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Achat : Maison L'Isle-Adam (95290)

Bien expiré
VilleIsle-Adam (95)
Surface55
Coût Total109 916
Loyer Annuel10 254
Rentabilité9.33%
Cashflow/mois+202
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 700 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 176,36 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 55 m², 2 pièces, 1 chambre, Cave, 1 garage

Votre agence Immo mais pas que à Montval-sur-Loir vous propose cette maison pleine de charme à Nogent-sur-Loir.Située dans un environnement calme, à seulement 5 minutes de Montval-sur-Loir et de l’ensemble de ses commerces, cette maison de 55 m² séduira les amateurs d’authenticité et de caractère.Elle offre une atmosphère chaleureuse grâce à ses poutres apparentes et ses enduits à l’ancienne, conservant tout le charme de l’ancien.Les fenêtres sont en double vitrage et la toiture est neuve en ardoise naturelle, un véritable atout.Le bien dispose de nombreux espaces annexes :Trois grandes cavesUn sous-solUn terrain de pétanque, idéal pour les moments conviviauxUne grande dépendance complète l’ensemble, pouvant être aménagée selon vos projets ou utilisée comme garage.Emplacement recherché, au calme, tout en restant proche des commodités.Un bien plein de potentiel, idéal en résidence principale, secondaire ou pour un projet personnel.

Ville : Isle-Adam
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95290
Coordonnées : 49.112140, 2.217280
Total : 109 916
Prix d'acquisition : 64 700
Travaux : 40 040
Valeur du bien : 104 740
Frais de notaire : 5 176
Coût estimé : 5 176
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55
Loyer prédit : 15.54€/m²/mois
Fourchette : 11.80€ - 20.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 854€/mois
Loyer annuel estimé : 10254€/an
Fourchette totale : 649€ - 1125€/mois
Fourchette annuelle : 7787€ - 13501€/an
Rentabilité brute :9.33%
Fourchette de rentabilité :7.08% - 12.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 916
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :536,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :31,14€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 567,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 949,80
Coût de l'assurance :9 342,86
Taxe foncière : 1 025,37€/an
Soit par mois : 85,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 854,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 652,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :201,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 55 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration des menuiseries extérieures si nécessaire
Quantité: 2 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Bien que les fenêtres soient en double vitrage, une vérification est recommandée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - espace de vie avec usure normale, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 040(728 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:2 200
    Isolation combles: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 200
    Fenêtres double vitrage: 2 fenêtres × 600€ = 1200€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:640
    Peinture chambre: 16 m² × 40€/m² = 640€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 854 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 254 €/an
Calcul : 854 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 537 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 916 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 374 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 025 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 040
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 976
Revenus locatifs : +10 254
Charges déductibles : -44 976
Résultat foncier Année 1 : -34 722(Déficit de 34 722 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 322
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 936 €/an
Revenus locatifs : +10 254
Charges déductibles : -4 936
Résultat foncier Années 2+ : 5 318 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13322.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 700
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 055(65% de 64 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 529 €/an
Calcul : 42 055 € × 3,636% = 1 529
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 25444 9793 540-34 72621 400 €13 326 €13 326 €
210 4594 8443 4445 615--7 710 €
310 6684 7453 3465 923--1 787 €
410 8814 6423 2436 239---
511 0994 5373 1386 562---
611 3214 4283 0296 893---
711 5474 3152 9167 232---
811 7784 1992 7997 580---
912 0144 0782 6797 936---
1012 2543 9542 5558 300---
1112 4993 8262 4278 674---
1212 7493 6932 2949 056---
1313 0043 5562 1579 448---
1413 2643 4142 0159 850---
1513 5303 2681 86910 261---
1613 8003 1171 71810 683---
1714 0762 9611 56211 115---
1814 3582 8001 40111 558---
1914 6452 6331 23412 012---
2014 9382 4611 06212 477---
2115 2362 28388412 953---
2215 5412 10070013 442---
2315 8521 91051113 942---
2416 1691 71431514 455---
2516 4921 51111214 981---
TOTAL328 428125 96750 950202 46221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 462
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 254 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 153 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 153-6 420+8 573
2+2 1530+2 153
3+2 1530+2 153
4+2 153+1 336+817
5+2 153+1 969+184
6+2 153+2 068+85
7+2 153+2 170-17
8+2 153+2 274-121
9+2 153+2 381-228
10+2 153+2 490-337
11+2 153+2 602-449
12+2 153+2 717-564
13+2 153+2 834-681
14+2 153+2 955-802
15+2 153+3 078-925
16+2 153+3 205-1 052
17+2 153+3 335-1 182
18+2 153+3 467-1 314
19+2 153+3 603-1 450
20+2 153+3 743-1 590
21+2 153+3 886-1 733
22+2 153+4 032-1 879
23+2 153+4 183-2 030
24+2 153+4 337-2 184
25+2 153+4 494-2 341
Total+53 825+60 738+-6 913
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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