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Achat appartement

Bien expiré
VilleSaint-Gaudens (31)
Surface69m²
Coût Total107 644€
Loyer Annuel6 606€
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 300 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 786,96 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 69 m², Bâtiment de 4 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Rez-de-chaussée, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage individuel gaz, 1 Parking, Calme

En rez-de-chaussée, dans une résidence calme, cet appartement offre une grande superficie pour l'aménager selon vos envies. Dans un quartier calme et agréable, proche de toutes les commodités du centre ville, ce bien vous permettra de réaliser votre projet personnel à votre guise. Ce bien est libre.

Ville : Saint-Gaudens
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31800
Coordonnées : 43.117420, 0.733240
Total : 107 644€
Prix d'acquisition : 54 300€
Travaux : 49 000€
Valeur du bien : 103 300€
Frais de notaire : 4 344€
Coût estimé : 4 344€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 551€/mois
Loyer annuel estimé : 6606€/an
Fourchette totale : 458€ - 661€/mois
Fourchette annuelle : 5500€ - 7934€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 7.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 644€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :531,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :32,29€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 563,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 780,62€
Coût de l'assurance :9 687,96€
Taxe foncière : 660,61€/an
Soit par mois : 55,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 49,75€/mois
Soit par an : 597,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 550,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 668,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage actuel obsolète.
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec peinture des murs et réparation des surfaces abîmées.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés nécessitant des travaux
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 2 chambres avec peinture et revêtement de sol.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitant des travaux
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 000 €(710 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 1250€ = 10000€ (incluant meubles, plomberie, peinture et main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant préparation et main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Rénovation chambres: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (incluant peinture et revêtement de sol, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant sanitaires, carrelage et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gaudens (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 551 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 606 €/an
Calcul : 551 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 581 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 644 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 388 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 661 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 597 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 226 €
Revenus locatifs : +6 606 €
Charges déductibles : -54 226 €
Résultat foncier Année 1 : -47 620 €(Déficit de 47 620 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 220 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 226 €/an
Revenus locatifs : +6 606 €
Charges déductibles : -5 226 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 380 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26220.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 295 €(65% de 54 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 283 €/an
Calcul : 35 295 € × 3,636% = 1 283 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 606 €54 230 €3 585 €-47 624 €21 400 €26 224 €26 224 €
26 738 €5 134 €3 489 €1 604 €--24 620 €
36 873 €5 035 €3 390 €1 838 €--22 782 €
47 010 €4 933 €3 288 €2 077 €--20 705 €
57 151 €4 828 €3 182 €2 323 €--18 382 €
67 294 €4 718 €3 073 €2 575 €--15 807 €
77 440 €4 605 €2 960 €2 834 €--12 972 €
87 588 €4 488 €2 843 €3 100 €--9 872 €
97 740 €4 367 €2 722 €3 373 €--6 499 €
107 895 €4 242 €2 597 €3 653 €--2 846 €
118 053 €4 113 €2 468 €3 940 €---
128 214 €3 979 €2 334 €4 235 €---
138 378 €3 841 €2 195 €4 538 €---
148 546 €3 697 €2 052 €4 848 €---
158 717 €3 549 €1 904 €5 167 €---
168 891 €3 396 €1 751 €5 495 €---
179 069 €3 238 €1 593 €5 831 €---
189 250 €3 074 €1 429 €6 176 €---
199 435 €2 905 €1 260 €6 530 €---
209 624 €2 730 €1 085 €6 894 €---
219 816 €2 549 €904 €7 268 €---
2210 013 €2 361 €716 €7 651 €---
2310 213 €2 168 €522 €8 045 €---
2410 417 €1 967 €322 €8 450 €---
2510 625 €1 760 €115 €8 865 €---
TOTAL211 595 €141 909 €51 781 €69 686 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 69 686 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 606 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 387 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 387 €-6 420 €+7 807 €
2+1 387 €0 €+1 387 €
3+1 387 €0 €+1 387 €
4+1 387 €0 €+1 387 €
5+1 387 €0 €+1 387 €
6+1 387 €0 €+1 387 €
7+1 387 €0 €+1 387 €
8+1 387 €0 €+1 387 €
9+1 387 €0 €+1 387 €
10+1 387 €0 €+1 387 €
11+1 387 €+328 €+1 059 €
12+1 387 €+1 270 €+117 €
13+1 387 €+1 361 €+26 €
14+1 387 €+1 454 €-67 €
15+1 387 €+1 550 €-163 €
16+1 387 €+1 648 €-261 €
17+1 387 €+1 749 €-362 €
18+1 387 €+1 853 €-466 €
19+1 387 €+1 959 €-572 €
20+1 387 €+2 068 €-681 €
21+1 387 €+2 180 €-793 €
22+1 387 €+2 295 €-908 €
23+1 387 €+2 414 €-1 027 €
24+1 387 €+2 535 €-1 148 €
25+1 387 €+2 660 €-1 273 €
Total+34 675 €+20 906 €+13 769 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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