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Appartement rénové avec garage

VilleVilleneuve-de-Marsan (40)
Surface107
Coût Total153 900
Loyer Annuel10 386
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-36
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 1 261,68 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au centre de Villeneuve de Marsan, appartement rénové de 4 pièces d'une surface de 107 m², situé au premier étage d'une maison de ville de deux étages (le deuxième étage est un grenier de 90 m² aménageable). En très bon état général, ce logement comprend 2 chambres (dont une avec un point d'eau), une pièce bureau/dressing, une salle de bain avec baignoire, une cuisine séparée, un garage avec porte automatique. Il bénéficie de deux balcons avec une orientation sud et est. Chauffage au gaz, classe énergie D.

Ville : Villeneuve-de-Marsan
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40190
Coordonnées : 43.892090, -0.306880
Total : 153 900
Prix d'acquisition : 135 000
Travaux : 8 100
Valeur du bien : 143 100
Frais de notaire : 10 800
Coût estimé : 10 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107
Loyer prédit : 8.09€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 866€/mois
Loyer annuel estimé : 10386€/an
Fourchette totale : 717€ - 1045€/mois
Fourchette annuelle : 8600€ - 12544€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :770,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :44,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 815,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 237,90
Coût de l'assurance :13 466,25
Taxe foncière : 1 038,64€/an
Soit par mois : 86,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 865,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 901,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-36,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Bien que le chauffage soit au gaz, une vérification est recommandée pour assurer l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des éléments sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état, mais un rafraîchissement léger est conseillé.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible pour améliorer l'esthétique.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible pour améliorer l'esthétique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 100(76 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 4200€ = 4200€ (fourniture + pose, incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:1 200
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 1200€ = 1200€ (peinture et vérification des éléments sanitaires, incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800
    Peinture chambres: 2 chambres × 900€ = 1800€ (peinture murs et plafonds, incluant main d'œuvre)
  • Salon:900
    Peinture salon: 1 salon × 900€ = 900€ (peinture murs et plafonds, incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-de-Marsan (zone rurale, coefficient 0.85 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 200✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 866 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 386 €/an
Calcul : 866 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 319 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 900 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 539 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 039 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 996
Revenus locatifs : +10 386
Charges déductibles : -14 996
Résultat foncier Année 1 : -4 610(Déficit de 4 610 €)
Imputable sur revenu global : 4 610
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 896 €/an
Revenus locatifs : +10 386
Charges déductibles : -6 896
Résultat foncier Années 2+ : 3 490 €/an
Prix d'achat du bien : 135 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 38615 0015 324-4 6154 615 €--
210 5946 7625 1853 832---
310 8066 6175 0404 189---
411 0226 4684 8914 554---
511 2436 3134 7364 930---
611 4676 1524 5755 315---
711 6975 9864 4095 710---
811 9315 8144 2376 116---
912 1695 6364 0596 533---
1012 4135 4523 8746 961---
1112 6615 2613 6837 400---
1212 9145 0633 4867 851---
1313 1724 8583 2818 314---
1413 4364 6463 0698 790---
1513 7054 4262 8499 278---
1613 9794 1992 6219 780---
1714 2583 9632 38610 295---
1814 5433 7192 14210 824---
1914 8343 4661 88911 368---
2015 1313 2051 62811 926---
2115 4342 9341 35712 500---
2215 7422 6531 07613 089---
2316 0572 36378513 694---
2416 3782 06248514 316---
2516 7061 75017314 956---
TOTAL332 679124 77077 238207 9094 615Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 384
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 909
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 386 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 181 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 181-1 384+3 565
2+2 181+1 150+1 031
3+2 181+1 257+924
4+2 181+1 366+815
5+2 181+1 479+702
6+2 181+1 594+587
7+2 181+1 713+468
8+2 181+1 835+346
9+2 181+1 960+221
10+2 181+2 088+93
11+2 181+2 220-39
12+2 181+2 355-174
13+2 181+2 494-313
14+2 181+2 637-456
15+2 181+2 784-603
16+2 181+2 934-753
17+2 181+3 089-908
18+2 181+3 247-1 066
19+2 181+3 410-1 229
20+2 181+3 578-1 397
21+2 181+3 750-1 569
22+2 181+3 927-1 746
23+2 181+4 108-1 927
24+2 181+4 295-2 114
25+2 181+4 487-2 306
Total+54 525+62 373+-7 848
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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