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Grande propriété située entre Toulouse et Albi

VilleLavaur (81)
Surface720m²
Coût Total1 027 200€
Loyer Annuel83 638€
Rentabilité8.14%
Cashflow/mois+747€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 950 000 €
Surface : 720 m²
Prix au m² : 1 319,44 €/m²
Chambres : 13
Pièces : 19
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 13, Jardin

A 35 minutes de Toulouse, dans le charmant village de Saint-Lieux-Lès-Lavaur, Sophie Bensaid Immobilier à le plaisir de vous présenter à la vente cette magnifique maison de Maître du 18e siècle en très bon état et pleine de charme. Cette maison historique de presque 600 m2 et sa dépendance de 130 m2 sur une parcelle de 6400 m2 (qu'il est possible de diviser en terrains constructibles) sont idéales comme lieu de vie familiale et/ou un investissement pour une activité touristique comme un gîte, des chambres d'hôtes, pour l'organisation de réceptions, d'activités d'entreprises ou une profession libérale. Chacune des 13 chambres est équipée de sa propre salle de bain avec des toilettes. Cette propriété située entre Toulouse et Albi offre un cadre de vie rare et enviable, le parc clos et arboré et la grande piscine chauffée vous invite à la quiétude et à la détente tout en restant proche des commodités. Beaucoup de potentiel et d'histoire dans cette demeure que je vous invite à venir découvrir pour imaginer votre nouvelle vie. Plans sur demande.  Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://boscherie-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Lavaur
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81500
Coordonnées : 43.759385, 1.756775
Total : 1 027 200€
Prix d'acquisition : 950 000€
Travaux : 1 200€
Valeur du bien : 951 200€
Frais de notaire : 76 000€
Coût estimé : 76 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 720m²
Loyer prédit : 9.68€/m²/mois
Fourchette : 7.67€ - 12.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 6970€/mois
Loyer annuel estimé : 83638€/an
Fourchette totale : 5522€ - 8797€/mois
Fourchette annuelle : 66266€ - 105565€/an
Rentabilité brute :8.14%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 10.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 789,59 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :1 288 505 €
Prix d'achat :950 000 €
Décote à l'achat :-338 505€ (-26.3%)
Marge achat-revente :261 305€ (20.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 027 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :5 114,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :410,88€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 5 525,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :507 270,42€
Coût de l'assurance :123 264,00€
Taxe foncière : 8 363,84€/an
Soit par mois : 696,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 6 969,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 6 222,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :747,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 189 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète des salles de bain dans les 13 chambres
Quantité: 13 salles de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 13 chambres avec mise à jour des revêtements de sol et peinture
Quantité: 13 chambres (environ 130 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la salle à manger
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle à manger en bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :1 200 €(2 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 6 970 €/mois
Revenus locatifs annuels : 83 638 €/an
Calcul : 6 970 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 34 991 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 027 200 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 4 931 €/an
Calcul : 411 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 8 364 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 1 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 485 €
Revenus locatifs : +83 638 €
Charges déductibles : -49 485 €
Résultat foncier Année 1 : 34 153 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 48 285 €/an
Revenus locatifs : +83 638 €
Charges déductibles : -48 285 €
Résultat foncier Années 2+ : 35 353 €/an
Prix d'achat du bien : 950 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 617 500 €(65% de 950 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 22 455 €/an
Calcul : 617 500 € × 3,636% = 22 455 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
183 638 €49 519 €35 024 €34 120 €---
285 311 €47 395 €34 101 €37 916 €---
387 017 €46 439 €33 144 €40 579 €---
488 758 €45 449 €32 155 €43 309 €---
590 533 €44 425 €31 130 €46 108 €---
692 344 €43 365 €30 070 €48 979 €---
794 190 €42 267 €28 973 €51 923 €---
896 074 €41 131 €27 837 €54 943 €---
997 996 €39 956 €26 661 €58 040 €---
1099 956 €38 739 €25 444 €61 217 €---
11101 955 €37 479 €24 185 €64 475 €---
12103 994 €36 176 €22 881 €67 818 €---
13106 074 €34 826 €21 532 €71 247 €---
14108 195 €33 430 €20 135 €74 766 €---
15110 359 €31 984 €18 690 €78 375 €---
16112 566 €30 488 €17 193 €82 079 €---
17114 818 €28 939 €15 644 €85 879 €---
18117 114 €27 336 €14 041 €89 778 €---
19119 456 €25 677 €12 382 €93 780 €---
20121 845 €23 959 €10 665 €97 886 €---
21124 282 €22 182 €8 887 €102 101 €---
22126 768 €20 342 €7 047 €106 426 €---
23129 303 €18 437 €5 143 €110 866 €---
24131 889 €16 466 €3 172 €115 423 €---
25134 527 €14 426 €1 132 €120 101 €---
TOTAL2 678 963 €840 830 €507 270 €1 838 132 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 838 132 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 83 638 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +17 564 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+17 564 €+10 236 €+7 328 €
2+17 564 €+11 375 €+6 189 €
3+17 564 €+12 174 €+5 390 €
4+17 564 €+12 993 €+4 571 €
5+17 564 €+13 832 €+3 732 €
6+17 564 €+14 694 €+2 870 €
7+17 564 €+15 577 €+1 987 €
8+17 564 €+16 483 €+1 081 €
9+17 564 €+17 412 €+152 €
10+17 564 €+18 365 €-801 €
11+17 564 €+19 343 €-1 779 €
12+17 564 €+20 345 €-2 781 €
13+17 564 €+21 374 €-3 810 €
14+17 564 €+22 430 €-4 866 €
15+17 564 €+23 513 €-5 949 €
16+17 564 €+24 624 €-7 060 €
17+17 564 €+25 764 €-8 200 €
18+17 564 €+26 933 €-9 369 €
19+17 564 €+28 134 €-10 570 €
20+17 564 €+29 366 €-11 802 €
21+17 564 €+30 630 €-13 066 €
22+17 564 €+31 928 €-14 364 €
23+17 564 €+33 260 €-15 696 €
24+17 564 €+34 627 €-17 063 €
25+17 564 €+36 030 €-18 466 €
Total+439 100 €+551 440 €+-112 340 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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