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Proche centre-ville- Maison (104 m2 habitables) avec garage et appartement.

VilleDecazeville (12)
Surface104m²
Coût Total126 372€
Loyer Annuel8 991€
Rentabilité7.11%
Cashflow/mois+10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 900 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 729,81 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Cave, Nombre de WC : 2, Jardin

Rez-de-jardin: cuisine donnant sur terrasse, séjour avec balcon,3 chambres, salle d'eau, wc. RDC: Appartement T2 indépendant ( environ 28m2) à rafraîchir, garage avec portail automatique, cave. terrain clos. chauffage électrique, raccordée à l'assainissement collectif. Tél pour visite au 0652947058-Eric SEGOND- - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/231880.pdf

Ville : Decazeville
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12300
Coordonnées : 44.552929, 2.280949
Total : 126 372€
Prix d'acquisition : 75 900€
Travaux : 44 400€
Valeur du bien : 120 300€
Frais de notaire : 6 072€
Coût estimé : 6 072€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 7.20€/m²/mois
Fourchette : 5.58€ - 9.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 749€/mois
Loyer annuel estimé : 8991€/an
Fourchette totale : 581€ - 967€/mois
Fourchette annuelle : 6969€ - 11599€/an
Rentabilité brute :7.11%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 9.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :925 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 200 €
Prix d'achat :75 900 €
Décote à l'achat :-20 300€ (-21.1%)
Marge achat-revente :-30 172€ (-31.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 372€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :627,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :36,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 664,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 002,11€
Coût de l'assurance :11 057,55€
Taxe foncière : 899,08€/an
Soit par mois : 74,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 749,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 739,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 350 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 400 €(427 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 950€ = 9500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafond: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Decazeville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 749 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 991 €/an
Calcul : 749 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 280 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 372 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 442 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 899 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 021 €
Revenus locatifs : +8 991 €
Charges déductibles : -50 021 €
Résultat foncier Année 1 : -41 030 €(Déficit de 41 030 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 630 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 621 €/an
Revenus locatifs : +8 991 €
Charges déductibles : -5 621 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 370 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19630.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 335 €(65% de 75 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 794 €/an
Calcul : 49 335 € × 3,636% = 1 794 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 991 €50 025 €4 284 €-41 034 €21 400 €19 634 €19 634 €
29 171 €5 512 €4 170 €3 659 €--15 976 €
39 354 €5 395 €4 053 €3 959 €--12 016 €
49 541 €5 273 €3 932 €4 268 €--7 749 €
59 732 €5 148 €3 806 €4 584 €--3 164 €
69 927 €5 018 €3 676 €4 909 €---
710 125 €4 883 €3 542 €5 242 €---
810 328 €4 744 €3 403 €5 583 €---
910 534 €4 600 €3 259 €5 934 €---
1010 745 €4 451 €3 110 €6 294 €---
1110 960 €4 297 €2 956 €6 663 €---
1211 179 €4 138 €2 796 €7 041 €---
1311 402 €3 972 €2 631 €7 430 €---
1411 631 €3 802 €2 460 €7 829 €---
1511 863 €3 625 €2 283 €8 238 €---
1612 100 €3 442 €2 100 €8 659 €---
1712 342 €3 252 €1 911 €9 090 €---
1812 589 €3 056 €1 715 €9 533 €---
1912 841 €2 854 €1 512 €9 987 €---
2013 098 €2 644 €1 302 €10 454 €---
2113 360 €2 427 €1 085 €10 933 €---
2213 627 €2 202 €860 €11 425 €---
2313 900 €1 969 €628 €11 930 €---
2414 178 €1 729 €387 €12 449 €---
2514 461 €1 480 €138 €12 982 €---
TOTAL287 977 €139 937 €62 002 €148 040 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 040 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 991 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 888 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 888 €-6 420 €+8 308 €
2+1 888 €0 €+1 888 €
3+1 888 €0 €+1 888 €
4+1 888 €0 €+1 888 €
5+1 888 €0 €+1 888 €
6+1 888 €+523 €+1 365 €
7+1 888 €+1 573 €+315 €
8+1 888 €+1 675 €+213 €
9+1 888 €+1 780 €+108 €
10+1 888 €+1 888 €0 €
11+1 888 €+1 999 €-111 €
12+1 888 €+2 112 €-224 €
13+1 888 €+2 229 €-341 €
14+1 888 €+2 349 €-461 €
15+1 888 €+2 472 €-584 €
16+1 888 €+2 598 €-710 €
17+1 888 €+2 727 €-839 €
18+1 888 €+2 860 €-972 €
19+1 888 €+2 996 €-1 108 €
20+1 888 €+3 136 €-1 248 €
21+1 888 €+3 280 €-1 392 €
22+1 888 €+3 428 €-1 540 €
23+1 888 €+3 579 €-1 691 €
24+1 888 €+3 735 €-1 847 €
25+1 888 €+3 894 €-2 006 €
Total+47 200 €+44 412 €+2 788 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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