Appartement à vendre

Bien expiré

VillePoitiers (86)

Surface62.8m²

Coût Total145 280€

Loyer Annuel8 378€

Rentabilité5.77%

Cashflow/mois-280€

Prix : 91 000 €

Surface : 62.8 m²

Prix au m² : 1 449,04 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 3

Étage : 0

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon

Situé Allée du parc à Poitiers sur le secteur des Couronneries, quartier idéalement desservi par les transports en communs et proche des commodités. Venez découvrir ce local composé de trois bureaux situé au Rez-de-chaussée. Il se compose d'une entrée avec placard, trois grands bureaux, une salle d'attente, un espace cuisine, une salle de bains et un WC séparé. Une cave en sous-sol. Idéal pour un investissement locatif. Actuellement loué à une profession libérale. BAIL EN COURS - LOUÉ DEPUIS LE 15.06.2008 - Les charges courantes sont de 1751.53 € dont 1174.64 € récupérable (exercice 2024). Prix : 91 000 € honoraires d'agence inclus (dont 6 000 € d'honoraires à la charge de l'acquéreur), soit 85 000 € hors honoraires.

Ville : Poitiers

Département : Vienne

Région : Nouvelle-Aquitaine

Code postal : 86000

Coordonnées : 46.580708, 0.360964

Total : 145 280€

Prix d'acquisition : 91 000€

Travaux : 47 000€

Valeur du bien : 138 000€

Frais de notaire : 7 280€

Coût estimé : 7 280€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 62.8m²

Loyer prédit : 11.12€/m²/mois

Fourchette : 8.82€ - 14.02€/m²/mois

Loyer total estimé : 698€/mois

Loyer annuel estimé : 8378€/an

Fourchette totale : 554€ - 880€/mois

Fourchette annuelle : 6644€ - 10565€/an

Rentabilité brute :5.77%

Fourchette de rentabilité :4.57% - 7.27%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :2 350 €/m²

Basé sur :227 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :147 580 €

Prix d'achat :91 000 €

Décote à l'achat :-56 580€ (-38.3%)

Marge achat-revente :2 300€ (1.6%)

✓ Marge positive à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :145 280€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :719,54€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.40%

Assurance emprunteur :42,37€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 761,91€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 581,30€

Coût de l'assurance :12 712,00€

Taxe foncière : 837,79€/an

Soit par mois : 69,82€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 145,96€/mois

Soit par an : 1 751,52€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 698,16€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 977,69€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-279,53€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.

Quantité: cuisine complète

Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.

Quantité: salle de bain complète

Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation lourde

Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité et des menuiseries intérieures.

Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)

Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant une rénovation lourde

SalonOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité.

Quantité: salon complet

Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état nécessitant une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 000 €(748 € / m²)

Détail par catégorie :

Cuisine:20 000€
Rénovation complète cuisine: 15 000€ (placards, plan de travail, électroménager), Plomberie: 2 000€, Électricité: 1 500€, Main d'œuvre: 1 500€
Salle de bain:12 000€
Rénovation complète salle de bain: 8 000€ (douche, lavabo, WC, carrelage), Plomberie: 2 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 1 000€
Chambres:8 000€
Rénovation 3 chambres (45 m²): Revêtement de sol 45 m² × 60€/m² = 2700€, Peinture 90 m² × 30€/m² = 2700€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1800€
Salon:7 000€
Rénovation complète salon: Revêtement de sol 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture 60 m² × 30€/m² = 1800€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 2600€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)

Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 698 €/mois

Revenus locatifs annuels : 8 378 €/an

Calcul : 698 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 877 €/an

Base de calcul : Emprunt de 145 280 € à 3.40% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 508 €/an

Calcul : 42 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 838 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 1 752 €/an

Calcul : 146 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 000 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 974 €

Revenus locatifs : +8 378 €

Charges déductibles : -54 974 €

Résultat foncier Année 1 : -46 597 €(Déficit de 46 597 €)

Imputable sur revenu global : 10 700 €

Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

Déficit reportable : 35 897 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 974 €/an

Revenus locatifs : +8 378 €

Charges déductibles : -7 974 €

Résultat foncier Années 2+ : 403 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 35896.63 € reporté.

Prix d'achat du bien : 91 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 59 150 €(65% de 91 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 151 €/an

Calcul : 59 150 € × 3,636% = 2 151 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	8 378 €	54 979 €	4 881 €	-46 601 €	10 700 €	35 901 €	35 901 €
2	8 545 €	7 850 €	4 752 €	696 €	-	-	35 205 €
3	8 716 €	7 715 €	4 618 €	1 001 €	-	-	34 205 €
4	8 891 €	7 577 €	4 479 €	1 314 €	-	-	32 891 €
5	9 068 €	7 433 €	4 335 €	1 635 €	-	-	31 255 €
6	9 250 €	7 285 €	4 187 €	1 965 €	-	-	29 290 €
7	9 435 €	7 131 €	4 033 €	2 304 €	-	-	26 987 €
8	9 624 €	6 972 €	3 875 €	2 651 €	-	-	24 336 €
9	9 816 €	6 808 €	3 710 €	3 008 €	-	-	21 327 €
10	10 012 €	6 638 €	3 540 €	3 374 €	-	-	17 953 €
11	10 213 €	6 462 €	3 364 €	3 751 €	-	-	14 202 €
12	10 417 €	6 280 €	3 182 €	4 137 €	-	-	-
13	10 625 €	6 092 €	2 994 €	4 534 €	-	-	-
14	10 838 €	5 897 €	2 799 €	4 941 €	-	-	-
15	11 054 €	5 695 €	2 598 €	5 359 €	-	-	-
16	11 276 €	5 487 €	2 389 €	5 789 €	-	-	-
17	11 501 €	5 271 €	2 173 €	6 230 €	-	-	-
18	11 731 €	5 048 €	1 950 €	6 683 €	-	-	-
19	11 966 €	4 817 €	1 719 €	7 149 €	-	-	-
20	12 205 €	4 578 €	1 481 €	7 627 €	-	-	-
21	12 449 €	4 331 €	1 233 €	8 118 €	-	-	-
22	12 698 €	4 076 €	978 €	8 622 €	-	-	-
23	12 952 €	3 811 €	713 €	9 141 €	-	-	-
24	13 211 €	3 538 €	440 €	9 673 €	-	-	-
25	13 475 €	3 255 €	157 €	10 221 €	-	-	-
TOTAL	268 346 €	195 026 €	70 581 €	73 320 €	10 700 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 320 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 378 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 759 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 759 €	-3 210 €	+4 969 €
2	+1 759 €	0 €	+1 759 €
3	+1 759 €	0 €	+1 759 €
4	+1 759 €	0 €	+1 759 €
5	+1 759 €	0 €	+1 759 €
6	+1 759 €	0 €	+1 759 €
7	+1 759 €	0 €	+1 759 €
8	+1 759 €	0 €	+1 759 €
9	+1 759 €	0 €	+1 759 €
10	+1 759 €	0 €	+1 759 €
11	+1 759 €	0 €	+1 759 €
12	+1 759 €	+1 241 €	+518 €
13	+1 759 €	+1 360 €	+399 €
14	+1 759 €	+1 482 €	+277 €
15	+1 759 €	+1 608 €	+151 €
16	+1 759 €	+1 737 €	+22 €
17	+1 759 €	+1 869 €	-110 €
18	+1 759 €	+2 005 €	-246 €
19	+1 759 €	+2 145 €	-386 €
20	+1 759 €	+2 288 €	-529 €
21	+1 759 €	+2 435 €	-676 €
22	+1 759 €	+2 587 €	-828 €
23	+1 759 €	+2 742 €	-983 €
24	+1 759 €	+2 902 €	-1 143 €
25	+1 759 €	+3 066 €	-1 307 €
Total	+43 975 €	+26 257 €	+17 718 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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