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Maison à vendre

VilleChampdeniers-Saint-Denis (79)
Surface170
Coût Total136 400
Loyer Annuel15 065
Rentabilité11.05%
Cashflow/mois+415
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 705,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Toilettes séparées, Cave, Cheminée, 3 chambres, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Terrasse, Pas de balcon

Découvrez cette maison de ville de 172m2 située à Champdeniers-Saint-Denis, à proximité des commerces et du centre bourg. Idéale grande famille/ colocation ou investisseurs.

L'intérieur, à la fois lumineux et spacieux, dévoile au rez-de-chaussée un grand séjour de 55m² avec insert, un espace où vous pourrez passer des moments conviviaux en famille ou entre amis. La cuisine, semi ouverte, est aménagée et équipée. Un wc ainsi qu'une cave sont également présents au rez de chaussée.

L'étage vous dévoile l'espace nuit, composé d'un grand palier, de trois chambres spacieuses qui garantissent l'intimité et le repos de chacun. une salle d'eau et un wc séparé.

Cette maison dispose également d'un garage sécurisé avec au bout un patio extérieur d'environ 15 m², un véritable atout pour votre tranquillité. Pour les détails techniques, l'isolation des combles et sous la cave sont neufs (2024) Le chauffage est électrique et un insert vient compléter le chauffage. Un investissement idéal pour ceux qui recherchent une résidence principale, une maison de vacances ou un investissement locatif.

Ne laissez pas passer cette occasion et venez découvrir cette maison ! Ce bien vous est présenté par Mathilde Douchin, votre conseiller indépendant Dr House Immo

Ville : Champdeniers-Saint-Denis
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79220
Coordonnées : 46.486350, -0.360630
Total : 136 400
Prix d'acquisition : 120 000
Travaux : 6 800
Valeur du bien : 126 800
Frais de notaire : 9 600
Coût estimé : 9 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170
Loyer prédit : 7.39€/m²/mois
Fourchette : 5.96€ - 9.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 1255€/mois
Loyer annuel estimé : 15065€/an
Fourchette totale : 1014€ - 1555€/mois
Fourchette annuelle : 12163€ - 18660€/an
Rentabilité brute :11.05%
Fourchette de rentabilité :8.92% - 13.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 230,77 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :209 231
Prix d'achat :120 000
Décote à l'achat :-89 231 (-42.6%)
Marge achat-revente :72 831€ (34.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :675,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 715,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 267,13
Coût de l'assurance :11 935,00
Taxe foncière : 1 506,54€/an
Soit par mois : 125,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 255,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 840,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :414,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur 170 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols des chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 - Peinture à rafraîchir dans les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 93 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Peinture légèrement usée nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 800(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:6 800
    Isolation combles: 170 m² × 40€/m² = 6800€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 800✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 255 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 065 €/an
Calcul : 1 255 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 579 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 400 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 477 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 507 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 363
Revenus locatifs : +15 065
Charges déductibles : -13 363
Résultat foncier Année 1 : 1 703

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 563 €/an
Revenus locatifs : +15 065
Charges déductibles : -6 563
Résultat foncier Années 2+ : 8 503 €/an
Prix d'achat du bien : 120 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 06513 3674 5831 698---
215 3676 4454 4618 921---
315 6746 3194 3359 355---
415 9886 1894 2059 798---
516 3076 0544 07010 253---
616 6335 9153 93110 718---
716 9665 7713 78711 195---
817 3055 6223 63811 684---
917 6525 4673 48312 184---
1018 0055 3083 32412 697---
1118 3655 1423 15913 222---
1218 7324 9722 98813 760---
1319 1074 7952 81114 312---
1419 4894 6122 62814 877---
1519 8794 4232 43915 456---
1620 2764 2272 24316 049---
1720 6824 0242 04016 657---
1821 0953 8151 83117 280---
1921 5173 5981 61417 919---
2021 9483 3741 39018 574---
2122 3863 1421 15819 244---
2222 8342 90291819 932---
2323 2912 65467020 637---
2423 7572 39741321 360---
2524 2322 13114722 101---
TOTAL482 551122 66666 267359 8850Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 359 885
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 065 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 164 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 164+510+2 654
2+3 164+2 676+488
3+3 164+2 806+358
4+3 164+2 940+224
5+3 164+3 076+88
6+3 164+3 216-52
7+3 164+3 359-195
8+3 164+3 505-341
9+3 164+3 655-491
10+3 164+3 809-645
11+3 164+3 967-803
12+3 164+4 128-964
13+3 164+4 294-1 130
14+3 164+4 463-1 299
15+3 164+4 637-1 473
16+3 164+4 815-1 651
17+3 164+4 997-1 833
18+3 164+5 184-2 020
19+3 164+5 376-2 212
20+3 164+5 572-2 408
21+3 164+5 773-2 609
22+3 164+5 980-2 816
23+3 164+6 191-3 027
24+3 164+6 408-3 244
25+3 164+6 630-3 466
Total+79 100+107 965+-28 865
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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