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Maison 1 pièce(s), RUFFEC

VilleRuffec (16)
Surface46
Coût Total85 620
Loyer Annuel3 813
Rentabilité4.45%
Cashflow/mois-162
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 956,52 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

Prix incroyable pour cette jolie maison individuelle en pierre d’une chambre avec jardin. - Située dans un village non loin de la ville de Ruffec et du pittoresque village de Verteuil-sur-Charente, cette jolie maison individuelle en pierre offre un excellent rapport qualité-prix. La propriété se compose d’une pièce au rez-de-chaussée, pleine de charme avec des éléments d’origine tels qu’une cheminée en pierre et un beau sol charentais « cœur demoiselle ». À l’étage, vous trouverez une grande chambre avec WC et lavabo. Derrière son portail la propriété bénéficie également d’un agréable jardin clos, comprenant aussi un abri de stockage. La toiture a été rénovée assez récemment. L’eau et l’électricité sont raccordées. Concernant les travaux restants, la propriété nécessitera l’installation d’une fosse septique neuve, ainsi qu’une cuisine et l’ajout d’une douche. Excellent rapport qualité-prix – réservez votre visite dès aujourd’hui. - https://www.leggett-immo.com/pages/termes

Ville : Ruffec
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16700
Coordonnées : 46.038877, 0.191593
Total : 85 620
Prix d'acquisition : 44 000
Travaux : 38 100
Valeur du bien : 82 100
Frais de notaire : 3 520
Coût estimé : 3 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46
Loyer prédit : 6.91€/m²/mois
Fourchette : 5.43€ - 8.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 318€/mois
Loyer annuel estimé : 3813€/an
Fourchette totale : 250€ - 404€/mois
Fourchette annuelle : 2999€ - 4847€/an
Rentabilité brute :4.45%
Fourchette de rentabilité :3.50% - 5.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :770,67 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :35 451
Prix d'achat :44 000
Décote à l'achat :+8 549 (+24.1%)
Marge achat-revente :-50 169€ (-141.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :424,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :24,26€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 448,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 596,72
Coût de l'assurance :7 277,70
Taxe foncière : 381,28€/an
Soit par mois : 31,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 317,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 480,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-162,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative du DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation
Ajout d'une douche et rénovation des éléments sanitaires
Quantité: 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et rafraîchissement de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 1 installation complète
Raison: DPE F - Maison - Normes de plomberie à respecter
Fosse septiqueOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une fosse septique neuve
Quantité: 1 fosse
Raison: Travaux nécessaires pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 100(828 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000
    Douche: 1 installation × 2000€ = 2000€, Lavabo: 1 unité × 500€ = 500€, WC: 1 unité × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 1000€ = 3500€
  • Chambres:600
    Peinture chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Électricité:1 200
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000
    Installation plomberie: 1 installation complète × 3000€ = 3000€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Fosse septique:1 000
    Fosse septique: 1 fosse × 1000€ = 1000€ (incluant 40% main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Ruffec (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 318 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 813 €/an
Calcul : 318 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 874 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 620 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 291 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 381 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 646
Revenus locatifs : +3 813
Charges déductibles : -41 646
Résultat foncier Année 1 : -37 834(Déficit de 37 834 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 434
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 546 €/an
Revenus locatifs : +3 813
Charges déductibles : -3 546
Résultat foncier Années 2+ : 266 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16433.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 81341 6492 877-37 83621 400 €16 436 €16 436 €
23 8893 4732 800416--16 020 €
33 9673 3942 721573--15 447 €
44 0463 3122 640734--14 713 €
54 1273 2272 555900--13 813 €
64 2103 1402 4681 070--12 744 €
74 2943 0492 3771 244--11 499 €
84 3802 9562 2831 424--10 076 €
94 4672 8592 1871 608--8 467 €
104 5572 7592 0861 798--6 669 €
114 6482 6551 9831 993--4 677 €
124 7412 5481 8752 193---
134 8362 4371 7642 399---
144 9322 3221 6502 610---
155 0312 2031 5312 828---
165 1322 0801 4083 051---
175 2341 9531 2813 281---
185 3391 8221 1493 517---
195 4461 6861 0133 760---
205 5551 5458734 010---
215 6661 3997274 266---
225 7791 2495764 530---
235 8941 0934204 802---
246 0129322595 081---
256 133765925 368---
TOTAL122 12596 50641 59725 61821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 25 618
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 813 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +801 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+801-6 420+7 221
2+8010+801
3+8010+801
4+8010+801
5+8010+801
6+8010+801
7+8010+801
8+8010+801
9+8010+801
10+8010+801
11+8010+801
12+801+658+143
13+801+720+81
14+801+783+18
15+801+848-47
16+801+915-114
17+801+984-183
18+801+1 055-254
19+801+1 128-327
20+801+1 203-402
21+801+1 280-479
22+801+1 359-558
23+801+1 440-639
24+801+1 524-723
25+801+1 610-809
Total+20 025+9 088+10 937
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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