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Appartement à vendre

VilleÉvreux (27)
Surface78m²
Coût Total161 400€
Loyer Annuel10 239€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-179€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 500 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 378,21 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Interphone

A deux pas du centre-ville d'ÉVREUX, à proximité immédiate des commerces, cet appartement de 78 m² se trouve en rez-de-chaussée d'un immeuble des années 70, bien entretenu et équipé d'un ascenseur.

Une fois passée l'entrée avec rangements, on accède à une pièce de vie agréable, exposée sud-est, qui bénéficie d'une bonne luminosité dans la journée. Le séjour s'ouvre sur un balcon, assez large pour y installer une table ou quelques plantes. La cuisine est à créer selon vos besoins.

L'appartement compte trois chambres, bien séparées de l'espace jour, ainsi qu'une salle de douche et des WC indépendants. Quelques travaux restent à prévoir : les sols et certaines finitions sont à prévoir, mais la distribution est claire, sans perte d'espace.

Le chauffage est individuel au gaz. Une cave et une place de stationnement viennent compléter le bien. Copropriété de 57 lots - dont 19 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1336.16 euros.

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.025415, 1.160091
Total : 161 400€
Prix d'acquisition : 107 500€
Travaux : 45 300€
Valeur du bien : 152 800€
Frais de notaire : 8 600€
Coût estimé : 8 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 853€/mois
Loyer annuel estimé : 10239€/an
Fourchette totale : 702€ - 1037€/mois
Fourchette annuelle : 8426€ - 12443€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 7.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 657,89 €/m²
Basé sur :407 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :129 315 €
Prix d'achat :107 500 €
Décote à l'achat :-21 815€ (-16.9%)
Marge achat-revente :-32 085€ (-24.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :788,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 835,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 070,40€
Coût de l'assurance :14 122,50€
Taxe foncière : 1 023,90€/an
Soit par mois : 85,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 111,35€/mois
Soit par an : 1 336,20€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 853,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 031,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-178,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 78 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en mauvais état nécessitant travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et joints à refaire dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 300 €(581 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 400€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 900€
  • Menuiseries:12 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:19 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:600€
    Peinture et joints: 1 salle de bain × 600€ = 600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 853 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 239 €/an
Calcul : 853 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 209 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 400 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 565 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 024 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 336 €/an
Calcul : 111 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 434 €
Revenus locatifs : +10 239 €
Charges déductibles : -53 434 €
Résultat foncier Année 1 : -43 195 €(Déficit de 43 195 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 795 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 134 €/an
Revenus locatifs : +10 239 €
Charges déductibles : -8 134 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 105 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21795.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 875 €(65% de 107 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 541 €/an
Calcul : 69 875 € × 3,636% = 2 541 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 239 €53 440 €5 215 €-43 201 €21 400 €21 801 €21 801 €
210 444 €7 999 €5 074 €2 445 €--19 355 €
310 653 €7 853 €4 928 €2 800 €--16 556 €
410 866 €7 703 €4 778 €3 163 €--13 393 €
511 083 €7 547 €4 622 €3 536 €--9 857 €
611 305 €7 387 €4 462 €3 918 €--5 939 €
711 531 €7 221 €4 296 €4 310 €--1 630 €
811 761 €7 050 €4 125 €4 712 €---
911 997 €6 872 €3 947 €5 124 €---
1012 237 €6 689 €3 764 €5 547 €---
1112 481 €6 500 €3 575 €5 981 €---
1212 731 €6 305 €3 380 €6 426 €---
1312 985 €6 103 €3 178 €6 882 €---
1413 245 €5 895 €2 970 €7 350 €---
1513 510 €5 680 €2 755 €7 831 €---
1613 780 €5 457 €2 532 €8 323 €---
1714 056 €5 227 €2 302 €8 829 €---
1814 337 €4 989 €2 064 €9 348 €---
1914 624 €4 744 €1 819 €9 880 €---
2014 916 €4 490 €1 565 €10 426 €---
2115 215 €4 228 €1 303 €10 986 €---
2215 519 €3 958 €1 033 €11 561 €---
2315 829 €3 678 €753 €12 151 €---
2416 146 €3 389 €464 €12 757 €---
2516 469 €3 090 €165 €13 378 €---
TOTAL327 957 €193 495 €75 070 €134 462 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 462 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 239 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 150 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 150 €-6 420 €+8 570 €
2+2 150 €0 €+2 150 €
3+2 150 €0 €+2 150 €
4+2 150 €0 €+2 150 €
5+2 150 €0 €+2 150 €
6+2 150 €0 €+2 150 €
7+2 150 €0 €+2 150 €
8+2 150 €+925 €+1 225 €
9+2 150 €+1 537 €+613 €
10+2 150 €+1 664 €+486 €
11+2 150 €+1 794 €+356 €
12+2 150 €+1 928 €+222 €
13+2 150 €+2 065 €+85 €
14+2 150 €+2 205 €-55 €
15+2 150 €+2 349 €-199 €
16+2 150 €+2 497 €-347 €
17+2 150 €+2 649 €-499 €
18+2 150 €+2 804 €-654 €
19+2 150 €+2 964 €-814 €
20+2 150 €+3 128 €-978 €
21+2 150 €+3 296 €-1 146 €
22+2 150 €+3 468 €-1 318 €
23+2 150 €+3 645 €-1 495 €
24+2 150 €+3 827 €-1 677 €
25+2 150 €+4 013 €-1 863 €
Total+53 750 €+40 339 €+13 411 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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