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Achat : Maison Ydes (15210)

VilleYdes (15)
Surface128m²
Coût Total128 560€
Loyer Annuel9 727€
Rentabilité7.57%
Cashflow/mois+64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 500 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 464,84 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 128 m², 5 pièces, 4 chambres, 1 balcon, Orientation sud, 1343 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking

Centre VILLE Grande maison à rénover divisée en 2 appartements comprenant au rez de jardin : cuisine, 2 chambres. Salle d'eau avec Wc. Garage. Grande terrasse. Chaufferie. Au rez de chaussée : entrée, cuisine, séjour/salon avec balcon .salle de bains.WC.2 terrains attenants pour loisirs et potager. Prix : 59 500 Euros Honoraires à la charge du vendeur

  • Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 8430 Euros et 11460 Euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2024 (abonnement compris)
Ville : Ydes
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15210
Coordonnées : 45.347130, 2.438760
Total : 128 560€
Prix d'acquisition : 59 500€
Travaux : 64 300€
Valeur du bien : 123 800€
Frais de notaire : 4 760€
Coût estimé : 4 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 6.33€/m²/mois
Fourchette : 4.99€ - 8.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 811€/mois
Loyer annuel estimé : 9727€/an
Fourchette totale : 639€ - 1028€/mois
Fourchette annuelle : 7667€ - 12340€/an
Rentabilité brute :7.57%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 9.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :937,09 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 948 €
Prix d'achat :59 500 €
Décote à l'achat :-60 448€ (-50.4%)
Marge achat-revente :-8 612€ (-7.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :627,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 665,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 795,85€
Coût de l'assurance :11 249,00€
Taxe foncière : 972,68€/an
Soit par mois : 81,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 810,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 746,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :64,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 522 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 128 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation pour 128 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres sans photo, état mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (12 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 300 €(502 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:10 240€
    Isolation toiture/combles: 128 m² × 80€/m² = 10240€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (installation incluse)
  • Chambres:5 000€
    Rénovation chambres: 50 m² × 100€/m² = 5000€ (parquet et peinture, installation incluse)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (peinture, installation incluse)
  • Salle à manger:960€
    Rafraîchissement salle à manger: 12 m² × 80€/m² = 960€ (peinture, installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ydes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 140€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 811 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 727 €/an
Calcul : 811 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 149 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 560 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 450 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 973 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 872 €
Revenus locatifs : +9 727 €
Charges déductibles : -69 872 €
Résultat foncier Année 1 : -60 145 €(Déficit de 60 145 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 745 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 572 €/an
Revenus locatifs : +9 727 €
Charges déductibles : -5 572 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 155 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38745.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 675 €(65% de 59 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 406 €/an
Calcul : 38 675 € × 3,636% = 1 406 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 727 €69 876 €4 154 €-60 149 €21 400 €38 749 €38 749 €
29 921 €5 464 €4 041 €4 457 €--34 292 €
310 120 €5 348 €3 925 €4 772 €--29 520 €
410 322 €5 228 €3 806 €5 094 €--24 426 €
510 529 €5 104 €3 682 €5 424 €--19 002 €
610 739 €4 977 €3 554 €5 763 €--13 239 €
710 954 €4 844 €3 422 €6 110 €--7 130 €
811 173 €4 708 €3 285 €6 465 €--665 €
911 397 €4 567 €3 144 €6 830 €---
1011 624 €4 421 €2 999 €7 203 €---
1111 857 €4 271 €2 848 €7 586 €---
1212 094 €4 115 €2 692 €7 979 €---
1312 336 €3 954 €2 532 €8 382 €---
1412 583 €3 788 €2 366 €8 794 €---
1512 834 €3 617 €2 194 €9 218 €---
1613 091 €3 439 €2 017 €9 652 €---
1713 353 €3 256 €1 834 €10 097 €---
1813 620 €3 067 €1 644 €10 553 €---
1913 892 €2 872 €1 449 €11 021 €---
2014 170 €2 670 €1 247 €11 501 €---
2114 454 €2 461 €1 038 €11 993 €---
2214 743 €2 245 €823 €12 497 €---
2315 037 €2 022 €600 €13 015 €---
2415 338 €1 792 €370 €13 546 €---
2515 645 €1 554 €132 €14 091 €---
TOTAL311 553 €159 662 €59 796 €151 891 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 891 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 727 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 043 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 043 €-6 420 €+8 463 €
2+2 043 €0 €+2 043 €
3+2 043 €0 €+2 043 €
4+2 043 €0 €+2 043 €
5+2 043 €0 €+2 043 €
6+2 043 €0 €+2 043 €
7+2 043 €0 €+2 043 €
8+2 043 €0 €+2 043 €
9+2 043 €+1 849 €+194 €
10+2 043 €+2 161 €-118 €
11+2 043 €+2 276 €-233 €
12+2 043 €+2 394 €-351 €
13+2 043 €+2 514 €-471 €
14+2 043 €+2 638 €-595 €
15+2 043 €+2 765 €-722 €
16+2 043 €+2 895 €-852 €
17+2 043 €+3 029 €-986 €
18+2 043 €+3 166 €-1 123 €
19+2 043 €+3 306 €-1 263 €
20+2 043 €+3 450 €-1 407 €
21+2 043 €+3 598 €-1 555 €
22+2 043 €+3 749 €-1 706 €
23+2 043 €+3 905 €-1 862 €
24+2 043 €+4 064 €-2 021 €
25+2 043 €+4 227 €-2 184 €
Total+51 075 €+45 567 €+5 508 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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