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T4 lumineux de 76 m² avec Parking Sous-Sol ? Quartier Papus

VilleToulouse (31)
Surface76
Coût Total158 120
Loyer Annuel11 254
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois-219
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 828,95 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 10
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 15, Mandat exclusif

Au coeur du quartier de Papus, découvrez ce bel appartement T4 de 76 m², bénéficiant d'une agréable vue dégagée sur Toulouse. Vous serez séduit par sa pièce de vie lumineuse, prolongée par une loggia offrant un véritable espace de détente. L'appartement propose une distribution fonctionnelle avec trois chambres, une cuisine indépendante, une salle de bains ainsi que de nombreux rangements, offrant un cadre de vie confortable et agréable au quotidien. Un parking privatif en sous-sol ainsi qu'un cellier viennent compléter ce bien, apportant un confort appréciable et des espaces de stockage supplémentaires. Son emplacement est un véritable atout : transports en commun, commerces, établissements scolaires et espaces verts sont accessibles à quelques minutes, facilitant le quotidien tout en offrant un environnement agréable. Un appartement lumineux, fonctionnel et idéalement situé, qui saura séduire aussi bien une famille qu'un acquéreur à la recherche d'un bien offrant un excellent équilibre entre confort, emplacement et qualité de vie. À découvrir sans tarder. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Copropriété de 1210 lots - dont 410 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2800.00 euros. - https://storage.gra.cloud.ovh.net/v1/AUTH_e0b83750570d4ff1986fe199b41300e4/kimono/a900a131f114e861dc8255b630f8e324b5f3b370/raw

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.570823, 1.416702
Total : 158 120
Prix d'acquisition : 139 000
Travaux : 8 000
Valeur du bien : 147 000
Frais de notaire : 11 120
Coût estimé : 11 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 938€/mois
Loyer annuel estimé : 11254€/an
Fourchette totale : 734€ - 1198€/mois
Fourchette annuelle : 8811€ - 14375€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 9.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 528,77 €/m²
Basé sur :102 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 187
Prix d'achat :139 000
Décote à l'achat :+22 813 (+19.6%)
Marge achat-revente :-41 933€ (-36.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :789,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :39,53€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 829,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 847,29
Coût de l'assurance :11 859,00
Taxe foncière : 1 125,40€/an
Soit par mois : 93,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 233,33€/mois
Soit par an : 2 799,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 937,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 156,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-218,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 169 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés par une nouvelle cuisine équipée de milieu de gamme
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures de la salle de bain par des éléments modernes
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu mais rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000(105 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Cuisine complète milieu de gamme estimée à 8000€ incluant la main d'œuvre. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 938 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 254 €/an
Calcul : 938 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 433 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 120 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 474 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 125 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 800 €/an
Calcul : 233 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 833
Revenus locatifs : +11 254
Charges déductibles : -17 833
Résultat foncier Année 1 : -6 579(Déficit de 6 579 €)
Imputable sur revenu global : 6 579
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 833 €/an
Revenus locatifs : +11 254
Charges déductibles : -9 833
Résultat foncier Années 2+ : 1 421 €/an
Prix d'achat du bien : 139 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 25417 8385 439-6 5846 584 €--
211 4799 6955 2961 784---
311 7099 5475 1482 161---
411 9439 3944 9952 548---
512 1829 2364 8362 946---
612 4259 0724 6723 354---
712 6748 9024 5023 772---
812 9278 7264 3264 202---
913 1868 5434 1444 642---
1013 4508 3553 9555 095---
1113 7198 1593 7605 559---
1213 9937 9573 5586 036---
1314 2737 7483 3486 525---
1414 5587 5313 1317 027---
1514 8497 3072 9077 543---
1615 1467 0742 6758 072---
1715 4496 8342 4348 616---
1815 7586 5852 1859 174---
1916 0736 3271 9279 747---
2016 3956 0601 66010 335---
2116 7235 7831 38310 940---
2217 0575 4971 09711 560---
2317 3985 20180112 198---
2417 7464 89449412 853---
2518 1014 57617613 525---
TOTAL360 468196 84078 847163 6286 584Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 975
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 163 628
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 254 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 363 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 363-1 975+4 338
2+2 363+535+1 828
3+2 363+648+1 715
4+2 363+765+1 598
5+2 363+884+1 479
6+2 363+1 006+1 357
7+2 363+1 132+1 231
8+2 363+1 260+1 103
9+2 363+1 393+970
10+2 363+1 528+835
11+2 363+1 668+695
12+2 363+1 811+552
13+2 363+1 957+406
14+2 363+2 108+255
15+2 363+2 263+100
16+2 363+2 422-59
17+2 363+2 585-222
18+2 363+2 752-389
19+2 363+2 924-561
20+2 363+3 101-738
21+2 363+3 282-919
22+2 363+3 468-1 105
23+2 363+3 659-1 296
24+2 363+3 856-1 493
25+2 363+4 058-1 695
Total+59 075+49 088+9 987
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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