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Appartement 141 m² à Epernay

VilleÉpernay (51)
Surface141m²
Coût Total239 220€
Loyer Annuel20 881€
Rentabilité8.73%
Cashflow/mois+299€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 500 €
Surface : 141 m²
Prix au m² : 1 315,6 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 141 m², 162 m² de terrain

Immeuble d'habitation, comprenant : Rez-de-chaussée : un studio de 29 m². Au 1er étage : un appartement T3 offrant 52 m². Au 2ème étage : un appartement T3 offrant 51 m². Au 3ème étage : greniers. Cour sur l'arrière. Cave.

Ville : Épernay
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51200
Coordonnées : 49.034100, 3.957380
Total : 239 220€
Prix d'acquisition : 185 500€
Travaux : 38 880€
Valeur du bien : 224 380€
Frais de notaire : 14 840€
Coût estimé : 14 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 141m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.96€ - 15.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1740€/mois
Loyer annuel estimé : 20881€/an
Fourchette totale : 1404€ - 2156€/mois
Fourchette annuelle : 16854€ - 25870€/an
Rentabilité brute :8.73%
Fourchette de rentabilité :7.05% - 10.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 796,88 €/m²
Basé sur :207 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :253 360 €
Prix d'achat :185 500 €
Décote à l'achat :-67 860€ (-26.8%)
Marge achat-revente :14 140€ (5.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :239 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 195,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :71,77€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 266,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 288,19€
Coût de l'assurance :21 529,80€
Taxe foncière : 2 088,10€/an
Soit par mois : 174,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 740,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 440,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :299,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état sans photo
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 52 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 880 €(276 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:10 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10500€ = 10500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (installation incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:2 080€
    Peinture salon: 52 m² × 40€/m² = 2080€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture chambre: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épernay (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 740 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 881 €/an
Calcul : 1 740 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 220 €/an
Base de calcul : Emprunt de 239 220 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 861 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 088 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 049 €
Revenus locatifs : +20 881 €
Charges déductibles : -50 049 €
Résultat foncier Année 1 : -29 168 €(Déficit de 29 168 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 768 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 169 €/an
Revenus locatifs : +20 881 €
Charges déductibles : -11 169 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 712 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7768.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 575 €(65% de 185 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 385 €/an
Calcul : 120 575 € × 3,636% = 4 385 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 881 €50 057 €8 228 €-29 176 €21 400 €7 776 €7 776 €
221 299 €10 961 €8 012 €10 338 €---
321 725 €10 737 €7 788 €10 987 €---
422 159 €10 506 €7 556 €11 653 €---
522 602 €10 266 €7 316 €12 337 €---
623 054 €10 017 €7 068 €13 037 €---
723 515 €9 760 €6 811 €13 755 €---
823 986 €9 494 €6 545 €14 492 €---
924 465 €9 218 €6 269 €15 247 €---
1024 955 €8 933 €5 984 €16 022 €---
1125 454 €8 637 €5 688 €16 816 €---
1225 963 €8 332 €5 382 €17 631 €---
1326 482 €8 015 €5 065 €18 467 €---
1427 012 €7 687 €4 738 €19 325 €---
1527 552 €7 347 €4 398 €20 205 €---
1628 103 €6 996 €4 046 €21 107 €---
1728 665 €6 632 €3 682 €22 033 €---
1829 238 €6 255 €3 306 €22 984 €---
1929 823 €5 865 €2 915 €23 959 €---
2030 420 €5 461 €2 511 €24 959 €---
2131 028 €5 042 €2 093 €25 986 €---
2231 649 €4 609 €1 660 €27 039 €---
2332 282 €4 161 €1 212 €28 121 €---
2432 927 €3 697 €747 €29 231 €---
2533 586 €3 216 €267 €30 370 €---
TOTAL668 825 €231 901 €119 288 €436 925 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 436 925 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 881 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 385 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 385 €-6 420 €+10 805 €
2+4 385 €+768 €+3 617 €
3+4 385 €+3 296 €+1 089 €
4+4 385 €+3 496 €+889 €
5+4 385 €+3 701 €+684 €
6+4 385 €+3 911 €+474 €
7+4 385 €+4 127 €+258 €
8+4 385 €+4 348 €+37 €
9+4 385 €+4 574 €-189 €
10+4 385 €+4 807 €-422 €
11+4 385 €+5 045 €-660 €
12+4 385 €+5 289 €-904 €
13+4 385 €+5 540 €-1 155 €
14+4 385 €+5 798 €-1 413 €
15+4 385 €+6 061 €-1 676 €
16+4 385 €+6 332 €-1 947 €
17+4 385 €+6 610 €-2 225 €
18+4 385 €+6 895 €-2 510 €
19+4 385 €+7 188 €-2 803 €
20+4 385 €+7 488 €-3 103 €
21+4 385 €+7 796 €-3 411 €
22+4 385 €+8 112 €-3 727 €
23+4 385 €+8 436 €-4 051 €
24+4 385 €+8 769 €-4 384 €
25+4 385 €+9 111 €-4 726 €
Total+109 625 €+131 077 €+-21 452 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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