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Maison bourgeoise T10 idéal famille nombreuse et/ou gite

Bien expiré
VilleSabarat (09)
Surface198m²
Coût Total235 303€
Loyer Annuel17 913€
Rentabilité7.61%
Cashflow/mois+160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 147 660 €
Surface : 198 m²
Prix au m² : 745,76 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 3, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

09350 Sabarat - Villa T10 - Stephane de Dr House Immo, vous propose ce bien construit en 1773 rdc : un salon cheminée, une cuisine avec une baie vitrée donnant sur la cour et une belle pièce de 17m² ( chambre/bureau/studio) avec une partie cuisine avec une salle d'eau + wc accolé 1er étage : 3 chambres (25/25/22m² ), une très belle salle de bain : superbes pièces avec hauteur sous plafond remarquable et une très belle clarté naturelle 2ème étage sous toit : plusieurs pièces à créer volume : 56m² Enfin, un dépendance (photo n3) de 30 m² : type abri à bois, garage, parking Le bien est relié au tout à l'égout La taxe foncière est de 994 €uros Le DPE : D ( inserts à bois + radiateurs ) Sabarat est un merveilleux village près du Mas dAzil, au passé si présent, ou il fait bon vivre, situe à 1h00 de Toulouse(31), 30 minutes de Foix (09) et 2h00 de Narbonne(11) Ce bien vous est présenté par Stéphane Vin, votre conseiller indépendant Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/389.pdf

Ville : Sabarat
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09350
Coordonnées : 43.097437, 1.387878
Total : 235 303€
Prix d'acquisition : 147 660€
Travaux : 75 830€
Valeur du bien : 223 490€
Frais de notaire : 11 813€
Coût estimé : 11 813€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 198m²
Loyer prédit : 7.54€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 1493€/mois
Loyer annuel estimé : 17913€/an
Fourchette totale : 1129€ - 1974€/mois
Fourchette annuelle : 13544€ - 23691€/an
Rentabilité brute :7.61%
Fourchette de rentabilité :5.76% - 10.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 250,31 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :247 561 €
Prix d'achat :147 660 €
Décote à l'achat :-99 901€ (-40.4%)
Marge achat-revente :12 258€ (5.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 303€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 181,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :68,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 250,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 228,47€
Coût de l'assurance :20 589,01€
Taxe foncière : 994,00€/an
Soit par mois : 82,83€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 492,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 333,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :159,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 171 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 198 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois ancien
Quantité: 1 système pour 198 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et peinture
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour toutes les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour toutes les chambres - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 830 €(383 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:11 880€
    Isolation des combles: 198 m² × 60€/m² = 11880€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:22 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 900€ = 22500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 200€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 600€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:8 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:10 800€
    Pose parquet flottant: 90 m² × 120€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sabarat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 46 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 493 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 913 €/an
Calcul : 1 493 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 203 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 303 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 824 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 994 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 830 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 850 €
Revenus locatifs : +17 913 €
Charges déductibles : -85 850 €
Résultat foncier Année 1 : -67 937 €(Déficit de 67 937 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 537 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 020 €/an
Revenus locatifs : +17 913 €
Charges déductibles : -10 020 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 893 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46537.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 147 660 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 979 €(65% de 147 660 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 490 €/an
Calcul : 95 979 € × 3,636% = 3 490 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 913 €85 858 €8 210 €-67 945 €21 400 €46 545 €46 545 €
218 271 €9 814 €7 996 €8 458 €--38 087 €
318 637 €9 592 €7 774 €9 045 €--29 042 €
419 009 €9 362 €7 544 €9 648 €--19 395 €
519 390 €9 124 €7 306 €10 266 €--9 129 €
619 777 €8 877 €7 059 €10 900 €---
720 173 €8 621 €6 804 €11 551 €---
820 576 €8 357 €6 539 €12 220 €---
920 988 €8 083 €6 265 €12 905 €---
1021 408 €7 799 €5 981 €13 609 €---
1121 836 €7 504 €5 687 €14 331 €---
1222 272 €7 200 €5 382 €15 073 €---
1322 718 €6 884 €5 066 €15 834 €---
1423 172 €6 557 €4 739 €16 615 €---
1523 636 €6 218 €4 401 €17 417 €---
1624 108 €5 867 €4 050 €18 241 €---
1724 591 €5 504 €3 686 €19 087 €---
1825 082 €5 127 €3 310 €19 955 €---
1925 584 €4 737 €2 920 €20 847 €---
2026 096 €4 333 €2 516 €21 762 €---
2126 618 €3 915 €2 097 €22 703 €---
2227 150 €3 481 €1 664 €23 669 €---
2327 693 €3 032 €1 215 €24 661 €---
2428 247 €2 567 €749 €25 680 €---
2528 812 €2 085 €267 €26 727 €---
TOTAL573 756 €240 497 €119 228 €333 259 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 333 259 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 913 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 762 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 762 €-6 420 €+10 182 €
2+3 762 €0 €+3 762 €
3+3 762 €0 €+3 762 €
4+3 762 €0 €+3 762 €
5+3 762 €0 €+3 762 €
6+3 762 €+531 €+3 231 €
7+3 762 €+3 465 €+297 €
8+3 762 €+3 666 €+96 €
9+3 762 €+3 872 €-110 €
10+3 762 €+4 083 €-321 €
11+3 762 €+4 299 €-537 €
12+3 762 €+4 522 €-760 €
13+3 762 €+4 750 €-988 €
14+3 762 €+4 985 €-1 223 €
15+3 762 €+5 225 €-1 463 €
16+3 762 €+5 472 €-1 710 €
17+3 762 €+5 726 €-1 964 €
18+3 762 €+5 987 €-2 225 €
19+3 762 €+6 254 €-2 492 €
20+3 762 €+6 529 €-2 767 €
21+3 762 €+6 811 €-3 049 €
22+3 762 €+7 101 €-3 339 €
23+3 762 €+7 398 €-3 636 €
24+3 762 €+7 704 €-3 942 €
25+3 762 €+8 018 €-4 256 €
Total+94 050 €+99 978 €+-5 928 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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