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Maison à vendre 6 pièces SIZUN (29)

VilleSizun (29)
Surface90m²
Coût Total142 508€
Loyer Annuel10 579€
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois+39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 600 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 973,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 90 m², 6 pièces, 4 chambres, 1 343 m² de terrain, Cheminée, Toilettes séparées, Salon, 1 salle de douche, 2 places de parking, Chauffage électrique, Frais d'agences inclus, Cuisine américaine équipée

Gwénaëlle TROMEUR conseillère indépendante sur le secteur des Monts d'Arrée et alentours vous propose cette maison sur la commune de Sizun.

Grande maison familiale avec jardin et poêle à bois ! Vous cherchez l'équilibre parfait entre vie de bourg et douceur de vivre ? Venez découvrir cette charmante et spacieuse maison mitonnée des deux côtés, idéalement située au cœur de Sizun, à proximité immédiate des commodités à pied.

Dès l'entrée, vous serez séduits par l'atmosphère accueillante et chaleureuse des lieux.

Au rez-de-chaussée :

Une entrée accueillante qui dessert les pièces de vie. Un salon-séjour lumineux et convivial, accompagné d'un poêle à bois, idéal pour vos soirées d'hiver en famille. Une cuisine aménagée prête à recevoir vos talents culinaires. Une grande salle d'eau. Un premier WC indépendant pour plus de praticité au quotidien.

À l'étage :

Un espace nuit généreux composé de quatre belles chambres, parfaites pour accueillir toute la famille, aménager un bureau ou une salle de jeux. Un second WC indépendant à l'étage.

Les extérieurs : Le grand plus de cette maison ? Une jolie parcelle de terrain privative en plein bourg ! Idéale pour profiter des beaux jours, organiser des barbecues ou laisser jouer les enfants en toute sécurité.

Les atouts : Emplacement privilégié tout-à-pied, cachet du poêle à bois, volumes généreux, extérieur agréable.

Une visite s'impose pour ressentir tout le potentiel de cette maison où il fait bon vivre.

Contactez moi pour plus de renseignements ou organiser une visite. Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, soit 9,50% TTC du prix hors honoraires.

Contactez Gwenaelle TROMEUR Entrepreneur Individuel, Agent commercial (RSAC N°890 266 042 Greffe de BREST) (réf. 615987 )

Ville : Sizun
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29450
Coordonnées : 48.404777, -4.076609
Total : 142 508€
Prix d'acquisition : 87 600€
Travaux : 47 900€
Valeur du bien : 135 500€
Frais de notaire : 7 008€
Coût estimé : 7 008€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.77€ - 12.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 882€/mois
Loyer annuel estimé : 10579€/an
Fourchette totale : 699€ - 1112€/mois
Fourchette annuelle : 8388€ - 13341€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 9.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 726,72 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :155 404 €
Prix d'achat :87 600 €
Décote à l'achat :-67 804€ (-43.6%)
Marge achat-revente :12 896€ (8.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 508€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :697,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :57,00€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 754,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 735,86€
Coût de l'assurance :17 100,96€
Taxe foncière : 1 057,88€/an
Soit par mois : 88,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 881,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 842,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :38,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec meubles modernes mais usés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures et rafraîchissement de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec éléments légèrement datés
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète des 4 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 4 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état et sol usé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification de l'état du poêle à bois
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 1 système de plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 900 €(532 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 400€
    Isolation combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 500€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation chambres: 36 m² × 200€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sizun (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 882 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 579 €/an
Calcul : 882 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 628 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 508 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 684 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 058 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 270 €
Revenus locatifs : +10 579 €
Charges déductibles : -54 270 €
Résultat foncier Année 1 : -43 691 €(Déficit de 43 691 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 291 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 370 €/an
Revenus locatifs : +10 579 €
Charges déductibles : -6 370 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 209 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22291.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 940 €(65% de 87 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 071 €/an
Calcul : 56 940 € × 3,636% = 2 071 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 579 €54 274 €4 632 €-43 696 €21 400 €22 296 €22 296 €
210 790 €6 250 €4 508 €4 541 €--17 755 €
311 006 €6 121 €4 379 €4 886 €--12 869 €
411 226 €5 987 €4 245 €5 239 €--7 630 €
511 451 €5 850 €4 108 €5 601 €--2 029 €
611 680 €5 707 €3 965 €5 973 €---
711 913 €5 560 €3 818 €6 353 €---
812 152 €5 408 €3 666 €6 744 €---
912 395 €5 251 €3 509 €7 144 €---
1012 643 €5 089 €3 347 €7 554 €---
1112 895 €4 921 €3 179 €7 975 €---
1213 153 €4 747 €3 005 €8 406 €---
1313 416 €4 568 €2 826 €8 848 €---
1413 685 €4 383 €2 641 €9 302 €---
1513 958 €4 192 €2 450 €9 767 €---
1614 238 €3 994 €2 252 €10 244 €---
1714 522 €3 790 €2 048 €10 733 €---
1814 813 €3 579 €1 837 €11 234 €---
1915 109 €3 360 €1 618 €11 749 €---
2015 411 €3 135 €1 393 €12 276 €---
2115 720 €2 902 €1 160 €12 818 €---
2216 034 €2 661 €919 €13 373 €---
2316 355 €2 412 €670 €13 942 €---
2416 682 €2 155 €413 €14 527 €---
2517 015 €1 889 €147 €15 126 €---
TOTAL338 842 €158 184 €66 736 €180 658 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 658 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 579 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 222 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 222 €-6 420 €+8 642 €
2+2 222 €0 €+2 222 €
3+2 222 €0 €+2 222 €
4+2 222 €0 €+2 222 €
5+2 222 €0 €+2 222 €
6+2 222 €+1 183 €+1 039 €
7+2 222 €+1 906 €+316 €
8+2 222 €+2 023 €+199 €
9+2 222 €+2 143 €+79 €
10+2 222 €+2 266 €-44 €
11+2 222 €+2 392 €-170 €
12+2 222 €+2 522 €-300 €
13+2 222 €+2 654 €-432 €
14+2 222 €+2 791 €-569 €
15+2 222 €+2 930 €-708 €
16+2 222 €+3 073 €-851 €
17+2 222 €+3 220 €-998 €
18+2 222 €+3 370 €-1 148 €
19+2 222 €+3 525 €-1 303 €
20+2 222 €+3 683 €-1 461 €
21+2 222 €+3 845 €-1 623 €
22+2 222 €+4 012 €-1 790 €
23+2 222 €+4 183 €-1 961 €
24+2 222 €+4 358 €-2 136 €
25+2 222 €+4 538 €-2 316 €
Total+55 550 €+54 197 €+1 353 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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