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MONTCEAU

Bien expiré
VilleMontceau-les-Mines (71)
Surface64.35m²
Coût Total81 820€
Loyer Annuel8 666€
Rentabilité10.59%
Cashflow/mois+77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 64.35 m²
Prix au m² : 683,76 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Central Gaz Collectif, Nombre d'égages : 5

Dans résidence, grand appartement de type F2, traversant et lumineux comprenant entrée, cuisine, salle de séjour avec vue dégagée, une grande chambre avec balcon, salle d'eau, WC. Surface LOI CARREZ 64,35 m² Cave

Ville : Montceau-les-Mines
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71300
Coordonnées : 46.666032, 4.363574
Total : 81 820€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 34 300€
Valeur du bien : 78 300€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64.35m²
Loyer prédit : 11.22€/m²/mois
Fourchette : 8.55€ - 14.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 722€/mois
Loyer annuel estimé : 8666€/an
Fourchette totale : 550€ - 948€/mois
Fourchette annuelle : 6600€ - 11379€/an
Rentabilité brute :10.59%
Fourchette de rentabilité :8.07% - 13.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :943,72 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :60 728 €
Prix d'achat :44 000 €
Décote à l'achat :-16 728€ (-27.5%)
Marge achat-revente :-21 092€ (-34.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :399,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :23,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 423,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 056,13€
Coût de l'assurance :7 159,25€
Taxe foncière : 866,61€/an
Soit par mois : 72,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 722,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 645,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :76,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 168 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 64.35 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si simple vitrage existant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, électroménager) et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche) et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Second œuvreRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'installation électrique si nécessaire
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 300 €(533 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1300€/fenêtre = 7800€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Second œuvre - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montceau-les-Mines (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 722 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 666 €/an
Calcul : 722 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 641 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 820 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 286 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 867 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 894 €
Revenus locatifs : +8 666 €
Charges déductibles : -39 894 €
Résultat foncier Année 1 : -31 228 €(Déficit de 31 228 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 828 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 594 €/an
Revenus locatifs : +8 666 €
Charges déductibles : -5 594 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 072 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9827.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 666 €39 896 €2 643 €-31 230 €21 400 €9 830 €9 830 €
28 839 €5 525 €2 572 €3 314 €--6 516 €
39 016 €5 451 €2 498 €3 565 €--2 951 €
49 197 €5 375 €2 422 €3 822 €---
59 380 €5 296 €2 343 €4 084 €---
69 568 €5 215 €2 262 €4 353 €---
79 759 €5 131 €2 178 €4 629 €---
89 955 €5 044 €2 091 €4 911 €---
910 154 €4 954 €2 001 €5 200 €---
1010 357 €4 861 €1 908 €5 495 €---
1110 564 €4 766 €1 813 €5 798 €---
1210 775 €4 667 €1 714 €6 109 €---
1310 991 €4 564 €1 611 €6 426 €---
1411 211 €4 459 €1 506 €6 752 €---
1511 435 €4 349 €1 396 €7 085 €---
1611 663 €4 237 €1 284 €7 427 €---
1711 897 €4 120 €1 167 €7 777 €---
1812 135 €4 000 €1 047 €8 135 €---
1912 377 €3 875 €922 €8 502 €---
2012 625 €3 747 €794 €8 878 €---
2112 877 €3 614 €661 €9 264 €---
2213 135 €3 476 €524 €9 658 €---
2313 398 €3 335 €382 €10 063 €---
2413 666 €3 188 €235 €10 477 €---
2513 939 €3 037 €84 €10 902 €---
TOTAL277 578 €146 181 €38 056 €131 398 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 398 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 666 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 820 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 820 €-6 420 €+8 240 €
2+1 820 €0 €+1 820 €
3+1 820 €0 €+1 820 €
4+1 820 €+261 €+1 559 €
5+1 820 €+1 225 €+595 €
6+1 820 €+1 306 €+514 €
7+1 820 €+1 389 €+431 €
8+1 820 €+1 473 €+347 €
9+1 820 €+1 560 €+260 €
10+1 820 €+1 649 €+171 €
11+1 820 €+1 740 €+80 €
12+1 820 €+1 833 €-13 €
13+1 820 €+1 928 €-108 €
14+1 820 €+2 026 €-206 €
15+1 820 €+2 126 €-306 €
16+1 820 €+2 228 €-408 €
17+1 820 €+2 333 €-513 €
18+1 820 €+2 441 €-621 €
19+1 820 €+2 551 €-731 €
20+1 820 €+2 663 €-843 €
21+1 820 €+2 779 €-959 €
22+1 820 €+2 898 €-1 078 €
23+1 820 €+3 019 €-1 199 €
24+1 820 €+3 143 €-1 323 €
25+1 820 €+3 271 €-1 451 €
Total+45 500 €+39 419 €+6 081 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 142 jours
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