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Maison à vendre

Bien expiré
VilleDun-le-Palestel (23)
Surface190m²
Coût Total297 000€
Loyer Annuel14 683€
Rentabilité4.94%
Cashflow/mois-436€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 447,37 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 salles de bain, Cave, Revêtement du sol: Parquet, 5 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Située au coeur de la commune de Dun-Le-Palestel 23 800, proche de toutes les commodités et des services, cette maison de Maître de 190 m², sur 3 niveaux, exposée sud-ouest, sur un terrain de 327 m², est une réelle opportunité. Située à 15 minutes de la Cité Médiévale de La Souterraine avec sa gare SNCF (Paris-Toulouse). Cette demeure chargée d'Histoire peut être divisée en 4 appartements ou devenir une grande maison de famille. Larges fenêtres, belle hauteur sous plafond, parquet d'origine, combles aménageables, chauffage central au fuel, tout-à-l'égout, cave voûtée, cour à l'arrière, espace herboré sur l'avant. Le bien est complété par une dépendance à l'arrière et une belle cave voûtée. Réelle opportunité à saisir pour un projet familial, un projet de Tourisme ou pour des investisseurs après travaux de rénovation et mises aux normes. Visite virtuelle disponible.

N'hésitez pas à me contacter : Myriam

Votre Projet est le Nôtre !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 85 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Myriam ARNAULT - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de GUERET sous le numéro 890 349 558

Ville : Dun-le-Palestel
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23800
Coordonnées : 46.299324, 1.662965
Total : 297 000€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 205 200€
Valeur du bien : 290 200€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 6.44€/m²/mois
Fourchette : 5.06€ - 8.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1224€/mois
Loyer annuel estimé : 14683€/an
Fourchette totale : 962€ - 1556€/mois
Fourchette annuelle : 11542€ - 18678€/an
Rentabilité brute :4.94%
Fourchette de rentabilité :3.89% - 6.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :958,9 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :182 191 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-97 191€ (-53.3%)
Marge achat-revente :-114 809€ (-63.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :297 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 463,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :74,25€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 537,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :141 919,96€
Coût de l'assurance :22 275,00€
Taxe foncière : 1 468,27€/an
Soit par mois : 122,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 223,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 659,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-436,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fuel
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 190 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et abîmés
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon complet (environ 50 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :205 200 €(1 080 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€ (installation incluse)
  • Isolation:11 400€
    Isolation toiture/combles: 190 m² × 60€/m² = 11 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€ = 19 200€ (installation incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 000€ (incluant meubles, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 75 m² × 120€/m² = 9 000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: 50 m² × 60€/m² = 3 000€ (incluant peinture, entretien parquet, main d'œuvre)
  • Électricité générale:5 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1 500€ = 1 500€, 10 prises × 100€ = 1 000€, Total = 2 500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:6 000€
    Vérification et remplacement plomberie: 6 000€ (main d'œuvre incluse)
  • Total:114 600€
    Total des travaux: 12 000€ + 11 400€ + 19 200€ + 15 000€ + 10 000€ + 9 000€ + 3 000€ + 2 500€ + 6 000€ = 102 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Dun-le-Palestel (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 224 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 683 €/an
Calcul : 1 224 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 822 €/an
Base de calcul : Emprunt de 297 000 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 891 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 468 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 205 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 217 381 €
Revenus locatifs : +14 683 €
Charges déductibles : -217 381 €
Résultat foncier Année 1 : -202 699 €(Déficit de 202 699 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 181 299 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 181 €/an
Revenus locatifs : +14 683 €
Charges déductibles : -12 181 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 501 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 181298.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 683 €217 391 €9 832 €-202 708 €21 400 €181 308 €181 308 €
214 976 €11 928 €9 569 €3 048 €--178 260 €
315 276 €11 656 €9 297 €3 620 €--174 640 €
415 581 €11 375 €9 016 €4 206 €--170 434 €
515 893 €11 085 €8 726 €4 808 €--165 626 €
616 211 €10 784 €8 425 €5 426 €--160 200 €
716 535 €10 474 €8 114 €6 061 €--154 138 €
816 866 €10 152 €7 793 €6 713 €--147 425 €
917 203 €9 820 €7 461 €7 383 €--140 042 €
1017 547 €9 477 €7 118 €8 070 €--131 972 €
1117 898 €9 122 €6 762 €8 776 €--123 196 €
1218 256 €8 755 €6 395 €9 502 €---
1318 621 €8 375 €6 016 €10 246 €---
1418 994 €7 982 €5 623 €11 011 €---
1519 373 €7 576 €5 217 €11 797 €---
1619 761 €7 156 €4 797 €12 604 €---
1720 156 €6 722 €4 363 €13 434 €---
1820 559 €6 274 €3 914 €14 286 €---
1920 970 €5 809 €3 450 €15 161 €---
2021 390 €5 330 €2 970 €16 060 €---
2121 818 €4 833 €2 474 €16 984 €---
2222 254 €4 320 €1 961 €17 934 €---
2322 699 €3 790 €1 430 €18 909 €---
2423 153 €3 241 €882 €19 912 €---
2523 616 €2 674 €314 €20 942 €---
TOTAL470 290 €406 102 €141 920 €64 188 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 64 188 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 683 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 083 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 083 €-6 420 €+9 503 €
2+3 083 €0 €+3 083 €
3+3 083 €0 €+3 083 €
4+3 083 €0 €+3 083 €
5+3 083 €0 €+3 083 €
6+3 083 €0 €+3 083 €
7+3 083 €0 €+3 083 €
8+3 083 €0 €+3 083 €
9+3 083 €0 €+3 083 €
10+3 083 €0 €+3 083 €
11+3 083 €0 €+3 083 €
12+3 083 €+2 850 €+233 €
13+3 083 €+3 074 €+9 €
14+3 083 €+3 303 €-220 €
15+3 083 €+3 539 €-456 €
16+3 083 €+3 781 €-698 €
17+3 083 €+4 030 €-947 €
18+3 083 €+4 286 €-1 203 €
19+3 083 €+4 548 €-1 465 €
20+3 083 €+4 818 €-1 735 €
21+3 083 €+5 095 €-2 012 €
22+3 083 €+5 380 €-2 297 €
23+3 083 €+5 673 €-2 590 €
24+3 083 €+5 974 €-2 891 €
25+3 083 €+6 283 €-3 200 €
Total+77 075 €+56 215 €+20 860 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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