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Appartement 4 pièces 79 m²

VilleNîmes (30)
Surface79m²
Coût Total158 703€
Loyer Annuel10 693€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-184€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 141 600 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 792,41 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 79 m² - Parking + Annexe + Appartement + Parking

Rue Aimé JacquerodAu 2ème étage sur 3, d'une petite résidence calme et sécurisée sans ascenseur, venez découvrir cet appartement de type 4 comprenant : une entrée, un séjour ouvrant sur un balcon de 10m², une cuisine, 3 chambres dont une ouvrant sur le balcon, une salle d'eau et un WC.Radiateurs récents - Climatisation - Nombreux placards - Cellier sur le même palier - Places de parking voiture et moto. Arrêt de bus et commerces en bas de l'immeuble. Référence annonce : GB00219225 Date de réalisation du diagnostic : 13/01/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 19 Charges prévisionnelles annuelles : 1737.18 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 860 € et 1 220 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.837661, 4.382270
Total : 158 703€
Prix d'acquisition : 141 600€
Travaux : 5 775€
Valeur du bien : 147 375€
Frais de notaire : 11 328€
Coût estimé : 11 328€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 891€/mois
Loyer annuel estimé : 10693€/an
Fourchette totale : 703€ - 1129€/mois
Fourchette annuelle : 8439€ - 13548€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 579,71 €/m²
Basé sur :399 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :124 797 €
Prix d'achat :141 600 €
Décote à l'achat :+16 803€ (+13.5%)
Marge achat-revente :-33 906€ (-27.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 703€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :794,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :46,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 840,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 648,39€
Coût de l'assurance :13 886,51€
Taxe foncière : 1 069,26€/an
Soit par mois : 89,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 144,77€/mois
Soit par an : 1 737,18€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 891,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 074,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-183,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 104 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 35 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - bon état général mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 775 €(73 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture chambres: 36 m² × 25€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:1 500€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 300€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 250€/m² = 2500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:875€
    Peinture salon: 35 m² × 25€/m² = 875€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 891 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 693 €/an
Calcul : 891 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 485 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 703 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 555 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 069 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 737 €/an
Calcul : 145 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 775 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 622 €
Revenus locatifs : +10 693 €
Charges déductibles : -14 622 €
Résultat foncier Année 1 : -3 929 €(Déficit de 3 929 €)
Imputable sur revenu global : 3 929 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 847 €/an
Revenus locatifs : +10 693 €
Charges déductibles : -8 847 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 846 €/an
Prix d'achat du bien : 141 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 040 €(65% de 141 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 347 €/an
Calcul : 92 040 € × 3,636% = 3 347 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 693 €14 627 €5 490 €-3 934 €3 934 €--
210 906 €8 708 €5 346 €2 198 €---
311 125 €8 559 €5 197 €2 565 €---
411 347 €8 405 €5 043 €2 942 €---
511 574 €8 245 €4 883 €3 329 €---
611 805 €8 080 €4 718 €3 726 €---
712 042 €7 909 €4 547 €4 133 €---
812 282 €7 731 €4 369 €4 551 €---
912 528 €7 548 €4 186 €4 981 €---
1012 779 €7 357 €3 995 €5 421 €---
1113 034 €7 160 €3 798 €5 874 €---
1213 295 €6 956 €3 594 €6 339 €---
1313 561 €6 745 €3 383 €6 816 €---
1413 832 €6 526 €3 164 €7 306 €---
1514 109 €6 300 €2 938 €7 809 €---
1614 391 €6 065 €2 703 €8 326 €---
1714 679 €5 822 €2 460 €8 856 €---
1814 972 €5 571 €2 209 €9 402 €---
1915 272 €5 310 €1 948 €9 962 €---
2015 577 €5 040 €1 678 €10 537 €---
2115 889 €4 761 €1 399 €11 128 €---
2216 206 €4 471 €1 110 €11 735 €---
2316 531 €4 172 €810 €12 359 €---
2416 861 €3 862 €500 €13 000 €---
2517 198 €3 540 €178 €13 658 €---
TOTAL342 487 €169 471 €79 648 €173 016 €3 934 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 180 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 016 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 693 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 245 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 245 €-1 180 €+3 425 €
2+2 245 €+659 €+1 586 €
3+2 245 €+770 €+1 475 €
4+2 245 €+883 €+1 362 €
5+2 245 €+999 €+1 246 €
6+2 245 €+1 118 €+1 127 €
7+2 245 €+1 240 €+1 005 €
8+2 245 €+1 365 €+880 €
9+2 245 €+1 494 €+751 €
10+2 245 €+1 626 €+619 €
11+2 245 €+1 762 €+483 €
12+2 245 €+1 902 €+343 €
13+2 245 €+2 045 €+200 €
14+2 245 €+2 192 €+53 €
15+2 245 €+2 343 €-98 €
16+2 245 €+2 498 €-253 €
17+2 245 €+2 657 €-412 €
18+2 245 €+2 820 €-575 €
19+2 245 €+2 988 €-743 €
20+2 245 €+3 161 €-916 €
21+2 245 €+3 338 €-1 093 €
22+2 245 €+3 520 €-1 275 €
23+2 245 €+3 708 €-1 463 €
24+2 245 €+3 900 €-1 655 €
25+2 245 €+4 097 €-1 852 €
Total+56 125 €+51 905 €+4 220 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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