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Appartement t2

VilleNoyon (60)
Surface47m²
Coût Total118 800€
Loyer Annuel7 221€
Rentabilité6.08%
Cashflow/mois-89€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 75 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 595,74 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T2 comprenant entrée, cuisine, salle de bain, salle à manger, chambre, wc et 3 placards proche centre ville. (47 m2)

Ville : Noyon
Département : Oise
Région : Hauts de France
Code postal : 60400
Coordonnées : 49.579100, 2.998920
Total : 118 800€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 37 800€
Valeur du bien : 112 800€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 12.80€/m²/mois
Fourchette : 10.56€ - 15.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 602€/mois
Loyer annuel estimé : 7221€/an
Fourchette totale : 496€ - 730€/mois
Fourchette annuelle : 5954€ - 8757€/an
Rentabilité brute :6.08%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 7.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 068,97 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :50 242 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :+24 758€ (+49.3%)
Marge achat-revente :-68 558€ (-136.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :596,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :34,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 630,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 004,75€
Coût de l'assurance :10 395,00€
Taxe foncière : 722,06€/an
Soit par mois : 60,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 601,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 690,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-89,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, peinture et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais légèrement datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 800 €(804 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:800€
    Peinture chambre: 16 m² × 50€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Noyon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 602 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 221 €/an
Calcul : 602 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 129 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 800 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 416 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 722 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 067 €
Revenus locatifs : +7 221 €
Charges déductibles : -43 067 €
Résultat foncier Année 1 : -35 847 €(Déficit de 35 847 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 447 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 267 €/an
Revenus locatifs : +7 221 €
Charges déductibles : -5 267 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 953 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14446.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 221 €43 071 €4 133 €-35 851 €21 400 €14 451 €14 451 €
27 365 €5 163 €4 025 €2 202 €--12 249 €
37 512 €5 051 €3 914 €2 461 €--9 788 €
47 663 €4 936 €3 798 €2 727 €--7 061 €
57 816 €4 816 €3 678 €3 000 €--4 060 €
67 972 €4 691 €3 553 €3 281 €--779 €
78 132 €4 562 €3 425 €3 569 €---
88 294 €4 429 €3 291 €3 865 €---
98 460 €4 291 €3 153 €4 169 €---
108 629 €4 148 €3 010 €4 481 €---
118 802 €4 000 €2 862 €4 802 €---
128 978 €3 846 €2 708 €5 132 €---
139 158 €3 687 €2 549 €5 470 €---
149 341 €3 523 €2 385 €5 818 €---
159 527 €3 352 €2 214 €6 175 €---
169 718 €3 175 €2 038 €6 543 €---
179 912 €2 993 €1 855 €6 920 €---
1810 111 €2 803 €1 665 €7 308 €---
1910 313 €2 607 €1 469 €7 706 €---
2010 519 €2 403 €1 266 €8 116 €---
2110 729 €2 193 €1 055 €8 537 €---
2210 944 €1 975 €837 €8 969 €---
2311 163 €1 749 €611 €9 414 €---
2411 386 €1 515 €377 €9 871 €---
2511 614 €1 272 €135 €10 342 €---
TOTAL231 279 €126 251 €60 005 €105 028 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 028 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 221 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 516 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 516 €-6 420 €+7 936 €
2+1 516 €0 €+1 516 €
3+1 516 €0 €+1 516 €
4+1 516 €0 €+1 516 €
5+1 516 €0 €+1 516 €
6+1 516 €0 €+1 516 €
7+1 516 €+837 €+679 €
8+1 516 €+1 160 €+356 €
9+1 516 €+1 251 €+265 €
10+1 516 €+1 344 €+172 €
11+1 516 €+1 441 €+75 €
12+1 516 €+1 539 €-23 €
13+1 516 €+1 641 €-125 €
14+1 516 €+1 745 €-229 €
15+1 516 €+1 853 €-337 €
16+1 516 €+1 963 €-447 €
17+1 516 €+2 076 €-560 €
18+1 516 €+2 192 €-676 €
19+1 516 €+2 312 €-796 €
20+1 516 €+2 435 €-919 €
21+1 516 €+2 561 €-1 045 €
22+1 516 €+2 691 €-1 175 €
23+1 516 €+2 824 €-1 308 €
24+1 516 €+2 961 €-1 445 €
25+1 516 €+3 102 €-1 586 €
Total+37 900 €+31 508 €+6 392 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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