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Digne les bains, appartement t2bis

VilleDigne-les-Bains (04)
Surface44m²
Coût Total118 100€
Loyer Annuel5 230€
Rentabilité4.43%
Cashflow/mois-233€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

DIGNE LES BAINS, EN HYPER CENTRE, APPARTEMENT DE TYPE 2/3 DE 43,55M2 , situé au 2e étage d'un immeuble composé d'une pièce de vie, d'une chambre, d'une petite pièce et d'une salle d'eau avec toilettes.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 023 € et 1 383 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Digne-les-Bains
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04000
Coordonnées : 44.097496, 6.241080
Total : 118 100€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 58 700€
Valeur du bien : 113 700€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 9.91€/m²/mois
Fourchette : 7.68€ - 12.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 436€/mois
Loyer annuel estimé : 5230€/an
Fourchette totale : 338€ - 562€/mois
Fourchette annuelle : 4057€ - 6743€/an
Rentabilité brute :4.43%
Fourchette de rentabilité :3.44% - 5.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 416,64 €/m²
Basé sur :214 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 332 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-7 332€ (-11.8%)
Marge achat-revente :-55 768€ (-89.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :591,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :34,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 625,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 270,93€
Coût de l'assurance :10 333,75€
Taxe foncière : 523,04€/an
Soit par mois : 43,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 435,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 669,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-233,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais supposé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais supposé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, changement de carrelage si nécessaire
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct mais carrelage usé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si insuffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à niveau de la plomberie, remplacement des tuyauteries obsolètes
Quantité: plomberie complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais supposé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 700 €(1 334 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Menuiseries:2 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 700€ = 2800€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète 2 chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Plomberie:4 000€
    Rénovation plomberie complète: 1 plomberie complète × 4000€ = 4000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Digne-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 436 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 230 €/an
Calcul : 436 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 082 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 100 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 413 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 523 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 718 €
Revenus locatifs : +5 230 €
Charges déductibles : -63 718 €
Résultat foncier Année 1 : -58 488 €(Déficit de 58 488 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 088 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 018 €/an
Revenus locatifs : +5 230 €
Charges déductibles : -5 018 €
Résultat foncier Années 2+ : 212 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37087.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 230 €63 722 €4 086 €-58 492 €21 400 €37 092 €37 092 €
25 335 €4 915 €3 978 €420 €--36 671 €
35 442 €4 804 €3 868 €638 €--36 034 €
45 551 €4 689 €3 753 €861 €--35 172 €
55 662 €4 570 €3 634 €1 091 €--34 081 €
65 775 €4 447 €3 511 €1 327 €--32 754 €
75 890 €4 320 €3 383 €1 570 €--31 183 €
86 008 €4 188 €3 251 €1 820 €--29 363 €
96 128 €4 051 €3 115 €2 077 €--27 286 €
106 251 €3 910 €2 973 €2 341 €--24 945 €
116 376 €3 763 €2 827 €2 613 €--22 332 €
126 503 €3 611 €2 675 €2 892 €---
136 633 €3 454 €2 518 €3 179 €---
146 766 €3 291 €2 355 €3 475 €---
156 901 €3 123 €2 186 €3 779 €---
167 039 €2 948 €2 012 €4 091 €---
177 180 €2 767 €1 831 €4 413 €---
187 324 €2 580 €1 644 €4 744 €---
197 470 €2 386 €1 450 €5 084 €---
207 620 €2 185 €1 249 €5 434 €---
217 772 €1 977 €1 041 €5 795 €---
227 928 €1 762 €826 €6 165 €---
238 086 €1 539 €603 €6 547 €---
248 248 €1 308 €372 €6 940 €---
258 413 €1 069 €133 €7 344 €---
TOTAL167 531 €141 381 €59 271 €26 151 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 26 151 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 230 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 098 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 098 €-6 420 €+7 518 €
2+1 098 €0 €+1 098 €
3+1 098 €0 €+1 098 €
4+1 098 €0 €+1 098 €
5+1 098 €0 €+1 098 €
6+1 098 €0 €+1 098 €
7+1 098 €0 €+1 098 €
8+1 098 €0 €+1 098 €
9+1 098 €0 €+1 098 €
10+1 098 €0 €+1 098 €
11+1 098 €0 €+1 098 €
12+1 098 €+868 €+230 €
13+1 098 €+954 €+144 €
14+1 098 €+1 042 €+56 €
15+1 098 €+1 134 €-36 €
16+1 098 €+1 227 €-129 €
17+1 098 €+1 324 €-226 €
18+1 098 €+1 423 €-325 €
19+1 098 €+1 525 €-427 €
20+1 098 €+1 630 €-532 €
21+1 098 €+1 738 €-640 €
22+1 098 €+1 850 €-752 €
23+1 098 €+1 964 €-866 €
24+1 098 €+2 082 €-984 €
25+1 098 €+2 203 €-1 105 €
Total+27 450 €+14 545 €+12 905 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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