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Détails du bien

VilleNîmes (30)
Surface59m²
Coût Total127 620€
Loyer Annuel7 986€
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 508,47 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

NÎMES CROIX DE FER L'agence MCI vous propose ce P3 de 59 m² dans le centre-ville de Nîmes, entre la Croix de Fer et le Gambetta. Ce duplex au 1er et 2ème et dernier étage comprend une entrée avec placard, un séjour avec cuisine américaine, une chambre et à l'étage un espace bureau, une chambre, une salle de bains, toilettes et placard. Cet appartement est traversant nord/sud, lumineux et très au calme. Double vitrage. Chauffage individuel au gaz de ville.

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30900
Total : 127 620€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 31 500€
Valeur du bien : 120 500€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 665€/mois
Loyer annuel estimé : 7986€/an
Fourchette totale : 525€ - 843€/mois
Fourchette annuelle : 6303€ - 10118€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :463,46 €/m²
Basé sur :205 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :27 344 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :+61 656€ (+225.5%)
Marge achat-revente :-100 276€ (-366.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :623,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :36,16€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 659,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 358,64€
Coût de l'assurance :10 847,70€
Taxe foncière : 798,56€/an
Soit par mois : 66,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 665,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 725,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 279 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - murs nécessitent rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 500 €(534 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 665 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 986 €/an
Calcul : 665 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 119 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 620 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 434 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 799 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 852 €
Revenus locatifs : +7 986 €
Charges déductibles : -36 852 €
Résultat foncier Année 1 : -28 866 €(Déficit de 28 866 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 466 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 352 €/an
Revenus locatifs : +7 986 €
Charges déductibles : -5 352 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 634 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7465.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 986 €36 856 €4 123 €-28 870 €21 400 €7 470 €7 470 €
28 145 €5 244 €4 012 €2 901 €--4 569 €
38 308 €5 129 €3 897 €3 179 €--1 390 €
48 474 €5 010 €3 778 €3 464 €---
58 644 €4 887 €3 655 €3 757 €---
68 817 €4 760 €3 528 €4 056 €---
78 993 €4 629 €3 397 €4 364 €---
89 173 €4 494 €3 261 €4 679 €---
99 356 €4 354 €3 121 €5 003 €---
109 544 €4 209 €2 977 €5 334 €---
119 734 €4 060 €2 827 €5 675 €---
129 929 €3 905 €2 673 €6 024 €---
1310 128 €3 746 €2 513 €6 382 €---
1410 330 €3 581 €2 348 €6 749 €---
1510 537 €3 410 €2 178 €7 126 €---
1610 748 €3 235 €2 002 €7 513 €---
1710 963 €3 053 €1 820 €7 910 €---
1811 182 €2 865 €1 632 €8 317 €---
1911 405 €2 671 €1 438 €8 735 €---
2011 634 €2 470 €1 238 €9 163 €---
2111 866 €2 263 €1 031 €9 603 €---
2212 104 €2 049 €817 €10 054 €---
2312 346 €1 828 €595 €10 518 €---
2412 592 €1 599 €367 €10 993 €---
2512 844 €1 363 €131 €11 481 €---
TOTAL255 781 €121 670 €59 359 €134 111 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 111 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 986 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 677 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 677 €-6 420 €+8 097 €
2+1 677 €0 €+1 677 €
3+1 677 €0 €+1 677 €
4+1 677 €+622 €+1 055 €
5+1 677 €+1 127 €+550 €
6+1 677 €+1 217 €+460 €
7+1 677 €+1 309 €+368 €
8+1 677 €+1 404 €+273 €
9+1 677 €+1 501 €+176 €
10+1 677 €+1 600 €+77 €
11+1 677 €+1 702 €-25 €
12+1 677 €+1 807 €-130 €
13+1 677 €+1 915 €-238 €
14+1 677 €+2 025 €-348 €
15+1 677 €+2 138 €-461 €
16+1 677 €+2 254 €-577 €
17+1 677 €+2 373 €-696 €
18+1 677 €+2 495 €-818 €
19+1 677 €+2 620 €-943 €
20+1 677 €+2 749 €-1 072 €
21+1 677 €+2 881 €-1 204 €
22+1 677 €+3 016 €-1 339 €
23+1 677 €+3 155 €-1 478 €
24+1 677 €+3 298 €-1 621 €
25+1 677 €+3 444 €-1 767 €
Total+41 925 €+40 233 €+1 692 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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