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Appartement - 4 pièce(s) - 62 m²

Bien expiré
VilleMarseille 9e (13)
Surface62m²
Coût Total168 100€
Loyer Annuel11 455€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-346€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 2 258,06 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

T4 lumineux de 62 m² avec ascenseur ? Marseille 9e Skyline Real Estate vous présente cet appartement T4 de 62 m², situé au 3? étage avec ascenseur dans le 9? arrondissement de Marseille.

Il se compose d'un hall d'entrée, d'un séjour lumineux, d'une cuisine semi équipée, de trois chambres, d'une salle d'eau ainsi que d'un WC indépendant.

Le bien se trouve à proximité de toutes les commodités et des transports en commun.

Charges mensuelles : 243euros Taxe foncière : 2 274euros DPE : 186 kWhEP/m²/an (D) GES : 12 kg CO2/m²/an (C)

Les honoraires sont à la charge exclusive du vendeur.

Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez M. ELBAZ Michael

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité de ELBAZ Michael, mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS SKYLINE REAL ESTATE, immatriculé au RSAC de Marseille sous le numéro 935 256 651, agissant pour le compte de la SAS SKYLINE REAL ESTATE, titulaire de la carte professionnelle de transaction immobilière délivrée par la CCI de Marseille-Provence.

Plus d'information :

  • Climatisation
Ville : Marseille 9e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13009
Coordonnées : 43.256250, 5.399710
Total : 168 100€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 16 900€
Valeur du bien : 156 900€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 15.40€/m²/mois
Fourchette : 12.11€ - 19.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 955€/mois
Loyer annuel estimé : 11455€/an
Fourchette totale : 751€ - 1214€/mois
Fourchette annuelle : 9009€ - 14565€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :820,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :47,63€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 867,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 920,06€
Coût de l'assurance :14 288,50€
Taxe foncière : 2 274,00€/an
Soit par mois : 189,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 243,00€/mois
Soit par an : 2 916,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 954,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 300,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-345,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 62 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant des travaux
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris les placards et l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 900 €(273 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:2 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète = 8000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 955 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 455 €/an
Calcul : 955 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 409 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 100 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 572 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 274 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 916 €/an
Calcul : 243 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 071 €
Revenus locatifs : +11 455 €
Charges déductibles : -28 071 €
Résultat foncier Année 1 : -16 616 €(Déficit de 16 616 €)
Imputable sur revenu global : 16 616 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 171 €/an
Revenus locatifs : +11 455 €
Charges déductibles : -11 171 €
Résultat foncier Années 2+ : 284 €/an
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 455 €28 076 €5 414 €-16 621 €16 621 €--
211 684 €11 029 €5 268 €654 €---
311 918 €10 878 €5 117 €1 039 €---
412 156 €10 722 €4 960 €1 434 €---
512 399 €10 560 €4 799 €1 839 €---
612 647 €10 393 €4 632 €2 254 €---
712 900 €10 221 €4 459 €2 679 €---
813 158 €10 043 €4 281 €3 115 €---
913 421 €9 859 €4 097 €3 562 €---
1013 689 €9 669 €3 907 €4 021 €---
1113 963 €9 473 €3 711 €4 491 €---
1214 243 €9 270 €3 508 €4 973 €---
1314 527 €9 060 €3 299 €5 467 €---
1414 818 €8 844 €3 082 €5 974 €---
1515 114 €8 620 €2 858 €6 494 €---
1615 417 €8 389 €2 627 €7 028 €---
1715 725 €8 150 €2 389 €7 575 €---
1816 039 €7 904 €2 142 €8 136 €---
1916 360 €7 649 €1 887 €8 711 €---
2016 687 €7 386 €1 624 €9 302 €---
2117 021 €7 114 €1 352 €9 907 €---
2217 362 €6 833 €1 071 €10 529 €---
2317 709 €6 543 €781 €11 166 €---
2418 063 €6 243 €481 €11 820 €---
2518 424 €5 933 €172 €12 491 €---
TOTAL366 899 €238 859 €77 920 €128 041 €16 621 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 986 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 128 041 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 455 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 405 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 405 €-4 986 €+7 391 €
2+2 405 €+196 €+2 209 €
3+2 405 €+312 €+2 093 €
4+2 405 €+430 €+1 975 €
5+2 405 €+552 €+1 853 €
6+2 405 €+676 €+1 729 €
7+2 405 €+804 €+1 601 €
8+2 405 €+935 €+1 470 €
9+2 405 €+1 069 €+1 336 €
10+2 405 €+1 206 €+1 199 €
11+2 405 €+1 347 €+1 058 €
12+2 405 €+1 492 €+913 €
13+2 405 €+1 640 €+765 €
14+2 405 €+1 792 €+613 €
15+2 405 €+1 948 €+457 €
16+2 405 €+2 108 €+297 €
17+2 405 €+2 272 €+133 €
18+2 405 €+2 441 €-36 €
19+2 405 €+2 613 €-208 €
20+2 405 €+2 791 €-386 €
21+2 405 €+2 972 €-567 €
22+2 405 €+3 159 €-754 €
23+2 405 €+3 350 €-945 €
24+2 405 €+3 546 €-1 141 €
25+2 405 €+3 747 €-1 342 €
Total+60 125 €+38 412 €+21 713 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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