Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 2 pièces 45 m²

VilleLouviers (27)
Surface45m²
Coût Total118 700€
Loyer Annuel6 874€
Rentabilité5.79%
Cashflow/mois-131€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 777,78 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 45 m²

IDEAL INVESTISSEUR

Votre agence vous propose cet appartement vendu loué en plein centre ville de LOUVIERS. Situé dans une résidence sécurisée, cet appartement T2 se compose d'une entrée sur séjour, une cuisine, un dégagement desservant la chambre et une salle de bains avec WC. Locataire en place depuis octobre 2025, à jour de ses loyers.

Loyer mensuel HC : 530€ Taxe foncière : 726€

Pour plus de renseignements ou organiser une visite, contactez nous.

Surface : 45 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 25 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/12/2021

Consommation énergie primaire : 222 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 728 € et 984 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Louviers
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27400
Coordonnées : 49.211163, 1.167957
Total : 118 700€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 32 300€
Valeur du bien : 112 300€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 12.73€/m²/mois
Fourchette : 10.41€ - 15.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 573€/mois
Loyer annuel estimé : 6874€/an
Fourchette totale : 468€ - 701€/mois
Fourchette annuelle : 5619€ - 8408€/an
Rentabilité brute :5.79%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 7.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 625,58 €/m²
Basé sur :86 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :73 151 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :+6 849€ (+9.4%)
Marge achat-revente :-45 549€ (-62.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :596,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :47,48€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 643,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 145,51€
Coût de l'assurance :14 244,00€
Taxe foncière : 726,00€/an
Soit par mois : 60,50€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 572,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 704,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-131,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état, mais rafraîchissement possible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 300 €(718 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 4500€ = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 12 m² × 150€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Louviers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 573 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 874 €/an
Calcul : 573 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 138 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 700 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 570 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 726 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 734 €
Revenus locatifs : +6 874 €
Charges déductibles : -37 734 €
Résultat foncier Année 1 : -30 860 €(Déficit de 30 860 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 460 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 434 €/an
Revenus locatifs : +6 874 €
Charges déductibles : -5 434 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 440 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9459.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 874 €37 737 €4 142 €-30 864 €21 400 €9 464 €9 464 €
27 011 €5 329 €4 034 €1 682 €--7 782 €
37 151 €5 217 €3 922 €1 934 €--5 848 €
47 295 €5 101 €3 806 €2 193 €--3 655 €
57 440 €4 981 €3 686 €2 459 €--1 196 €
67 589 €4 857 €3 561 €2 732 €---
77 741 €4 728 €3 432 €3 013 €---
87 896 €4 595 €3 299 €3 301 €---
98 054 €4 456 €3 160 €3 598 €---
108 215 €4 313 €3 017 €3 902 €---
118 379 €4 165 €2 869 €4 215 €---
128 547 €4 011 €2 715 €4 536 €---
138 718 €3 852 €2 556 €4 866 €---
148 892 €3 687 €2 391 €5 205 €---
159 070 €3 516 €2 220 €5 554 €---
169 251 €3 339 €2 043 €5 913 €---
179 436 €3 155 €1 860 €6 281 €---
189 625 €2 965 €1 670 €6 660 €---
199 817 €2 769 €1 473 €7 049 €---
2010 014 €2 565 €1 269 €7 449 €---
2110 214 €2 354 €1 058 €7 860 €---
2210 418 €2 135 €839 €8 283 €---
2310 627 €1 908 €613 €8 718 €---
2410 839 €1 674 €378 €9 165 €---
2511 056 €1 431 €135 €9 625 €---
TOTAL220 170 €124 840 €60 146 €95 330 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 330 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 874 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 443 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 443 €-6 420 €+7 863 €
2+1 443 €0 €+1 443 €
3+1 443 €0 €+1 443 €
4+1 443 €0 €+1 443 €
5+1 443 €0 €+1 443 €
6+1 443 €+461 €+982 €
7+1 443 €+904 €+539 €
8+1 443 €+990 €+453 €
9+1 443 €+1 079 €+364 €
10+1 443 €+1 171 €+272 €
11+1 443 €+1 264 €+179 €
12+1 443 €+1 361 €+82 €
13+1 443 €+1 460 €-17 €
14+1 443 €+1 562 €-119 €
15+1 443 €+1 666 €-223 €
16+1 443 €+1 774 €-331 €
17+1 443 €+1 884 €-441 €
18+1 443 €+1 998 €-555 €
19+1 443 €+2 115 €-672 €
20+1 443 €+2 235 €-792 €
21+1 443 €+2 358 €-915 €
22+1 443 €+2 485 €-1 042 €
23+1 443 €+2 615 €-1 172 €
24+1 443 €+2 750 €-1 307 €
25+1 443 €+2 888 €-1 445 €
Total+36 075 €+28 599 €+7 476 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →