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Appartement 3 pièces

VilleJoué-lès-Tours (37)
Surface64m²
Coût Total113 284€
Loyer Annuel8 553€
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 99 800 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 559,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre, appartement à JOUE-LES-TOURS, proche du centre ville et des commerces, dans une copropriété calme. Il est composé d'une entrée, salon salle à manger, cuisine aménagé (refaite en 2025), salle de bain (refaite en 2020), WC séparés (refait en 2020) et 2 chambres. les sols carrelés de la cuisine, SDB, entrée et couloirs ont été refait en 2024 et 2025. Les fenêtres et portes-fenêtres sont en PVC double vitrage (2016), la porte d'entrée est sécurisée (2020). L'appartement est au rez-de-chaussée avec une orientation est-ouest et possède 2 caves en sous-sol. Le chauffage est l'eau chaude sont collectifs (avec comptage individuel) et compris dans les charges. N'hésitez pas à me contacter pour des renseignements et une visite.

Ville : Joué-lès-Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37300
Coordonnées : 47.347280, 0.659020
Total : 113 284€
Prix d'acquisition : 99 800€
Travaux : 5 500€
Valeur du bien : 105 300€
Frais de notaire : 7 984€
Coût estimé : 7 984€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 11.14€/m²/mois
Fourchette : 9.53€ - 13.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 713€/mois
Loyer annuel estimé : 8553€/an
Fourchette totale : 610€ - 833€/mois
Fourchette annuelle : 7322€ - 9991€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :6.46% - 8.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 923,08 €/m²
Basé sur :254 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :123 077 €
Prix d'achat :99 800 €
Décote à l'achat :-23 277€ (-18.9%)
Marge achat-revente :9 793€ (8.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 284€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :567,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :33,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 600,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 853,92€
Coût de l'assurance :9 912,35€
Taxe foncière : 855,32€/an
Soit par mois : 71,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 712,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 671,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :41,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans les chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Normes électriques à vérifier pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 500 €(86 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Électricité générale - Mise aux normes:2 500€
    Mise aux normes électricité: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joué-lès-Tours. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont adaptés à la région et incluent les matériaux et la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 713 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 553 €/an
Calcul : 713 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 915 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 284 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 396 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 855 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 667 €
Revenus locatifs : +8 553 €
Charges déductibles : -10 667 €
Résultat foncier Année 1 : -2 114 €(Déficit de 2 114 €)
Imputable sur revenu global : 2 114 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 167 €/an
Revenus locatifs : +8 553 €
Charges déductibles : -5 167 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 386 €/an
Prix d'achat du bien : 99 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 870 €(65% de 99 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 359 €/an
Calcul : 64 870 € × 3,636% = 2 359 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 553 €10 671 €3 919 €-2 118 €2 118 €--
28 724 €5 068 €3 816 €3 656 €---
38 899 €4 962 €3 710 €3 937 €---
49 077 €4 852 €3 600 €4 225 €---
59 258 €4 738 €3 486 €4 521 €---
69 443 €4 620 €3 368 €4 824 €---
79 632 €4 497 €3 245 €5 135 €---
89 825 €4 371 €3 119 €5 454 €---
910 021 €4 240 €2 988 €5 782 €---
1010 222 €4 104 €2 852 €6 118 €---
1110 426 €3 963 €2 711 €6 463 €---
1210 635 €3 818 €2 566 €6 817 €---
1310 847 €3 667 €2 415 €7 181 €---
1411 064 €3 511 €2 259 €7 554 €---
1511 286 €3 349 €2 097 €7 937 €---
1611 511 €3 181 €1 930 €8 330 €---
1711 742 €3 008 €1 756 €8 734 €---
1811 976 €2 828 €1 577 €9 148 €---
1912 216 €2 642 €1 391 €9 574 €---
2012 460 €2 450 €1 198 €10 011 €---
2112 710 €2 250 €999 €10 459 €---
2212 964 €2 044 €792 €10 920 €---
2313 223 €1 830 €578 €11 393 €---
2413 487 €1 608 €357 €11 879 €---
2513 757 €1 379 €127 €12 378 €---
TOTAL273 960 €93 649 €56 854 €180 311 €2 118 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 635 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 311 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 553 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 796 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 796 €-635 €+2 431 €
2+1 796 €+1 097 €+699 €
3+1 796 €+1 181 €+615 €
4+1 796 €+1 268 €+528 €
5+1 796 €+1 356 €+440 €
6+1 796 €+1 447 €+349 €
7+1 796 €+1 540 €+256 €
8+1 796 €+1 636 €+160 €
9+1 796 €+1 735 €+61 €
10+1 796 €+1 835 €-39 €
11+1 796 €+1 939 €-143 €
12+1 796 €+2 045 €-249 €
13+1 796 €+2 154 €-358 €
14+1 796 €+2 266 €-470 €
15+1 796 €+2 381 €-585 €
16+1 796 €+2 499 €-703 €
17+1 796 €+2 620 €-824 €
18+1 796 €+2 744 €-948 €
19+1 796 €+2 872 €-1 076 €
20+1 796 €+3 003 €-1 207 €
21+1 796 €+3 138 €-1 342 €
22+1 796 €+3 276 €-1 480 €
23+1 796 €+3 418 €-1 622 €
24+1 796 €+3 564 €-1 768 €
25+1 796 €+3 713 €-1 917 €
Total+44 900 €+54 093 €+-9 193 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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