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Maison à vendre

Bien expiré
VilleOucques (41)
Surface156m²
Coût Total231 340€
Loyer Annuel13 728€
Rentabilité5.93%
Cashflow/mois-171€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 000 €
Surface : 156 m²
Prix au m² : 948,72 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison d'environ 156m² habitables à 1 minute a pied du centre ville de Oucques. Elle offre un Salon, un séjour avec de grandes baies vitrées, une cuisine, une veranda, une chambre et un WC. A l'étage un dégagement donnant acces à 4 chambres, un WC. Une cave, le tout sur un terrain d'environ 1138m² . Des travaux de rafraichissements sont à prévoir, laissant la possibilité de remettre la maison au gout du jour selon vos envies.Ideal pour une grande famille. Vous trouverez plusieurs projections après les photos d'origine. Contactez Nicolas Colliot ou par mail: Agent commecial au R.S.A.C de Blois 505 331 199.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques

Ville : Oucques
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41290
Coordonnées : 47.810117, 1.271385
Total : 231 340€
Prix d'acquisition : 148 000€
Travaux : 71 500€
Valeur du bien : 219 500€
Frais de notaire : 11 840€
Coût estimé : 11 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 156m²
Loyer prédit : 7.33€/m²/mois
Fourchette : 5.89€ - 9.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 1144€/mois
Loyer annuel estimé : 13728€/an
Fourchette totale : 919€ - 1424€/mois
Fourchette annuelle : 11025€ - 17093€/an
Rentabilité brute :5.93%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 7.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 332,66 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :207 895 €
Prix d'achat :148 000 €
Décote à l'achat :-59 895€ (-28.8%)
Marge achat-revente :-23 445€ (-11.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 133,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :67,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 200,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 703,13€
Coût de l'assurance :20 242,25€
Taxe foncière : 1 372,76€/an
Soit par mois : 114,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 143,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 315,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-171,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 156 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 156 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations, remplacement des éléments vétustes, peinture
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine avec installations datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres avec installations très datées
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite rénovation complète
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique et mise à la terre si absente
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer la fonctionnalité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 500 €(458 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:15 600€
    Isolation toiture/combles: 156 m² × 100€/m² = 15600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:11 500€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:11 400€
    Remplacement fenêtres: 19 fenêtres × 600€ = 11400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation complète:7 200€
    Rénovation complète chambres: 4 chambres (40 m²) × 180€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salon: 1 salon (30 m²) × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Tableau électrique:800€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 144 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 728 €/an
Calcul : 1 144 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 536 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 340 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 810 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 373 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 218 €
Revenus locatifs : +13 728 €
Charges déductibles : -81 218 €
Résultat foncier Année 1 : -67 491 €(Déficit de 67 491 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 091 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 718 €/an
Revenus locatifs : +13 728 €
Charges déductibles : -9 718 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 009 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46090.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 200 €(65% de 148 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 498 €/an
Calcul : 96 200 € × 3,636% = 3 498 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 728 €81 226 €7 543 €-67 498 €21 400 €46 098 €46 098 €
214 002 €9 523 €7 340 €4 480 €--41 618 €
314 282 €9 313 €7 130 €4 969 €--36 649 €
414 568 €9 096 €6 914 €5 472 €--31 177 €
514 859 €8 872 €6 689 €5 987 €--25 190 €
615 156 €8 640 €6 458 €6 516 €--18 674 €
715 460 €8 401 €6 219 €7 059 €--11 615 €
815 769 €8 154 €5 971 €7 615 €--4 000 €
916 084 €7 898 €5 716 €8 186 €---
1016 406 €7 634 €5 451 €8 772 €---
1116 734 €7 361 €5 178 €9 373 €---
1217 069 €7 078 €4 896 €9 990 €---
1317 410 €6 787 €4 604 €10 623 €---
1417 758 €6 485 €4 303 €11 273 €---
1518 113 €6 174 €3 991 €11 939 €---
1618 476 €5 852 €3 669 €12 624 €---
1718 845 €5 519 €3 337 €13 326 €---
1819 222 €5 175 €2 993 €14 047 €---
1919 606 €4 820 €2 637 €14 787 €---
2019 999 €4 452 €2 270 €15 546 €---
2120 398 €4 073 €1 890 €16 326 €---
2220 806 €3 680 €1 498 €17 126 €---
2321 223 €3 275 €1 092 €17 948 €---
2421 647 €2 856 €673 €18 791 €---
2522 080 €2 422 €240 €19 657 €---
TOTAL439 699 €234 764 €108 703 €204 935 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 935 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 728 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 883 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 883 €-6 420 €+9 303 €
2+2 883 €0 €+2 883 €
3+2 883 €0 €+2 883 €
4+2 883 €0 €+2 883 €
5+2 883 €0 €+2 883 €
6+2 883 €0 €+2 883 €
7+2 883 €0 €+2 883 €
8+2 883 €0 €+2 883 €
9+2 883 €+1 256 €+1 627 €
10+2 883 €+2 632 €+251 €
11+2 883 €+2 812 €+71 €
12+2 883 €+2 997 €-114 €
13+2 883 €+3 187 €-304 €
14+2 883 €+3 382 €-499 €
15+2 883 €+3 582 €-699 €
16+2 883 €+3 787 €-904 €
17+2 883 €+3 998 €-1 115 €
18+2 883 €+4 214 €-1 331 €
19+2 883 €+4 436 €-1 553 €
20+2 883 €+4 664 €-1 781 €
21+2 883 €+4 898 €-2 015 €
22+2 883 €+5 138 €-2 255 €
23+2 883 €+5 384 €-2 501 €
24+2 883 €+5 637 €-2 754 €
25+2 883 €+5 897 €-3 014 €
Total+72 075 €+61 480 €+10 595 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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