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maison vente 5 pieces boynes 112m2

Bien expiré
VilleBoynes (45)
Surface112
Coût Total167 320
Loyer Annuel10 432
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-95
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 973,21 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 chambres 112 m² à BOYNES - Opportunité à Saisir !

Situation géographique : 10 min de Pithiviers - 20 min RER D - 35 min RER C - 20 min A19

Située au centre du village avec une cour pavée fermée et sans vis à vis. Au rez de chaussée vous trouverez un séjour avec cheminée, une cuisine pré aménagée, une salle d'eau qui mérite d'être repensée, et un WC. A l'étage il y a trois chambres, un wc et une partie grenier qui peut déjà servir de dressing ou autre selon vos besoins. A cela s'ajoute un porche, une cave et un abri extérieur.

L'intérieur présente un agencement fonctionnel avec un véritable potentiel d'aménagement et de personnalisation. Imaginez-vous réaménager chaque pièce selon vos goûts et besoins, pour transformer cette maison en un véritable cocon chaleureux.

Cette maison pleine de charme possède un fort potentiel et représente une opportunité à saisir rapidement. Contactez-moi dès maintenant pour organiser une visite !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 244 et classe CLIMAT B indice 9. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Aurélie Chaillot mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de ORLEANS sous le numéro 942116781, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Boynes
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45300
Total : 167 320
Prix d'acquisition : 109 000
Travaux : 49 600
Valeur du bien : 158 600
Frais de notaire : 8 720
Coût estimé : 8 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112
Loyer prédit : 7.76€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 10.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 869€/mois
Loyer annuel estimé : 10432€/an
Fourchette totale : 664€ - 1139€/mois
Fourchette annuelle : 7963€ - 13667€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 435,05 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :160 725
Prix d'achat :109 000
Décote à l'achat :-51 725 (-32.2%)
Marge achat-revente :-6 595€ (-4.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :828,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :48,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 877,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 288,98
Coût de l'assurance :14 640,50
Taxe foncière : 1 043,24€/an
Soit par mois : 86,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 869,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 964,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-95,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 244 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 112 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer la conformité et la sécurité de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 600(443 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 400
    Isolation toiture/combles: 112 m² × 75€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:10 500
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambres:900
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement cuisine:4 500
    Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions: 1 cuisine complète × 4500€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:600
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Mise aux normes électricité:900
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau électrique × 900€ = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Mise aux normes plomberie:2 000
    Vérification et mise à jour plomberie: 1 maison × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Boynes). Coefficients régionaux appliqués. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 35 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage, Rafraîchissement cuisine
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 869 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 432 €/an
Calcul : 869 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 617 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 320 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 586 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 043 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 845
Revenus locatifs : +10 432
Charges déductibles : -56 845
Résultat foncier Année 1 : -46 413(Déficit de 46 413 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 013
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 245 €/an
Revenus locatifs : +10 432
Charges déductibles : -7 245
Résultat foncier Années 2+ : 3 187 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25013.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 43256 8515 622-46 41821 400 €25 018 €25 018 €
210 6417 1025 4733 540--21 479 €
310 8546 9475 3183 907--17 572 €
411 0716 7875 1584 284--13 289 €
511 2926 6224 9934 670--8 618 €
611 5186 4514 8225 067--3 551 €
711 7496 2744 6455 474---
811 9846 0914 4625 892---
912 2235 9024 2736 321---
1012 4685 7064 0776 762---
1112 7175 5033 8747 214---
1212 9715 2943 6657 678---
1313 2315 0773 4488 154---
1413 4954 8533 2248 643---
1513 7654 6202 9929 145---
1614 0414 3802 7519 660---
1714 3214 1322 50310 190---
1814 6083 8752 24610 733---
1914 9003 6091 98011 291---
2015 1983 3341 70511 864---
2115 5023 0491 42112 453---
2215 8122 7551 12613 057---
2316 1282 45182213 678---
2416 4512 13650714 315---
2516 7801 81018114 970---
TOTAL334 153171 61081 289162 54221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 542
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 432 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 191 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 191-6 420+8 611
2+2 1910+2 191
3+2 1910+2 191
4+2 1910+2 191
5+2 1910+2 191
6+2 1910+2 191
7+2 191+577+1 614
8+2 191+1 768+423
9+2 191+1 896+295
10+2 191+2 029+162
11+2 191+2 164+27
12+2 191+2 303-112
13+2 191+2 446-255
14+2 191+2 593-402
15+2 191+2 743-552
16+2 191+2 898-707
17+2 191+3 057-866
18+2 191+3 220-1 029
19+2 191+3 387-1 196
20+2 191+3 559-1 368
21+2 191+3 736-1 545
22+2 191+3 917-1 726
23+2 191+4 103-1 912
24+2 191+4 295-2 104
25+2 191+4 491-2 300
Total+54 775+48 763+6 012
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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