Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 6 pièces 130 m²

VilleSaint-Vallier (26)
Surface130m²
Coût Total205 920€
Loyer Annuel13 097€
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 061,54 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéal investisseur !!!! Maison à rénover de 130 m2 avec deux garages et terrasses

Située au centre ville de Saint-Vallier, venez découvrir cette maison de rue de 130m² sur 3 niveaux à fort potentiel. Elle dispose d'une habitation principale comprenant au rez de chaussée de deux garages, deux caves et terrasse; au 1er étage, une cuisine, un salon et salle d'eau; au 2ème étage, trois chambres, un bureau et wc. Une seconde habitation offrant la possibilité de créer un appartement de type 3 ou deux appartements type 2 avec terrasse. Référence annonce : SR-SVA-19347 Date de réalisation du diagnostic : 26/11/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 220 € et 3 060 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Vallier
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26240
Coordonnées : 45.176200, 4.817522
Total : 205 920€
Prix d'acquisition : 138 000€
Travaux : 56 880€
Valeur du bien : 194 880€
Frais de notaire : 11 040€
Coût estimé : 11 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 8.40€/m²/mois
Fourchette : 6.37€ - 11.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 1091€/mois
Loyer annuel estimé : 13097€/an
Fourchette totale : 828€ - 1438€/mois
Fourchette annuelle : 9938€ - 17261€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 8.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 315,93 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :171 071 €
Prix d'achat :138 000 €
Décote à l'achat :-33 071€ (-19.3%)
Marge achat-revente :-34 849€ (-20.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 005,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :60,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 065,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 777,55€
Coût de l'assurance :18 018,00€
Taxe foncière : 1 309,74€/an
Soit par mois : 109,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 091,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 174,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-83,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 130 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - nécessite rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon incluant peinture, électricité et revêtement de sol
Quantité: 1 salon (estimation ~20 m²)
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 880 €(438 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 400€
    Isolation combles: 130 m² × 80€/m² = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 850€ = 13600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 380€
    Parquet flottant: 34 m² × 70€/m² = 2380€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:4 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant peinture, électricité et revêtement de sol)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Vallier (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 091 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 097 €/an
Calcul : 1 091 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 646 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 920 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 721 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 310 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 557 €
Revenus locatifs : +13 097 €
Charges déductibles : -65 557 €
Résultat foncier Année 1 : -52 459 €(Déficit de 52 459 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 059 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 677 €/an
Revenus locatifs : +13 097 €
Charges déductibles : -8 677 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 421 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31059.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700 €(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 097 €65 563 €6 653 €-52 466 €21 400 €31 066 €31 066 €
213 359 €8 504 €6 473 €4 856 €--26 210 €
313 627 €8 318 €6 287 €5 309 €--20 902 €
413 899 €8 126 €6 096 €5 773 €--15 129 €
514 177 €7 928 €5 897 €6 249 €--8 879 €
614 461 €7 723 €5 692 €6 738 €--2 142 €
714 750 €7 511 €5 481 €7 238 €---
815 045 €7 293 €5 262 €7 752 €---
915 346 €7 067 €5 036 €8 279 €---
1015 653 €6 833 €4 803 €8 819 €---
1115 966 €6 592 €4 562 €9 373 €---
1216 285 €6 343 €4 313 €9 942 €---
1316 611 €6 086 €4 055 €10 525 €---
1416 943 €5 820 €3 789 €11 123 €---
1517 282 €5 545 €3 514 €11 737 €---
1617 627 €5 261 €3 230 €12 367 €---
1717 980 €4 967 €2 937 €13 012 €---
1818 340 €4 664 €2 634 €13 675 €---
1918 706 €4 351 €2 321 €14 355 €---
2019 080 €4 028 €1 997 €15 053 €---
2119 462 €3 693 €1 663 €15 769 €---
2219 851 €3 348 €1 318 €16 503 €---
2320 248 €2 991 €961 €17 257 €---
2420 653 €2 622 €592 €18 031 €---
2521 066 €2 242 €211 €18 825 €---
TOTAL419 514 €203 419 €95 778 €216 095 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 095 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 097 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 750 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 750 €-6 420 €+9 170 €
2+2 750 €0 €+2 750 €
3+2 750 €0 €+2 750 €
4+2 750 €0 €+2 750 €
5+2 750 €0 €+2 750 €
6+2 750 €0 €+2 750 €
7+2 750 €+1 529 €+1 221 €
8+2 750 €+2 326 €+424 €
9+2 750 €+2 484 €+266 €
10+2 750 €+2 646 €+104 €
11+2 750 €+2 812 €-62 €
12+2 750 €+2 983 €-233 €
13+2 750 €+3 158 €-408 €
14+2 750 €+3 337 €-587 €
15+2 750 €+3 521 €-771 €
16+2 750 €+3 710 €-960 €
17+2 750 €+3 904 €-1 154 €
18+2 750 €+4 103 €-1 353 €
19+2 750 €+4 307 €-1 557 €
20+2 750 €+4 516 €-1 766 €
21+2 750 €+4 731 €-1 981 €
22+2 750 €+4 951 €-2 201 €
23+2 750 €+5 177 €-2 427 €
24+2 750 €+5 409 €-2 659 €
25+2 750 €+5 647 €-2 897 €
Total+68 750 €+64 828 €+3 922 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →