sur cuisine aménagée et équipée, salle à manger, deux chambres, salle d'eau, deux dressings, buanderie, trois toilettes. Chambre ou bureau en mezzanine. Jardin d'hiver, local rangement. Appartement cosy et atypique, en bon état, très bien situé. Les écoles et les commerces à pied. Référence annonce : 143773 Consommation énergétique : 101 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 3 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Dreux
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28100
Coordonnées : 48.745934, 1.393593
Total : 252 380€
Prix d'acquisition : 231 000€
Travaux : 2 900€
Valeur du bien : 233 900€
Frais de notaire : 18 480€
Coût estimé : 18 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 163m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.79€ - 12.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1728€/mois
Loyer annuel estimé : 20739€/an
Fourchette totale : 1434€ - 2083€/mois
Fourchette annuelle : 17203€ - 25001€/an
Rentabilité brute :8.22%
Fourchette de rentabilité :6.82% - 9.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :252 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 249,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :71,51€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 321,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 613,63€
Coût de l'assurance :21 452,30€
Taxe foncière : 2 073,85€/an
Soit par mois : 172,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 728,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 494,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :233,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée et équipée, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager (plaque, four, hotte, frigo), réfection plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 900 €(18 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:1 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 15000€, Électroménager complet = 4000€, Plomberie cuisine = 2000€, Électricité cuisine = 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:800€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 8000€, Plomberie salle de bain = 2000€, Électricité salle de bain = 1000€, Carrelage murs (20 m²) = 40€/m² × 20 = 800€, Carrelage sol (10 m²) = 40€/m² × 10 = 400€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:450€
    Peinture 3 chambres: 3 chambres = 25€/m² × 90 = 2250€, Main d'œuvre: 450€
  • Salon:150€
    Peinture salon: 1 salon = 25€/m² × 30 = 750€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 728 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 739 €/an
Calcul : 1 728 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 472 €/an
Base de calcul : Emprunt de 252 380 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 858 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 074 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 304 €
Revenus locatifs : +20 739 €
Charges déductibles : -14 304 €
Résultat foncier Année 1 : 6 435 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 404 €/an
Revenus locatifs : +20 739 €
Charges déductibles : -11 404 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 335 €/an
Prix d'achat du bien : 231 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 150 150 €(65% de 231 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 460 €/an
Calcul : 150 150 € × 3,636% = 5 460 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 739 €14 312 €8 480 €6 427 €---
221 153 €11 187 €8 255 €9 967 €---
321 576 €10 954 €8 022 €10 623 €---
422 008 €10 713 €7 781 €11 295 €---
522 448 €10 464 €7 532 €11 985 €---
622 897 €10 206 €7 274 €12 691 €---
723 355 €9 939 €7 007 €13 416 €---
823 822 €9 663 €6 731 €14 159 €---
924 299 €9 377 €6 445 €14 921 €---
1024 784 €9 082 €6 150 €15 703 €---
1125 280 €8 776 €5 844 €16 504 €---
1225 786 €8 460 €5 528 €17 326 €---
1326 301 €8 133 €5 201 €18 169 €---
1426 828 €7 794 €4 862 €19 033 €---
1527 364 €7 444 €4 512 €19 920 €---
1627 911 €7 082 €4 150 €20 829 €---
1728 470 €6 707 €3 776 €21 762 €---
1829 039 €6 320 €3 388 €22 719 €---
1929 620 €5 919 €2 987 €23 701 €---
2030 212 €5 504 €2 572 €24 708 €---
2130 816 €5 075 €2 143 €25 742 €---
2231 433 €4 631 €1 699 €26 802 €---
2332 061 €4 171 €1 239 €27 890 €---
2432 703 €3 696 €764 €29 006 €---
2533 357 €3 205 €273 €30 152 €---
TOTAL664 262 €198 812 €122 614 €465 450 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 465 450 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 739 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 355 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 355 €+1 928 €+2 427 €
2+4 355 €+2 990 €+1 365 €
3+4 355 €+3 187 €+1 168 €
4+4 355 €+3 389 €+966 €
5+4 355 €+3 595 €+760 €
6+4 355 €+3 807 €+548 €
7+4 355 €+4 025 €+330 €
8+4 355 €+4 248 €+107 €
9+4 355 €+4 476 €-121 €
10+4 355 €+4 711 €-356 €
11+4 355 €+4 951 €-596 €
12+4 355 €+5 198 €-843 €
13+4 355 €+5 451 €-1 096 €
14+4 355 €+5 710 €-1 355 €
15+4 355 €+5 976 €-1 621 €
16+4 355 €+6 249 €-1 894 €
17+4 355 €+6 529 €-2 174 €
18+4 355 €+6 816 €-2 461 €
19+4 355 €+7 110 €-2 755 €
20+4 355 €+7 412 €-3 057 €
21+4 355 €+7 722 €-3 367 €
22+4 355 €+8 041 €-3 686 €
23+4 355 €+8 367 €-4 012 €
24+4 355 €+8 702 €-4 347 €
25+4 355 €+9 046 €-4 691 €
Total+108 875 €+139 635 €+-30 760 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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