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Maison - 5 pièce(s) - 65 m²

Bien expiré
VilleCommentry (03)
Surface65m²
Coût Total81 720€
Loyer Annuel5 027€
Rentabilité6.15%
Cashflow/mois-51€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 34 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 523,08 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre - Maison à CommentrySituée dans un quartier tranquille de Commentry, cette maison bénéficie d'un environnement en pleine amélioration. La route, les trottoirs ainsi qu'un magnifique parc situé juste à côté seront terminés très prochainement, offrant un cadre agréable et pratique.La maison se compose de 5 pièces comprenant deux chambres, une cuisine, un grand salon-salle à manger lumineux, un petit espace idéal pour un bureau, une salle de bain et deux WC.Des travaux sont à prévoir, mais ce bien dispose d'un fort potentiel pour créer un lieu de vie à votre image.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 34 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Didier AUDRAIN - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Montluçon sous le numéro 952 196 285

Surface terrain : 200 m².

Ville : Commentry
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03600
Coordonnées : 46.288984, 2.731391
Total : 81 720€
Prix d'acquisition : 34 000€
Travaux : 45 000€
Valeur du bien : 79 000€
Frais de notaire : 2 720€
Coût estimé : 2 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.88€ - 8.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 419€/mois
Loyer annuel estimé : 5027€/an
Fourchette totale : 317€ - 553€/mois
Fourchette annuelle : 3810€ - 6634€/an
Rentabilité brute :6.15%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 8.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :403,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :23,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 427,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 440,75€
Coût de l'assurance :7 150,50€
Taxe foncière : 502,71€/an
Soit par mois : 41,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 418,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 469,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-50,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 301 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 65 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations très datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des murs de l'entrée et de l'escalier
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 000 €(692 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:3 900€
    Isolation toiture/combles: 65 m² × 60€/m² = 3900€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement et peinture:3 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1600€
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 600€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces - Rénovation:400€
    Réparation murs: 5 m² × 80€/m² = 400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Commentry (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 419 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 027 €/an
Calcul : 419 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 727 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 720 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 286 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 503 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 516 €
Revenus locatifs : +5 027 €
Charges déductibles : -48 516 €
Résultat foncier Année 1 : -43 489 €(Déficit de 43 489 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 089 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 516 €/an
Revenus locatifs : +5 027 €
Charges déductibles : -3 516 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 511 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22088.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 34 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 100 €(65% de 34 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 804 €/an
Calcul : 22 100 € × 3,636% = 804 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 027 €48 518 €2 730 €-43 491 €21 400 €22 091 €22 091 €
25 128 €3 446 €2 657 €1 682 €--20 409 €
35 230 €3 370 €2 582 €1 860 €--18 549 €
45 335 €3 293 €2 504 €2 042 €--16 507 €
55 442 €3 212 €2 424 €2 229 €--14 278 €
65 550 €3 129 €2 340 €2 421 €--11 857 €
75 661 €3 043 €2 254 €2 618 €--9 238 €
85 775 €2 954 €2 165 €2 821 €--6 418 €
95 890 €2 862 €2 073 €3 028 €--3 390 €
106 008 €2 767 €1 978 €3 241 €--149 €
116 128 €2 668 €1 880 €3 460 €---
126 251 €2 567 €1 778 €3 684 €---
136 376 €2 461 €1 672 €3 914 €---
146 503 €2 352 €1 564 €4 151 €---
156 633 €2 240 €1 451 €4 394 €---
166 766 €2 123 €1 334 €4 643 €---
176 901 €2 002 €1 214 €4 899 €---
187 039 €1 878 €1 089 €5 161 €---
197 180 €1 749 €960 €5 431 €---
207 324 €1 615 €827 €5 708 €---
217 470 €1 477 €689 €5 993 €---
227 619 €1 335 €546 €6 285 €---
237 772 €1 187 €398 €6 585 €---
247 927 €1 034 €246 €6 893 €---
258 086 €876 €88 €7 210 €---
TOTAL161 021 €104 159 €39 441 €56 862 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 56 862 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 027 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 056 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 056 €-6 420 €+7 476 €
2+1 056 €0 €+1 056 €
3+1 056 €0 €+1 056 €
4+1 056 €0 €+1 056 €
5+1 056 €0 €+1 056 €
6+1 056 €0 €+1 056 €
7+1 056 €0 €+1 056 €
8+1 056 €0 €+1 056 €
9+1 056 €0 €+1 056 €
10+1 056 €0 €+1 056 €
11+1 056 €+993 €+63 €
12+1 056 €+1 105 €-49 €
13+1 056 €+1 174 €-118 €
14+1 056 €+1 245 €-189 €
15+1 056 €+1 318 €-262 €
16+1 056 €+1 393 €-337 €
17+1 056 €+1 470 €-414 €
18+1 056 €+1 548 €-492 €
19+1 056 €+1 629 €-573 €
20+1 056 €+1 712 €-656 €
21+1 056 €+1 798 €-742 €
22+1 056 €+1 885 €-829 €
23+1 056 €+1 975 €-919 €
24+1 056 €+2 068 €-1 012 €
25+1 056 €+2 163 €-1 107 €
Total+26 400 €+17 058 €+9 342 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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