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Appartement

VilleBourges (18)
Surface69m²
Coût Total134 221€
Loyer Annuel7 725€
Rentabilité5.76%
Cashflow/mois-225€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 510 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 442,17 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

Dans immeuble ancien en copropriété, Appartement F3 de 69m², comprenant : entrée, cuisine aménagée, séjour, 2 chambres, salle d'eau-wc, débarras + comble aménageable au dessus. Cave. Chauffage individuel électrique. Charges annuelles 1250?. Actuellement loué 500? hors charges. Mandat de vente n°3754. - https://www.loft-international.com/pages/nos-honoraires/

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.080569, 2.398932
Total : 134 221€
Prix d'acquisition : 99 510€
Travaux : 26 750€
Valeur du bien : 126 260€
Frais de notaire : 7 961€
Coût estimé : 7 961€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 644€/mois
Loyer annuel estimé : 7725€/an
Fourchette totale : 490€ - 846€/mois
Fourchette annuelle : 5881€ - 10146€/an
Rentabilité brute :5.76%
Fourchette de rentabilité :4.38% - 7.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 682,11 €/m²
Basé sur :388 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 065 €
Prix d'achat :99 510 €
Décote à l'achat :-16 555€ (-14.3%)
Marge achat-revente :-18 156€ (-15.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 221€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :661,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :39,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 700,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 136,83€
Coût de l'assurance :11 744,34€
Taxe foncière : 772,47€/an
Soit par mois : 64,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 104,17€/mois
Soit par an : 1 250,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 643,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 868,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-225,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique individuel par une pompe à chaleur air/air (clim réversible)
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et rafraîchissement des sols dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état correct nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et vérification du parquet
Quantité: salon complet (15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 750 €(388 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 2100€
  • Cuisine:2 500€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 25€/m² = 250€, Main d'œuvre: 2250€
  • Salle de bain:1 200€
    Peinture murs salle de bain: 6 m² × 25€/m² = 150€, Main d'œuvre: 1050€
  • Chambres:2 700€
    Peinture murs chambres: 24 m² × 25€/m² = 600€, Main d'œuvre: 2100€
  • Salon:1 350€
    Peinture murs salon: 15 m² × 25€/m² = 375€, Main d'œuvre: 975€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 644 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 725 €/an
Calcul : 644 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 439 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 221 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 470 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 772 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 250 €/an
Calcul : 104 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 681 €
Revenus locatifs : +7 725 €
Charges déductibles : -33 681 €
Résultat foncier Année 1 : -25 956 €(Déficit de 25 956 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 556 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 931 €/an
Revenus locatifs : +7 725 €
Charges déductibles : -6 931 €
Résultat foncier Années 2+ : 794 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4556.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 510 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 682 €(65% de 99 510 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 352 €/an
Calcul : 64 682 € × 3,636% = 2 352 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 725 €33 685 €4 443 €-25 961 €21 400 €4 561 €4 561 €
27 879 €6 817 €4 324 €1 063 €--3 498 €
38 037 €6 694 €4 202 €1 343 €--2 155 €
48 198 €6 567 €4 075 €1 631 €--524 €
58 361 €6 436 €3 943 €1 926 €---
68 529 €6 300 €3 807 €2 229 €---
78 699 €6 159 €3 667 €2 540 €---
88 873 €6 014 €3 522 €2 859 €---
99 051 €5 864 €3 372 €3 187 €---
109 232 €5 709 €3 217 €3 523 €---
119 416 €5 548 €3 056 €3 868 €---
129 605 €5 382 €2 890 €4 222 €---
139 797 €5 211 €2 719 €4 586 €---
149 993 €5 033 €2 541 €4 959 €---
1510 193 €4 850 €2 358 €5 343 €---
1610 396 €4 660 €2 168 €5 736 €---
1710 604 €4 464 €1 972 €6 140 €---
1810 816 €4 261 €1 769 €6 555 €---
1911 033 €4 051 €1 559 €6 981 €---
2011 253 €3 835 €1 342 €7 419 €---
2111 479 €3 610 €1 118 €7 868 €---
2211 708 €3 378 €886 €8 330 €---
2311 942 €3 139 €646 €8 804 €---
2412 181 €2 891 €398 €9 290 €---
2512 425 €2 634 €142 €9 790 €---
TOTAL247 425 €153 193 €64 137 €94 232 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 232 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 725 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 622 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 622 €-6 420 €+8 042 €
2+1 622 €0 €+1 622 €
3+1 622 €0 €+1 622 €
4+1 622 €0 €+1 622 €
5+1 622 €+420 €+1 202 €
6+1 622 €+669 €+953 €
7+1 622 €+762 €+860 €
8+1 622 €+858 €+764 €
9+1 622 €+956 €+666 €
10+1 622 €+1 057 €+565 €
11+1 622 €+1 160 €+462 €
12+1 622 €+1 267 €+355 €
13+1 622 €+1 376 €+246 €
14+1 622 €+1 488 €+134 €
15+1 622 €+1 603 €+19 €
16+1 622 €+1 721 €-99 €
17+1 622 €+1 842 €-220 €
18+1 622 €+1 967 €-345 €
19+1 622 €+2 094 €-472 €
20+1 622 €+2 226 €-604 €
21+1 622 €+2 360 €-738 €
22+1 622 €+2 499 €-877 €
23+1 622 €+2 641 €-1 019 €
24+1 622 €+2 787 €-1 165 €
25+1 622 €+2 937 €-1 315 €
Total+40 550 €+28 270 €+12 280 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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