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Achat : Maison L'Isle-Adam (95290)

Bien expiré
VilleIsle-Adam (95)
Surface55m²
Coût Total109 916€
Loyer Annuel10 254€
Rentabilité9.33%
Cashflow/mois+202€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 700 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 176,36 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 55 m², 2 pièces, 1 chambre, Cave, 1 garage

Votre agence Immo mais pas que à Montval-sur-Loir vous propose cette maison pleine de charme à Nogent-sur-Loir.Située dans un environnement calme, à seulement 5 minutes de Montval-sur-Loir et de l’ensemble de ses commerces, cette maison de 55 m² séduira les amateurs d’authenticité et de caractère.Elle offre une atmosphère chaleureuse grâce à ses poutres apparentes et ses enduits à l’ancienne, conservant tout le charme de l’ancien.Les fenêtres sont en double vitrage et la toiture est neuve en ardoise naturelle, un véritable atout.Le bien dispose de nombreux espaces annexes :Trois grandes cavesUn sous-solUn terrain de pétanque, idéal pour les moments conviviauxUne grande dépendance complète l’ensemble, pouvant être aménagée selon vos projets ou utilisée comme garage.Emplacement recherché, au calme, tout en restant proche des commodités.Un bien plein de potentiel, idéal en résidence principale, secondaire ou pour un projet personnel.

Ville : Isle-Adam
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95290
Coordonnées : 49.112140, 2.217280
Total : 109 916€
Prix d'acquisition : 64 700€
Travaux : 40 040€
Valeur du bien : 104 740€
Frais de notaire : 5 176€
Coût estimé : 5 176€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 15.54€/m²/mois
Fourchette : 11.80€ - 20.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 854€/mois
Loyer annuel estimé : 10254€/an
Fourchette totale : 649€ - 1125€/mois
Fourchette annuelle : 7787€ - 13501€/an
Rentabilité brute :9.33%
Fourchette de rentabilité :7.08% - 12.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 916€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :536,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :31,14€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 567,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 949,80€
Coût de l'assurance :9 342,86€
Taxe foncière : 1 025,37€/an
Soit par mois : 85,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 854,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 652,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :201,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 55 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration des menuiseries extérieures si nécessaire
Quantité: 2 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Bien que les fenêtres soient en double vitrage, une vérification est recommandée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - espace de vie avec usure normale, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 040 €(728 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:2 200€
    Isolation combles: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 200€
    Fenêtres double vitrage: 2 fenêtres × 600€ = 1200€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:640€
    Peinture chambre: 16 m² × 40€/m² = 640€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 854 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 254 €/an
Calcul : 854 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 537 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 916 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 374 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 025 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 976 €
Revenus locatifs : +10 254 €
Charges déductibles : -44 976 €
Résultat foncier Année 1 : -34 722 €(Déficit de 34 722 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 322 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 936 €/an
Revenus locatifs : +10 254 €
Charges déductibles : -4 936 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 318 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13322.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 055 €(65% de 64 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 529 €/an
Calcul : 42 055 € × 3,636% = 1 529 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 254 €44 979 €3 540 €-34 726 €21 400 €13 326 €13 326 €
210 459 €4 844 €3 444 €5 615 €--7 710 €
310 668 €4 745 €3 346 €5 923 €--1 787 €
410 881 €4 642 €3 243 €6 239 €---
511 099 €4 537 €3 138 €6 562 €---
611 321 €4 428 €3 029 €6 893 €---
711 547 €4 315 €2 916 €7 232 €---
811 778 €4 199 €2 799 €7 580 €---
912 014 €4 078 €2 679 €7 936 €---
1012 254 €3 954 €2 555 €8 300 €---
1112 499 €3 826 €2 427 €8 674 €---
1212 749 €3 693 €2 294 €9 056 €---
1313 004 €3 556 €2 157 €9 448 €---
1413 264 €3 414 €2 015 €9 850 €---
1513 530 €3 268 €1 869 €10 261 €---
1613 800 €3 117 €1 718 €10 683 €---
1714 076 €2 961 €1 562 €11 115 €---
1814 358 €2 800 €1 401 €11 558 €---
1914 645 €2 633 €1 234 €12 012 €---
2014 938 €2 461 €1 062 €12 477 €---
2115 236 €2 283 €884 €12 953 €---
2215 541 €2 100 €700 €13 442 €---
2315 852 €1 910 €511 €13 942 €---
2416 169 €1 714 €315 €14 455 €---
2516 492 €1 511 €112 €14 981 €---
TOTAL328 428 €125 967 €50 950 €202 462 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 462 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 254 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 153 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 153 €-6 420 €+8 573 €
2+2 153 €0 €+2 153 €
3+2 153 €0 €+2 153 €
4+2 153 €+1 336 €+817 €
5+2 153 €+1 969 €+184 €
6+2 153 €+2 068 €+85 €
7+2 153 €+2 170 €-17 €
8+2 153 €+2 274 €-121 €
9+2 153 €+2 381 €-228 €
10+2 153 €+2 490 €-337 €
11+2 153 €+2 602 €-449 €
12+2 153 €+2 717 €-564 €
13+2 153 €+2 834 €-681 €
14+2 153 €+2 955 €-802 €
15+2 153 €+3 078 €-925 €
16+2 153 €+3 205 €-1 052 €
17+2 153 €+3 335 €-1 182 €
18+2 153 €+3 467 €-1 314 €
19+2 153 €+3 603 €-1 450 €
20+2 153 €+3 743 €-1 590 €
21+2 153 €+3 886 €-1 733 €
22+2 153 €+4 032 €-1 879 €
23+2 153 €+4 183 €-2 030 €
24+2 153 €+4 337 €-2 184 €
25+2 153 €+4 494 €-2 341 €
Total+53 825 €+60 738 €+-6 913 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
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