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Appartement 4 pièces 84 m²

Bien expiré
VilleVénissieux (69)
Surface84m²
Coût Total199 292€
Loyer Annuel13 046€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-296€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 900 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 665,48 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 7, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Exclusivité Nestenn Vénissieux -

Dans une résidence sécurisée fermée et arborée réputée pour son calme et sa bonne tenue : Venez découvrir ce T4 de 84m² avec balcon fermé sans vis à vis en dernier étage. Il se compose d'un lumineux séjour double, d'une spacieuse cuisine indépendante, de 3 chambres spacieuses, d'une salle d'eau avec douche, WC, de nombreux rangements, d'un cellier et d'un garage. Bon état général.

A proximité des transports (bus et tramway) , commerces et écoles. Copropriété de 130 lots - dont 56 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2950.00 euros.

Ville : Vénissieux
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69200
Coordonnées : 45.700294, 4.882414
Total : 199 292€
Prix d'acquisition : 139 900€
Travaux : 48 200€
Valeur du bien : 188 100€
Frais de notaire : 11 192€
Coût estimé : 11 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 12.94€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 15.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1087€/mois
Loyer annuel estimé : 13046€/an
Fourchette totale : 898€ - 1317€/mois
Fourchette annuelle : 10773€ - 15798€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :972,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :56,47€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 028,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 378,61€
Coût de l'assurance :16 939,82€
Taxe foncière : 1 304,56€/an
Soit par mois : 108,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 245,83€/mois
Soit par an : 2 949,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 087,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 383,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-296,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - peinture en bon état mais rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 200 €(574 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 750€ = 6000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (inclut placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (installation incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vénissieux (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 087 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 046 €/an
Calcul : 1 087 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 413 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 292 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 678 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 305 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 950 €/an
Calcul : 246 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 545 €
Revenus locatifs : +13 046 €
Charges déductibles : -59 545 €
Résultat foncier Année 1 : -46 499 €(Déficit de 46 499 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 099 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 345 €/an
Revenus locatifs : +13 046 €
Charges déductibles : -11 345 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 701 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25099.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 935 €(65% de 139 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 307 €/an
Calcul : 90 935 € × 3,636% = 3 307 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 046 €59 551 €6 419 €-46 505 €21 400 €25 105 €25 105 €
213 307 €11 177 €6 245 €2 129 €--22 976 €
313 573 €10 998 €6 066 €2 575 €--20 402 €
413 844 €10 813 €5 881 €3 031 €--17 370 €
514 121 €10 621 €5 689 €3 500 €--13 871 €
614 403 €10 423 €5 491 €3 980 €--9 891 €
714 691 €10 219 €5 287 €4 472 €--5 418 €
814 985 €10 008 €5 076 €4 977 €--441 €
915 285 €9 790 €4 858 €5 495 €---
1015 591 €9 564 €4 632 €6 026 €---
1115 903 €9 332 €4 400 €6 571 €---
1216 221 €9 091 €4 159 €7 129 €---
1316 545 €8 843 €3 911 €7 702 €---
1416 876 €8 586 €3 654 €8 290 €---
1517 213 €8 321 €3 389 €8 892 €---
1617 558 €8 047 €3 115 €9 511 €---
1717 909 €7 764 €2 832 €10 145 €---
1818 267 €7 472 €2 540 €10 795 €---
1918 632 €7 170 €2 238 €11 463 €---
2019 005 €6 858 €1 925 €12 147 €---
2119 385 €6 535 €1 603 €12 850 €---
2219 773 €6 202 €1 270 €13 571 €---
2320 168 €5 858 €926 €14 310 €---
2420 572 €5 503 €571 €15 069 €---
2520 983 €5 136 €203 €15 847 €---
TOTAL417 854 €263 881 €92 379 €153 973 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 973 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 046 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 740 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 740 €-6 420 €+9 160 €
2+2 740 €0 €+2 740 €
3+2 740 €0 €+2 740 €
4+2 740 €0 €+2 740 €
5+2 740 €0 €+2 740 €
6+2 740 €0 €+2 740 €
7+2 740 €0 €+2 740 €
8+2 740 €0 €+2 740 €
9+2 740 €+1 516 €+1 224 €
10+2 740 €+1 808 €+932 €
11+2 740 €+1 971 €+769 €
12+2 740 €+2 139 €+601 €
13+2 740 €+2 311 €+429 €
14+2 740 €+2 487 €+253 €
15+2 740 €+2 668 €+72 €
16+2 740 €+2 853 €-113 €
17+2 740 €+3 043 €-303 €
18+2 740 €+3 239 €-499 €
19+2 740 €+3 439 €-699 €
20+2 740 €+3 644 €-904 €
21+2 740 €+3 855 €-1 115 €
22+2 740 €+4 071 €-1 331 €
23+2 740 €+4 293 €-1 553 €
24+2 740 €+4 521 €-1 781 €
25+2 740 €+4 754 €-2 014 €
Total+68 500 €+46 192 €+22 308 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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