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Achat maison 2 étages

Bien expiré
VilleAlos (09)
Surface95m²
Coût Total123 700€
Loyer Annuel7 999€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 789,47 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans le charmant village d'Alos, découvrez cette adorable maison typique de la région à rénover. Elle se compose d'une séjour-cuisine, salle d'eau, WC, cellier au rez-de-chaussée, de 2 chambres au 1er étage et au second, d'une pièce et d'une chambre. Un jardin de 260 m² complète l'offre.

Ville : Alos
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09200
Coordonnées : 42.885520, 1.098260
Total : 123 700€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 42 700€
Valeur du bien : 117 700€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.34€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 667€/mois
Loyer annuel estimé : 7999€/an
Fourchette totale : 507€ - 876€/mois
Fourchette annuelle : 6085€ - 10514€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :603,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :37,11€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 640,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 339,15€
Coût de l'assurance :11 133,00€
Taxe foncière : 799,89€/an
Soit par mois : 66,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 666,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 707,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 700 €(449 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:3 800€
    Isolation des combles: 95 m² × 40€/m² = 3800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 850€ = 8500€ (pose incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 340€
    Parquet flottant: 39 m² × 60€/m² = 2340€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 560€
    Peinture murs et plafonds: 39 m² × 40€/m² = 1560€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:5 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 500€/m² = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation:4 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alos (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 667 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 999 €/an
Calcul : 667 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 980 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 700 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 445 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 800 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 926 €
Revenus locatifs : +7 999 €
Charges déductibles : -47 926 €
Résultat foncier Année 1 : -39 927 €(Déficit de 39 927 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 527 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 226 €/an
Revenus locatifs : +7 999 €
Charges déductibles : -5 226 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 773 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18526.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 999 €47 929 €3 984 €-39 931 €21 400 €18 531 €18 531 €
28 159 €5 122 €3 876 €3 037 €--15 493 €
38 322 €5 010 €3 765 €3 312 €--12 182 €
48 488 €4 895 €3 650 €3 593 €--8 589 €
58 658 €4 776 €3 531 €3 882 €--4 707 €
68 831 €4 654 €3 408 €4 178 €--529 €
79 008 €4 527 €3 282 €4 481 €---
89 188 €4 396 €3 151 €4 792 €---
99 372 €4 260 €3 015 €5 112 €---
109 559 €4 120 €2 875 €5 439 €---
119 751 €3 976 €2 731 €5 775 €---
129 946 €3 827 €2 582 €6 119 €---
1310 144 €3 673 €2 427 €6 472 €---
1410 347 €3 513 €2 268 €6 834 €---
1510 554 €3 349 €2 103 €7 206 €---
1610 765 €3 179 €1 933 €7 587 €---
1710 981 €3 003 €1 758 €7 978 €---
1811 200 €2 821 €1 576 €8 379 €---
1911 424 €2 634 €1 389 €8 790 €---
2011 653 €2 440 €1 195 €9 212 €---
2111 886 €2 240 €995 €9 646 €---
2212 124 €2 034 €788 €10 090 €---
2312 366 €1 820 €575 €10 546 €---
2412 613 €1 599 €354 €11 014 €---
2512 866 €1 371 €126 €11 494 €---
TOTAL256 206 €131 169 €57 339 €125 036 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 036 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 999 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 680 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 680 €-6 420 €+8 100 €
2+1 680 €0 €+1 680 €
3+1 680 €0 €+1 680 €
4+1 680 €0 €+1 680 €
5+1 680 €0 €+1 680 €
6+1 680 €0 €+1 680 €
7+1 680 €+1 186 €+494 €
8+1 680 €+1 438 €+242 €
9+1 680 €+1 533 €+147 €
10+1 680 €+1 632 €+48 €
11+1 680 €+1 732 €-52 €
12+1 680 €+1 836 €-156 €
13+1 680 €+1 942 €-262 €
14+1 680 €+2 050 €-370 €
15+1 680 €+2 162 €-482 €
16+1 680 €+2 276 €-596 €
17+1 680 €+2 393 €-713 €
18+1 680 €+2 514 €-834 €
19+1 680 €+2 637 €-957 €
20+1 680 €+2 764 €-1 084 €
21+1 680 €+2 894 €-1 214 €
22+1 680 €+3 027 €-1 347 €
23+1 680 €+3 164 €-1 484 €
24+1 680 €+3 304 €-1 624 €
25+1 680 €+3 448 €-1 768 €
Total+42 000 €+37 511 €+4 489 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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