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T3 NIMES CENTRE VILLE GARE

Bien expiré
VilleNîmes (30)
Surface71m²
Coût Total162 220€
Loyer Annuel9 610€
Rentabilité5.92%
Cashflow/mois-295€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 123 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 732,39 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité individuel, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

En vente à Nîmes secteur Gare: A quelques pas des commerces, transports et écoles, venez découvrir cet appartement de type F3 de 71m2. Dans une résidence récente, sécurisée avec ascenseur, ce bien se compose d'une grande entrée avec de nombreux rangements, d'une pièce à vivre avec cuisine ouverte aménagée, une terrasse donnant sur la patio intérieur de la résidence. Deux chambres avec placards accédant toutes deux à un balcon, une salle de bains et un wc séparé. Une place de parking privative numéroté au sous sol de la résidence. Un congé pour vente a été délivré au locataire, le logement sera libre au 02/02/2026. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/nimes-30/agence-immobiliere/foncia-transaction-nimes-daudet-1036

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.832162, 4.366452
Total : 162 220€
Prix d'acquisition : 123 000€
Travaux : 29 380€
Valeur du bien : 152 380€
Frais de notaire : 9 840€
Coût estimé : 9 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 801€/mois
Loyer annuel estimé : 9610€/an
Fourchette totale : 632€ - 1015€/mois
Fourchette annuelle : 7585€ - 12176€/an
Rentabilité brute :5.92%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 7.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :801,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :47,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 849,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 292,68€
Coût de l'assurance :14 194,25€
Taxe foncière : 960,98€/an
Soit par mois : 80,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 166,67€/mois
Soit par an : 2 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 800,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 095,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-294,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 130 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage des murs et du sol, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - carrelage en bon état mais fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - quelques signes d'usure dans les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - propreté acceptable mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 380 €(414 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:19 000€
    Cuisine complète: 10000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:5 300€
    Baignoire: 1200€, Lavabo: 300€, Carrelage murs 5 m²: 50€/m² × 5 = 250€, Carrelage sol 5 m²: 50€/m² × 5 = 250€, Plomberie: 1500€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant 26 m²: 60€/m² × 26 = 1560€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 280€
    Peinture 26 m²: 40€/m² × 26 = 1040€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture 25 m²: 40€/m² × 25 = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Électricité générale:800€
    Mise aux normes tableau électrique: 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 801 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 610 €/an
Calcul : 801 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 413 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 220 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 568 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 961 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 000 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 322 €
Revenus locatifs : +9 610 €
Charges déductibles : -38 322 €
Résultat foncier Année 1 : -28 712 €(Déficit de 28 712 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 18 012 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 942 €/an
Revenus locatifs : +9 610 €
Charges déductibles : -8 942 €
Résultat foncier Années 2+ : 668 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 18012.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 123 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 950 €(65% de 123 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 907 €/an
Calcul : 79 950 € × 3,636% = 2 907 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 610 €38 327 €5 418 €-28 717 €10 700 €18 017 €18 017 €
29 802 €8 803 €5 274 €999 €--17 018 €
39 998 €8 654 €5 125 €1 344 €--15 674 €
410 198 €8 499 €4 971 €1 699 €--13 975 €
510 402 €8 340 €4 811 €2 062 €--11 913 €
610 610 €8 175 €4 646 €2 435 €--9 477 €
710 822 €8 004 €4 475 €2 818 €--6 659 €
811 039 €7 827 €4 298 €3 211 €--3 447 €
911 259 €7 644 €4 116 €3 615 €---
1011 485 €7 455 €3 927 €4 029 €---
1111 714 €7 260 €3 731 €4 454 €---
1211 949 €7 058 €3 529 €4 891 €---
1312 188 €6 849 €3 320 €5 339 €---
1412 431 €6 632 €3 104 €5 799 €---
1512 680 €6 409 €2 880 €6 271 €---
1612 934 €6 177 €2 649 €6 756 €---
1713 192 €5 938 €2 409 €7 254 €---
1813 456 €5 690 €2 162 €7 766 €---
1913 725 €5 434 €1 906 €8 291 €---
2014 000 €5 170 €1 641 €8 830 €---
2114 280 €4 896 €1 367 €9 384 €---
2214 565 €4 612 €1 084 €9 953 €---
2314 857 €4 319 €790 €10 537 €---
2415 154 €4 016 €487 €11 138 €---
2515 457 €3 703 €174 €11 754 €---
TOTAL307 804 €195 891 €78 293 €111 913 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 913 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 610 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 018 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 018 €-3 210 €+5 228 €
2+2 018 €0 €+2 018 €
3+2 018 €0 €+2 018 €
4+2 018 €0 €+2 018 €
5+2 018 €0 €+2 018 €
6+2 018 €0 €+2 018 €
7+2 018 €0 €+2 018 €
8+2 018 €0 €+2 018 €
9+2 018 €+50 €+1 968 €
10+2 018 €+1 209 €+809 €
11+2 018 €+1 336 €+682 €
12+2 018 €+1 467 €+551 €
13+2 018 €+1 602 €+416 €
14+2 018 €+1 740 €+278 €
15+2 018 €+1 881 €+137 €
16+2 018 €+2 027 €-9 €
17+2 018 €+2 176 €-158 €
18+2 018 €+2 330 €-312 €
19+2 018 €+2 487 €-469 €
20+2 018 €+2 649 €-631 €
21+2 018 €+2 815 €-797 €
22+2 018 €+2 986 €-968 €
23+2 018 €+3 161 €-1 143 €
24+2 018 €+3 341 €-1 323 €
25+2 018 €+3 526 €-1 508 €
Total+50 450 €+33 574 €+16 876 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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