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appartement vente 4 pieces creil 88m2

VilleCreil (60)
Surface87.85
Coût Total197 180
Loyer Annuel13 063
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-89
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 154 500 €
Surface : 87.85 m²
Prix au m² : 1 758,68 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement comprenant un séjour, une cuisine ouverte, 3 chambres, une sdb, 3 wc une cour privée. Ce bien se trouve à 3 mn à pied de la gare de Creil. Paris à 30 mn. Situé en centre ville avec les commerces de proximité. Ecoles, collèges, lycées accessibles à pied Grande surface commerciale proche

La presente annonce immobiliere vise 3 lots situés dans une copropriété de 57 lots au total et faisant l'objet d'une ou plusieurs procédures en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 50€ par mois (soit 600 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 317 et classe CLIMAT E indice 69. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Patrick Desveaux mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de COMPIEGNE sous le numéro 879586469, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Creil
Département : Oise
Région : Hauts de France
Code postal : 60100
Total : 197 180
Prix d'acquisition : 154 500
Travaux : 30 320
Valeur du bien : 184 820
Frais de notaire : 12 360
Coût estimé : 12 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87.85
Loyer prédit : 12.39€/m²/mois
Fourchette : 10.03€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1089€/mois
Loyer annuel estimé : 13063€/an
Fourchette totale : 881€ - 1345€/mois
Fourchette annuelle : 10573€ - 16139€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 800 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :158 130
Prix d'achat :154 500
Décote à l'achat :-3 630 (-2.3%)
Marge achat-revente :-39 050€ (-24.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 180
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :962,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :55,87€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 018,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 712,40
Coût de l'assurance :16 760,30
Taxe foncière : 1 306,26€/an
Soit par mois : 108,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 088,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 177,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-89,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 317 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 87.85 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 320(345 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:720
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 20€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:500
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:200
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 20€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Creil (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 089 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 063 €/an
Calcul : 1 089 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 364 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 180 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 670 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 306 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 320
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 261
Revenus locatifs : +13 063
Charges déductibles : -39 261
Résultat foncier Année 1 : -26 198(Déficit de 26 198 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 798
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 941 €/an
Revenus locatifs : +13 063
Charges déductibles : -8 941
Résultat foncier Années 2+ : 4 122 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4798.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 154 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 425(65% de 154 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 652 €/an
Calcul : 100 425 € × 3,636% = 3 652
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 06339 2676 371-26 20521 400 €4 805 €4 805 €
213 3248 7756 1984 549--256 €
313 5908 5976 0214 993---
413 8628 4145 8375 449---
514 1398 2245 6475 916---
614 4228 0285 4516 395---
714 7117 8255 2486 886---
815 0057 6165 0397 389---
915 3057 3994 8237 906---
1015 6117 1764 5998 435---
1115 9236 9454 3688 979---
1216 2426 7064 1309 536---
1316 5676 4603 88310 107---
1416 8986 2053 62810 693---
1517 2365 9423 36511 294---
1617 5815 6703 09311 911---
1717 9325 3892 81212 543---
1818 2915 0992 52213 192---
1918 6574 7992 22213 858---
2019 0304 4891 91214 541---
2119 4104 1691 59215 241---
2219 7993 8381 26215 960---
2320 1953 49792016 698---
2420 5983 14456717 455---
2521 0102 77920218 232---
TOTAL418 400186 44991 712231 95121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 951
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 063 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 743 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 743-6 420+9 163
2+2 7430+2 743
3+2 743+1 421+1 322
4+2 743+1 635+1 108
5+2 743+1 775+968
6+2 743+1 918+825
7+2 743+2 066+677
8+2 743+2 217+526
9+2 743+2 372+371
10+2 743+2 531+212
11+2 743+2 694+49
12+2 743+2 861-118
13+2 743+3 032-289
14+2 743+3 208-465
15+2 743+3 388-645
16+2 743+3 573-830
17+2 743+3 763-1 020
18+2 743+3 958-1 215
19+2 743+4 157-1 414
20+2 743+4 362-1 619
21+2 743+4 572-1 829
22+2 743+4 788-2 045
23+2 743+5 009-2 266
24+2 743+5 236-2 493
25+2 743+5 469-2 726
Total+68 575+69 585+-1 010
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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