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Maison 3 pièces 75 m²

VilleMontluçon (03)
Surface75m²
Coût Total108 528€
Loyer Annuel7 333€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 600 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 821,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 75 m² - Maison de 3 pièces principales

Proche des commodités, maison rénovée élevée sur des caves aménagée en buanderie. Au rez-de-chaussée on trouve une entrée , un salon séjour avec accés au jardin, une cuisine, un wc . A l'étage deux chambres, une salle de bains et un wc. Honoraires à charge acquéreur : 12% Référence annonce : 170-3874 Date de réalisation du diagnostic : 18/09/2026 Prix hors honoraires : 55 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 288 € et 1 741 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.335170, 2.602872
Total : 108 528€
Prix d'acquisition : 61 600€
Travaux : 42 000€
Valeur du bien : 103 600€
Frais de notaire : 4 928€
Coût estimé : 4 928€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 611€/mois
Loyer annuel estimé : 7333€/an
Fourchette totale : 474€ - 787€/mois
Fourchette annuelle : 5694€ - 9443€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 8.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 100 €/m²
Basé sur :69 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 500 €
Prix d'achat :61 600 €
Décote à l'achat :-20 900€ (-25.3%)
Marge achat-revente :-26 028€ (-31.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 528€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :540,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :31,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 572,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 595,25€
Coût de l'assurance :9 496,20€
Taxe foncière : 733,27€/an
Soit par mois : 61,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 611,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 633,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-22,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage des murs et du sol, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage daté mais fonctionnel, amélioration nécessaire
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol (parquet) et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - parquet usé et murs en mauvais état
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement de l'entrée/couloir
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible sur les murs
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 000 €(560 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10500€ = 10500€ (incluant baignoire, lavabo, carrelage murs et sol, plomberie et électricité).
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité).
  • Chambres:4 200€
    Rénovation 2 chambres: 30 m² × 70€/m² = 2100€, Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 1200€.
  • Entrée:600€
    Rafraîchissement entrée: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€.
  • Chauffage:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€.
  • Menuiseries:2 700€
    Remplacement fenêtres: 3 fenêtres × 900€ = 2700€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Estimations basées sur les prix moyens du marché.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 611 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 333 €/an
Calcul : 611 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 697 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 528 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 380 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 733 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 810 €
Revenus locatifs : +7 333 €
Charges déductibles : -46 810 €
Résultat foncier Année 1 : -39 477 €(Déficit de 39 477 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 077 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 810 €/an
Revenus locatifs : +7 333 €
Charges déductibles : -4 810 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 523 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18077.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 040 €(65% de 61 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 456 €/an
Calcul : 40 040 € × 3,636% = 1 456 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 333 €46 814 €3 700 €-39 481 €21 400 €18 081 €18 081 €
27 479 €4 716 €3 603 €2 763 €--15 317 €
37 629 €4 615 €3 502 €3 014 €--12 304 €
47 782 €4 510 €3 397 €3 271 €--9 032 €
57 937 €4 402 €3 289 €3 535 €--5 497 €
68 096 €4 290 €3 177 €3 806 €--1 692 €
78 258 €4 174 €3 061 €4 084 €---
88 423 €4 054 €2 941 €4 369 €---
98 591 €3 930 €2 817 €4 661 €---
108 763 €3 801 €2 688 €4 962 €---
118 939 €3 668 €2 555 €5 270 €---
129 117 €3 531 €2 417 €5 587 €---
139 300 €3 388 €2 275 €5 912 €---
149 486 €3 240 €2 127 €6 245 €---
159 675 €3 088 €1 975 €6 588 €---
169 869 €2 930 €1 817 €6 939 €---
1710 066 €2 766 €1 653 €7 300 €---
1810 268 €2 597 €1 484 €7 671 €---
1910 473 €2 421 €1 308 €8 052 €---
2010 682 €2 240 €1 127 €8 442 €---
2110 896 €2 052 €939 €8 844 €---
2211 114 €1 858 €745 €9 256 €---
2311 336 €1 657 €543 €9 680 €---
2411 563 €1 448 €335 €10 115 €---
2511 794 €1 233 €120 €10 562 €---
TOTAL234 869 €123 423 €53 595 €111 446 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 446 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 333 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 540 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 540 €-6 420 €+7 960 €
2+1 540 €0 €+1 540 €
3+1 540 €0 €+1 540 €
4+1 540 €0 €+1 540 €
5+1 540 €0 €+1 540 €
6+1 540 €0 €+1 540 €
7+1 540 €+718 €+822 €
8+1 540 €+1 311 €+229 €
9+1 540 €+1 398 €+142 €
10+1 540 €+1 489 €+51 €
11+1 540 €+1 581 €-41 €
12+1 540 €+1 676 €-136 €
13+1 540 €+1 773 €-233 €
14+1 540 €+1 874 €-334 €
15+1 540 €+1 976 €-436 €
16+1 540 €+2 082 €-542 €
17+1 540 €+2 190 €-650 €
18+1 540 €+2 301 €-761 €
19+1 540 €+2 415 €-875 €
20+1 540 €+2 533 €-993 €
21+1 540 €+2 653 €-1 113 €
22+1 540 €+2 777 €-1 237 €
23+1 540 €+2 904 €-1 364 €
24+1 540 €+3 034 €-1 494 €
25+1 540 €+3 168 €-1 628 €
Total+38 500 €+33 434 €+5 066 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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