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Appartement 4 pièces 100 m²

Bien expiré
VilleArgentat (19)
Surface100m²
Coût Total155 230€
Loyer Annuel9 492€
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 500 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 085 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 100 m² - Appartement 4 pièces 100 m²

Appartement de type T4 à rénover, avec une première partie composée d'une cuisine, un salon, une chambre, une salle de bain et un WC. Le lot comprend également une autre piéce utilisée comme salle à manger avec un point d'eau pouvant être utilisée comme un deuxiéme logement d'appoint. Environnement exceptionnel avec un terrain donnant sur la Dordogne. Bien rare. 

Surface : 100 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/02/2026

Consommation énergie primaire : 291 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 153 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 660 € et 3 630 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Argentat
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19400
Coordonnées : 45.106346, 1.919693
Total : 155 230€
Prix d'acquisition : 108 500€
Travaux : 38 050€
Valeur du bien : 146 550€
Frais de notaire : 8 680€
Coût estimé : 8 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.50€ - 9.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 791€/mois
Loyer annuel estimé : 9492€/an
Fourchette totale : 650€ - 963€/mois
Fourchette annuelle : 7799€ - 11552€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 230€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :767,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :45,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 812,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 919,08€
Coût de l'assurance :13 582,62€
Taxe foncière : 949,17€/an
Soit par mois : 79,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 790,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 891,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-100,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un ancien système de chauffage
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds
Quantité: salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle à manger en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 050 €(381 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre (15 m²): Peinture murs: 15 m² × 30€/m² = 450€, Parquet flottant: 15 m² × 50€/m² = 750€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon:750€
    Peinture salon (25 m²): 25 m² × 30€/m² = 750€
  • Salle à manger:600€
    Peinture salle à manger (20 m²): 20 m² × 30€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argentat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 791 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 492 €/an
Calcul : 791 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 180 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 230 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 543 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 949 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 722 €
Revenus locatifs : +9 492 €
Charges déductibles : -44 722 €
Résultat foncier Année 1 : -35 231 €(Déficit de 35 231 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 831 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 672 €/an
Revenus locatifs : +9 492 €
Charges déductibles : -6 672 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 819 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13830.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 525 €(65% de 108 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 565 €/an
Calcul : 70 525 € × 3,636% = 2 565 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 492 €44 727 €5 185 €-35 236 €21 400 €13 836 €13 836 €
29 682 €6 539 €5 047 €3 142 €--10 693 €
39 875 €6 397 €4 904 €3 479 €--7 215 €
410 073 €6 249 €4 756 €3 824 €--3 391 €
510 274 €6 096 €4 604 €4 178 €---
610 480 €5 938 €4 446 €4 542 €---
710 689 €5 775 €4 282 €4 915 €---
810 903 €5 606 €4 113 €5 297 €---
911 121 €5 431 €3 938 €5 690 €---
1011 343 €5 250 €3 758 €6 093 €---
1111 570 €5 063 €3 570 €6 507 €---
1211 802 €4 870 €3 377 €6 932 €---
1312 038 €4 669 €3 177 €7 368 €---
1412 279 €4 462 €2 970 €7 816 €---
1512 524 €4 248 €2 756 €8 276 €---
1612 775 €4 027 €2 534 €8 748 €---
1713 030 €3 798 €2 305 €9 232 €---
1813 291 €3 561 €2 069 €9 730 €---
1913 557 €3 316 €1 824 €10 240 €---
2013 828 €3 063 €1 570 €10 765 €---
2114 104 €2 800 €1 308 €11 304 €---
2214 386 €2 529 €1 037 €11 857 €---
2314 674 €2 249 €756 €12 425 €---
2414 967 €1 959 €466 €13 009 €---
2515 267 €1 659 €166 €13 608 €---
TOTAL304 022 €150 281 €74 919 €153 741 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 741 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 492 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 993 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 993 €-6 420 €+8 413 €
2+1 993 €0 €+1 993 €
3+1 993 €0 €+1 993 €
4+1 993 €0 €+1 993 €
5+1 993 €+236 €+1 757 €
6+1 993 €+1 362 €+631 €
7+1 993 €+1 474 €+519 €
8+1 993 €+1 589 €+404 €
9+1 993 €+1 707 €+286 €
10+1 993 €+1 828 €+165 €
11+1 993 €+1 952 €+41 €
12+1 993 €+2 080 €-87 €
13+1 993 €+2 211 €-218 €
14+1 993 €+2 345 €-352 €
15+1 993 €+2 483 €-490 €
16+1 993 €+2 624 €-631 €
17+1 993 €+2 770 €-777 €
18+1 993 €+2 919 €-926 €
19+1 993 €+3 072 €-1 079 €
20+1 993 €+3 230 €-1 237 €
21+1 993 €+3 391 €-1 398 €
22+1 993 €+3 557 €-1 564 €
23+1 993 €+3 728 €-1 735 €
24+1 993 €+3 903 €-1 910 €
25+1 993 €+4 082 €-2 089 €
Total+49 825 €+46 122 €+3 703 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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