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Appartement T3 rénové

VillePeyruis (04)
Surface52m²
Coût Total91 680€
Loyer Annuel6 098€
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 75 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 442,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T3 rénové - Je vous propose cet appartement T3 de 52 m² rénové, situé au 3ème étage d'un immeuble de 4 étages, à Peyruis. Cet appartement comprend 2 chambres, 1 salle de bain et une cuisine équipée séparée. Il bénéficie d'une exposition Est.

  • Très bon état général
  • Cave
  • Interphone L'appartement est situé dans un environnement calme. Chauffage électrique individuel. Classe énergie D - Classe climat D. Une opportunité à ne pas manquer ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Peyruis
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04310
Coordonnées : 44.035250, 5.942600
Total : 91 680€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 10 680€
Valeur du bien : 85 680€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.72€ - 12.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 508€/mois
Loyer annuel estimé : 6098€/an
Fourchette totale : 401€ - 643€/mois
Fourchette annuelle : 4817€ - 7719€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 8.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 396,71 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :72 629 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :+2 371€ (+3.3%)
Marge achat-revente :-19 051€ (-26.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :458,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :26,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 485,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 011,51€
Coût de l'assurance :8 022,00€
Taxe foncière : 609,80€/an
Soit par mois : 50,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 508,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 536,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-28,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique individuel par une pompe à chaleur air/air (clim réversible)
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs de la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs de la salle de bain
Quantité: 4 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - léger rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 680 €(205 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs cuisine: 8 m² × 30€/m² = 240€, Main d'œuvre: 160€
  • Salle de bain - Peinture:320€
    Peinture murs salle de bain: 4 m² × 30€/m² = 120€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs 2 chambres: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 360€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux de peinture). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 508 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 098 €/an
Calcul : 508 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 169 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 680 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 321 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 610 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 779 €
Revenus locatifs : +6 098 €
Charges déductibles : -14 779 €
Résultat foncier Année 1 : -8 681 €(Déficit de 8 681 €)
Imputable sur revenu global : 8 681 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 099 €/an
Revenus locatifs : +6 098 €
Charges déductibles : -4 099 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 999 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 098 €14 782 €3 172 €-8 684 €8 684 €--
26 220 €4 019 €3 088 €2 201 €---
36 344 €3 933 €3 002 €2 411 €---
46 471 €3 844 €2 913 €2 627 €---
56 601 €3 752 €2 821 €2 849 €---
66 733 €3 656 €2 726 €3 076 €---
76 867 €3 557 €2 627 €3 310 €---
87 005 €3 455 €2 524 €3 550 €---
97 145 €3 349 €2 418 €3 796 €---
107 288 €3 239 €2 308 €4 049 €---
117 433 €3 125 €2 194 €4 308 €---
127 582 €3 007 €2 076 €4 575 €---
137 734 €2 885 €1 954 €4 849 €---
147 888 €2 759 €1 828 €5 130 €---
158 046 €2 628 €1 697 €5 418 €---
168 207 €2 492 €1 562 €5 715 €---
178 371 €2 352 €1 421 €6 019 €---
188 539 €2 207 €1 276 €6 332 €---
198 709 €2 056 €1 125 €6 653 €---
208 884 €1 900 €970 €6 983 €---
219 061 €1 739 €808 €7 322 €---
229 242 €1 572 €641 €7 671 €---
239 427 €1 399 €468 €8 029 €---
249 616 €1 219 €289 €8 397 €---
259 808 €1 034 €103 €8 774 €---
TOTAL195 319 €79 958 €46 012 €115 361 €8 684 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 605 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 361 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 098 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 281 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 281 €-2 605 €+3 886 €
2+1 281 €+660 €+621 €
3+1 281 €+723 €+558 €
4+1 281 €+788 €+493 €
5+1 281 €+855 €+426 €
6+1 281 €+923 €+358 €
7+1 281 €+993 €+288 €
8+1 281 €+1 065 €+216 €
9+1 281 €+1 139 €+142 €
10+1 281 €+1 215 €+66 €
11+1 281 €+1 293 €-12 €
12+1 281 €+1 372 €-91 €
13+1 281 €+1 455 €-174 €
14+1 281 €+1 539 €-258 €
15+1 281 €+1 625 €-344 €
16+1 281 €+1 714 €-433 €
17+1 281 €+1 806 €-525 €
18+1 281 €+1 900 €-619 €
19+1 281 €+1 996 €-715 €
20+1 281 €+2 095 €-814 €
21+1 281 €+2 197 €-916 €
22+1 281 €+2 301 €-1 020 €
23+1 281 €+2 409 €-1 128 €
24+1 281 €+2 519 €-1 238 €
25+1 281 €+2 632 €-1 351 €
Total+32 025 €+34 608 €+-2 583 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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