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Maison - 3 pièce(s) - 82 m²

Bien expiré
VilleSouterraine (23)
Surface82m²
Coût Total58 920€
Loyer Annuel6 952€
Rentabilité11.80%
Cashflow/mois+214€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 609,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville proche des commodités, comprenant 3 pièces dont 2 chambres. Cour et grenier aménageable. Idéale pour un premier achat ou un investissement. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Souterraine
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23300
Coordonnées : 46.250740, 1.494270
Total : 58 920€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 4 920€
Valeur du bien : 54 920€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 7.06€/m²/mois
Fourchette : 5.59€ - 8.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 579€/mois
Loyer annuel estimé : 6952€/an
Fourchette totale : 459€ - 732€/mois
Fourchette annuelle : 5503€ - 8781€/an
Rentabilité brute :11.80%
Fourchette de rentabilité :9.34% - 14.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :58 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :289,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :17,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 307,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 060,71€
Coût de l'assurance :5 155,50€
Taxe foncière : 695,18€/an
Soit par mois : 57,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 579,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 365,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :214,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 359 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 82 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager obsolète et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé, nécessite rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter, DPE F
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter le plomb
Quantité: 82 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter, DPE F

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 920 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 920€
    Isolation toiture/combles: 82 m² × 60€/m² = 4920€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 920€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 920€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 579 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 952 €/an
Calcul : 579 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 943 €/an
Base de calcul : Emprunt de 58 920 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 206 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 695 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 764 €
Revenus locatifs : +6 952 €
Charges déductibles : -7 764 €
Résultat foncier Année 1 : -812 €(Déficit de 812 €)
Imputable sur revenu global : 812 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 844 €/an
Revenus locatifs : +6 952 €
Charges déductibles : -2 844 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 108 €/an
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 952 €7 766 €1 945 €-814 €814 €--
27 091 €2 794 €1 893 €4 297 €---
37 233 €2 740 €1 839 €4 493 €---
47 377 €2 684 €1 783 €4 693 €---
57 525 €2 627 €1 726 €4 898 €---
67 675 €2 567 €1 666 €5 108 €---
77 829 €2 506 €1 605 €5 323 €---
87 985 €2 442 €1 541 €5 543 €---
98 145 €2 377 €1 475 €5 768 €---
108 308 €2 309 €1 407 €5 999 €---
118 474 €2 238 €1 337 €6 236 €---
128 644 €2 166 €1 264 €6 478 €---
138 817 €2 091 €1 189 €6 726 €---
148 993 €2 013 €1 112 €6 980 €---
159 173 €1 933 €1 031 €7 240 €---
169 356 €1 850 €948 €7 507 €---
179 543 €1 764 €862 €7 780 €---
189 734 €1 675 €774 €8 059 €---
199 929 €1 583 €682 €8 346 €---
2010 127 €1 488 €587 €8 639 €---
2110 330 €1 390 €489 €8 940 €---
2210 537 €1 289 €388 €9 248 €---
2310 747 €1 184 €283 €9 563 €---
2410 962 €1 076 €174 €9 887 €---
2511 182 €964 €62 €10 218 €---
TOTAL222 668 €55 516 €28 061 €167 152 €814 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 244 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 152 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 952 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 460 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 460 €-244 €+1 704 €
2+1 460 €+1 289 €+171 €
3+1 460 €+1 348 €+112 €
4+1 460 €+1 408 €+52 €
5+1 460 €+1 469 €-9 €
6+1 460 €+1 532 €-72 €
7+1 460 €+1 597 €-137 €
8+1 460 €+1 663 €-203 €
9+1 460 €+1 731 €-271 €
10+1 460 €+1 800 €-340 €
11+1 460 €+1 871 €-411 €
12+1 460 €+1 943 €-483 €
13+1 460 €+2 018 €-558 €
14+1 460 €+2 094 €-634 €
15+1 460 €+2 172 €-712 €
16+1 460 €+2 252 €-792 €
17+1 460 €+2 334 €-874 €
18+1 460 €+2 418 €-958 €
19+1 460 €+2 504 €-1 044 €
20+1 460 €+2 592 €-1 132 €
21+1 460 €+2 682 €-1 222 €
22+1 460 €+2 774 €-1 314 €
23+1 460 €+2 869 €-1 409 €
24+1 460 €+2 966 €-1 506 €
25+1 460 €+3 065 €-1 605 €
Total+36 500 €+50 146 €+-13 646 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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