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54m²

VilleAmbon (56)
Surface54m²
Coût Total93 794€
Loyer Annuel8 137€
Rentabilité8.68%
Cashflow/mois+109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 60 550 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 121,3 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Résidence secondaire avec un accès à 800 m de la plage. Disponible de suite, modèle résidentiel de 54 m². Équipé de façon suivante : Belle pièce de vie lumineuse, grande cuisine tout équipée, 2 chambres (2 lit double 140 ) avec placard, canapé dans le salon, 1w.c séparé, 1 SDB. Convecteurs dans toutes les pièces et équipé d’une clim 4 saisons. 1 abri de jardin raccordé au tout à l’égout avec l’eau et l’électricité. Location de la parcelle 3 240 € Hors charges. De nombreux commerces de proximité. La zone commerciale à 5 minutes en voiture, de nombreuses balades permettent un dépaysement total. De nombreux points d’intérêt touristiques et culturels émaillent la région. Pour plus de renseignements nous contacter par téléphone si intéressé.

Ville : Ambon
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56190
Coordonnées : 47.551500, -2.548540
Total : 93 794€
Prix d'acquisition : 60 550€
Travaux : 28 400€
Valeur du bien : 88 950€
Frais de notaire : 4 844€
Coût estimé : 4 844€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 12.56€/m²/mois
Fourchette : 9.91€ - 15.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 678€/mois
Loyer annuel estimé : 8137€/an
Fourchette totale : 535€ - 859€/mois
Fourchette annuelle : 6424€ - 10307€/an
Rentabilité brute :8.68%
Fourchette de rentabilité :6.85% - 10.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 180,33 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :225 738 €
Prix d'achat :60 550 €
Décote à l'achat :-165 188€ (-73.2%)
Marge achat-revente :131 944€ (58.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 794€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :467,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :34,39€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 501,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 319,04€
Coût de l'assurance :10 317,34€
Taxe foncière : 813,74€/an
Soit par mois : 67,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 678,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 569,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :108,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement des convecteurs par un système de chauffage plus performant, comme une pompe à chaleur air/air.
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE A - Maison - Amélioration du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, électroménager) pour moderniser l'espace.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine légèrement datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique.
Quantité: 1 installation pour 54 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 400 €(526 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Remplacement pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:5 400€
    Mise aux normes électricité: 54 m² × 100€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ambon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 678 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 137 €/an
Calcul : 678 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 195 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 794 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 413 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 814 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 821 €
Revenus locatifs : +8 137 €
Charges déductibles : -32 821 €
Résultat foncier Année 1 : -24 684 €(Déficit de 24 684 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 284 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 421 €/an
Revenus locatifs : +8 137 €
Charges déductibles : -4 421 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 716 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3284.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 550 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 358 €(65% de 60 550 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 431 €/an
Calcul : 39 358 € × 3,636% = 1 431 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 137 €32 825 €3 198 €-24 687 €21 400 €3 287 €3 287 €
28 300 €4 340 €3 114 €3 960 €---
38 466 €4 253 €3 026 €4 213 €---
48 636 €4 162 €2 936 €4 473 €---
58 808 €4 069 €2 843 €4 739 €---
68 984 €3 972 €2 746 €5 012 €---
79 164 €3 872 €2 646 €5 292 €---
89 347 €3 768 €2 542 €5 579 €---
99 534 €3 661 €2 434 €5 873 €---
109 725 €3 550 €2 323 €6 175 €---
119 919 €3 435 €2 208 €6 485 €---
1210 118 €3 316 €2 089 €6 802 €---
1310 320 €3 193 €1 966 €7 128 €---
1410 527 €3 065 €1 839 €7 462 €---
1510 737 €2 933 €1 707 €7 804 €---
1610 952 €2 796 €1 570 €8 156 €---
1711 171 €2 655 €1 429 €8 516 €---
1811 394 €2 509 €1 282 €8 886 €---
1911 622 €2 357 €1 131 €9 265 €---
2011 855 €2 200 €974 €9 654 €---
2112 092 €2 038 €812 €10 054 €---
2212 334 €1 870 €644 €10 464 €---
2312 580 €1 696 €470 €10 884 €---
2412 832 €1 516 €290 €11 316 €---
2513 089 €1 330 €103 €11 759 €---
TOTAL260 644 €105 380 €46 319 €155 264 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 264 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 137 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 709 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 709 €-6 420 €+8 129 €
2+1 709 €+202 €+1 507 €
3+1 709 €+1 264 €+445 €
4+1 709 €+1 342 €+367 €
5+1 709 €+1 422 €+287 €
6+1 709 €+1 504 €+205 €
7+1 709 €+1 588 €+121 €
8+1 709 €+1 674 €+35 €
9+1 709 €+1 762 €-53 €
10+1 709 €+1 853 €-144 €
11+1 709 €+1 945 €-236 €
12+1 709 €+2 041 €-332 €
13+1 709 €+2 138 €-429 €
14+1 709 €+2 238 €-529 €
15+1 709 €+2 341 €-632 €
16+1 709 €+2 447 €-738 €
17+1 709 €+2 555 €-846 €
18+1 709 €+2 666 €-957 €
19+1 709 €+2 780 €-1 071 €
20+1 709 €+2 896 €-1 187 €
21+1 709 €+3 016 €-1 307 €
22+1 709 €+3 139 €-1 430 €
23+1 709 €+3 265 €-1 556 €
24+1 709 €+3 395 €-1 686 €
25+1 709 €+3 528 €-1 819 €
Total+42 725 €+46 579 €+-3 854 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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