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Vends appartement - 96m² - Bourges

VilleBourges (18)
Surface96m²
Coût Total212 000€
Loyer Annuel10 747€
Rentabilité5.07%
Cashflow/mois-286€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 510,42 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cellar

Dans un petit immeuble ancien calme et clair centre de BOURGES, vends appartement au 1er étage comprenant : Entrée, séjour salon 40m², cuisine, 3 chambres, salle d’eau, WC. Parquets, placards, cheminées, cave. Chauffage électrique.

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Total : 212 000€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 55 400€
Valeur du bien : 200 400€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 896€/mois
Loyer annuel estimé : 10747€/an
Fourchette totale : 682€ - 1176€/mois
Fourchette annuelle : 8183€ - 14116€/an
Rentabilité brute :5.07%
Fourchette de rentabilité :3.86% - 6.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 712,1 €/m²
Basé sur :316 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :164 362 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :-19 362€ (-11.8%)
Marge achat-revente :-47 638€ (-29.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 038,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :53,00€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 091,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 615,56€
Coût de l'assurance :15 900,00€
Taxe foncière : 1 074,74€/an
Soit par mois : 89,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 895,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 181,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-285,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/air (clim réversible)
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 96 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 55 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - quelques imperfections à corriger
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans tout l'appartement
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 400 €(577 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 100€
    Peinture salon: 55 m² × 20€/m² = 1100€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité:9 600€
    Mise aux normes électricité: 96 m² × 100€/m² = 9600€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 896 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 747 €/an
Calcul : 896 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 906 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 000 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 636 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 075 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 017 €
Revenus locatifs : +10 747 €
Charges déductibles : -64 017 €
Résultat foncier Année 1 : -53 269 €(Déficit de 53 269 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 869 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 617 €/an
Revenus locatifs : +10 747 €
Charges déductibles : -8 617 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 131 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31869.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 747 €64 023 €6 913 €-53 276 €21 400 €31 876 €31 876 €
210 962 €8 437 €6 727 €2 525 €--29 351 €
311 182 €8 245 €6 534 €2 937 €--26 414 €
411 405 €8 046 €6 336 €3 359 €--23 055 €
511 633 €7 841 €6 130 €3 792 €--19 263 €
611 866 €7 629 €5 918 €4 237 €--15 026 €
712 103 €7 409 €5 699 €4 694 €--10 332 €
812 345 €7 183 €5 472 €5 163 €--5 169 €
912 592 €6 948 €5 238 €5 644 €---
1012 844 €6 706 €4 996 €6 138 €---
1113 101 €6 456 €4 745 €6 645 €---
1213 363 €6 197 €4 487 €7 166 €---
1313 630 €5 930 €4 219 €7 700 €---
1413 903 €5 654 €3 943 €8 249 €---
1514 181 €5 368 €3 658 €8 813 €---
1614 465 €5 073 €3 363 €9 391 €---
1714 754 €4 768 €3 058 €9 986 €---
1815 049 €4 453 €2 742 €10 596 €---
1915 350 €4 127 €2 417 €11 222 €---
2015 657 €3 791 €2 080 €11 866 €---
2115 970 €3 443 €1 732 €12 527 €---
2216 290 €3 083 €1 373 €13 206 €---
2316 615 €2 712 €1 001 €13 904 €---
2416 948 €2 328 €617 €14 620 €---
2517 287 €1 931 €220 €15 356 €---
TOTAL344 243 €197 784 €99 616 €146 459 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 459 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 747 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 257 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 257 €-6 420 €+8 677 €
2+2 257 €0 €+2 257 €
3+2 257 €0 €+2 257 €
4+2 257 €0 €+2 257 €
5+2 257 €0 €+2 257 €
6+2 257 €0 €+2 257 €
7+2 257 €0 €+2 257 €
8+2 257 €0 €+2 257 €
9+2 257 €+142 €+2 115 €
10+2 257 €+1 841 €+416 €
11+2 257 €+1 993 €+264 €
12+2 257 €+2 150 €+107 €
13+2 257 €+2 310 €-53 €
14+2 257 €+2 475 €-218 €
15+2 257 €+2 644 €-387 €
16+2 257 €+2 817 €-560 €
17+2 257 €+2 996 €-739 €
18+2 257 €+3 179 €-922 €
19+2 257 €+3 367 €-1 110 €
20+2 257 €+3 560 €-1 303 €
21+2 257 €+3 758 €-1 501 €
22+2 257 €+3 962 €-1 705 €
23+2 257 €+4 171 €-1 914 €
24+2 257 €+4 386 €-2 129 €
25+2 257 €+4 607 €-2 350 €
Total+56 425 €+43 938 €+12 487 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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