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Achat maison

Bien expiré
VilleCalmont (12)
Surface175m²
Coût Total284 920€
Loyer Annuel16 323€
Rentabilité5.73%
Cashflow/mois-262€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 1 137,14 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, Surface de 175 m², 7 Pièces, 6 Chambres, 1 Salle de bain, 2 Salles d'eau, 1 Toilette, Chauffage individuel fuel sol, 1 Parking, Terrain de 1086 m²

À Calmont, découvrez cette maison des années 1930 entièrement restaurée en 2008, offrant près de 170 m² habitables. Elle se compose de six chambres, d'une pièce de vie confortable et de combles déjà partiellement aménagés, permettant d'envisager facilement une extension de l'espace.

La rénovation a apporté un réel confort avec notamment un plancher chauffant sur une partie de la maison. Le bâti en pierre, associé à une toiture en ardoise refaite en 2008 et régulièrement entretenue, garantit une structure solide et pérenne.

Une maison fonctionnelle, spacieuse et dotée d'un potentiel d'aménagement intéressant, adaptée aussi bien à une famille qu'à un projet d'évolution future.

Pour davantage d'informations ou organiser une visite, je reste à votre disposition. Référence agence : 1964

Ville : Calmont
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12450
Coordonnées : 44.280050, 2.528870
Total : 284 920€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 70 000€
Valeur du bien : 269 000€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175m²
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 6.24€ - 9.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1360€/mois
Loyer annuel estimé : 16323€/an
Fourchette totale : 1093€ - 1693€/mois
Fourchette annuelle : 13114€ - 20317€/an
Rentabilité brute :5.73%
Fourchette de rentabilité :4.60% - 7.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :284 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 403,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :83,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 486,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 147,59€
Coût de l'assurance :24 930,50€
Taxe foncière : 1 632,28€/an
Soit par mois : 136,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 360,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 622,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-262,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 251 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 175 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 000 €(400 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:10 500€
    Isolation des combles: 175 m² × 60€/m² = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 500€
    Installation d'une pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:26 400€
    Remplacement de 22 fenêtres: 22 fenêtres × 1200€ = 26400€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Parquet flottant:4 320€
    Pose de parquet flottant: 72 m² × 60€/m² = 4320€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:2 880€
    Peinture des murs et plafonds des 6 chambres: 72 m² × 40€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture cuisine:200€
    Peinture des murs et plafonds de la cuisine: 10 m² × 20€/m² = 200€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 200€
    Peinture des murs et plafonds du salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Calmont (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 360 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 323 €/an
Calcul : 1 360 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 423 €/an
Base de calcul : Emprunt de 284 920 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 997 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 632 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 052 €
Revenus locatifs : +16 323 €
Charges déductibles : -82 052 €
Résultat foncier Année 1 : -65 729 €(Déficit de 65 729 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 329 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 052 €/an
Revenus locatifs : +16 323 €
Charges déductibles : -12 052 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 271 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44329.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 323 €82 061 €9 432 €-65 738 €21 400 €44 338 €44 338 €
216 649 €11 809 €9 180 €4 840 €--39 498 €
316 982 €11 548 €8 919 €5 434 €--34 064 €
417 322 €11 279 €8 649 €6 043 €--28 021 €
517 668 €11 000 €8 371 €6 668 €--21 353 €
618 022 €10 712 €8 082 €7 310 €--14 043 €
718 382 €10 414 €7 784 €7 968 €--6 075 €
818 750 €10 106 €7 476 €8 644 €---
919 125 €9 787 €7 158 €9 338 €---
1019 507 €9 458 €6 828 €10 050 €---
1119 897 €9 117 €6 487 €10 781 €---
1220 295 €8 765 €6 135 €11 531 €---
1320 701 €8 400 €5 771 €12 301 €---
1421 115 €8 024 €5 394 €13 092 €---
1521 538 €7 634 €5 005 €13 903 €---
1621 968 €7 232 €4 602 €14 737 €---
1722 408 €6 815 €4 186 €15 593 €---
1822 856 €6 385 €3 755 €16 471 €---
1923 313 €5 939 €3 310 €17 374 €---
2023 779 €5 479 €2 849 €18 300 €---
2124 255 €5 003 €2 373 €19 252 €---
2224 740 €4 511 €1 881 €20 229 €---
2325 235 €4 002 €1 372 €21 233 €---
2425 739 €3 475 €846 €22 264 €---
2526 254 €2 931 €302 €23 323 €---
TOTAL522 825 €271 885 €136 148 €250 940 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 940 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 323 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 428 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 428 €-6 420 €+9 848 €
2+3 428 €0 €+3 428 €
3+3 428 €0 €+3 428 €
4+3 428 €0 €+3 428 €
5+3 428 €0 €+3 428 €
6+3 428 €0 €+3 428 €
7+3 428 €0 €+3 428 €
8+3 428 €+771 €+2 657 €
9+3 428 €+2 801 €+627 €
10+3 428 €+3 015 €+413 €
11+3 428 €+3 234 €+194 €
12+3 428 €+3 459 €-31 €
13+3 428 €+3 690 €-262 €
14+3 428 €+3 927 €-499 €
15+3 428 €+4 171 €-743 €
16+3 428 €+4 421 €-993 €
17+3 428 €+4 678 €-1 250 €
18+3 428 €+4 941 €-1 513 €
19+3 428 €+5 212 €-1 784 €
20+3 428 €+5 490 €-2 062 €
21+3 428 €+5 776 €-2 348 €
22+3 428 €+6 069 €-2 641 €
23+3 428 €+6 370 €-2 942 €
24+3 428 €+6 679 €-3 251 €
25+3 428 €+6 997 €-3 569 €
Total+85 700 €+75 282 €+10 418 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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