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MAISON TYPE 4 BLAYE LES MINES

Bien expiré
VilleBlaye-les-Mines (81)
Surface129m²
Coût Total188 550€
Loyer Annuel12 824€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 129 m²
Prix au m² : 1 007,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Située à Blaye-les-Mines (81400), cette charmante maison de 129 m² sur un terrain de 267 m² offre un cadre de vie paisible à ses résidents. Proche de toutes commodités, cette localité dynamique bénéficie d'une atmosphère conviviale, avec des commerces de proximité, des écoles et des espaces verts à quelques pas.

Cette maison sur deux niveaux présente une configuration fonctionnelle avec une entrée, un salon-séjour, une cuisine séparée et un bureau au rez-de-chaussée. À l'étage, trois chambres dont une passante sont accompagnées de combles offrant un potentiel d'aménagement. Un rafraîchissement est à prévoir. Le bien dispose également d'un petit jardin avec dépendances, idéal pour profiter des beaux jours en extérieur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 130 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Alexia FOUGEDOIRE, Tél. : 0698079310, E-mail : alexia.fougedoire@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Albi sous le numéro 917602898 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Blaye-les-Mines
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81400
Coordonnées : 44.039654, 2.155581
Total : 188 550€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 48 150€
Valeur du bien : 178 150€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 129m²
Loyer prédit : 8.28€/m²/mois
Fourchette : 6.50€ - 10.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 1069€/mois
Loyer annuel estimé : 12824€/an
Fourchette totale : 839€ - 1362€/mois
Fourchette annuelle : 10062€ - 16344€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 8.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 088,7 €/m²
Basé sur :68 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 442 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-10 442€ (-7.4%)
Marge achat-revente :-48 108€ (-34.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 550€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :946,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :54,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 001,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 538,64€
Coût de l'assurance :16 498,13€
Taxe foncière : 1 282,38€/an
Soit par mois : 106,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 068,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 108,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 258 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 129 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 129 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 150 €(373 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:6 450€
    Isolation combles: 129 m² × 50€/m² = 6450€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:15 200€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 950€ = 15200€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blaye-les-Mines (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 150€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 069 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 824 €/an
Calcul : 1 069 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 573 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 550 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 282 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 665 €
Revenus locatifs : +12 824 €
Charges déductibles : -56 665 €
Résultat foncier Année 1 : -43 841 €(Déficit de 43 841 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 441 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 515 €/an
Revenus locatifs : +12 824 €
Charges déductibles : -8 515 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 309 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22441.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 824 €56 671 €6 579 €-43 847 €21 400 €22 447 €22 447 €
213 080 €8 350 €6 407 €4 731 €--17 717 €
313 342 €8 172 €6 229 €5 170 €--12 546 €
413 609 €7 988 €6 045 €5 621 €--6 925 €
513 881 €7 797 €5 854 €6 084 €--841 €
614 159 €7 599 €5 657 €6 559 €---
714 442 €7 394 €5 452 €7 047 €---
814 731 €7 182 €5 240 €7 548 €---
915 025 €6 963 €5 020 €8 063 €---
1015 326 €6 735 €4 793 €8 591 €---
1115 632 €6 499 €4 557 €9 133 €---
1215 945 €6 255 €4 313 €9 690 €---
1316 264 €6 002 €4 060 €10 262 €---
1416 589 €5 740 €3 798 €10 849 €---
1516 921 €5 469 €3 526 €11 452 €---
1617 259 €5 187 €3 245 €12 072 €---
1717 604 €4 896 €2 954 €12 708 €---
1817 956 €4 594 €2 652 €13 362 €---
1918 316 €4 282 €2 340 €14 034 €---
2018 682 €3 958 €2 016 €14 724 €---
2119 056 €3 623 €1 681 €15 433 €---
2219 437 €3 275 €1 333 €16 161 €---
2319 825 €2 916 €973 €16 910 €---
2420 222 €2 543 €600 €17 679 €---
2520 626 €2 157 €214 €18 470 €---
TOTAL410 751 €192 246 €95 539 €218 504 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 504 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 824 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 693 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 693 €-6 420 €+9 113 €
2+2 693 €0 €+2 693 €
3+2 693 €0 €+2 693 €
4+2 693 €0 €+2 693 €
5+2 693 €0 €+2 693 €
6+2 693 €+1 716 €+977 €
7+2 693 €+2 114 €+579 €
8+2 693 €+2 264 €+429 €
9+2 693 €+2 419 €+274 €
10+2 693 €+2 577 €+116 €
11+2 693 €+2 740 €-47 €
12+2 693 €+2 907 €-214 €
13+2 693 €+3 078 €-385 €
14+2 693 €+3 255 €-562 €
15+2 693 €+3 436 €-743 €
16+2 693 €+3 622 €-929 €
17+2 693 €+3 812 €-1 119 €
18+2 693 €+4 009 €-1 316 €
19+2 693 €+4 210 €-1 517 €
20+2 693 €+4 417 €-1 724 €
21+2 693 €+4 630 €-1 937 €
22+2 693 €+4 848 €-2 155 €
23+2 693 €+5 073 €-2 380 €
24+2 693 €+5 304 €-2 611 €
25+2 693 €+5 541 €-2 848 €
Total+67 325 €+65 551 €+1 774 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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