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Maison à vendre

VillePré-en-Pail (53)
Surface229m²
Coût Total253 822€
Loyer Annuel17 557€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois+3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 168 400 €
Surface : 229 m²
Prix au m² : 735,37 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 22
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 8 chambres, 1 parking: Garage, Jardin, calme

Située à Pré en Pail en Mayenne, ville avec tous commerces, venez découvrir à la vente cette superbe propriété. Offrant actuellement plus de 229m² de surface habitable, il existe également la possibilité d'aménager plusieurs pièces supplémentaires. Cette maison bourgeoise est actuellement divisée en plusieurs logements, avec un total de 22 pièces, une cour intérieure et plusieurs garages. Le tout sur 8080m² de terrain avec vue sur la campagne. Classe énergie: F. Son prix est de 168 400 € FAI, dont 8 400 € TTC (5.25%) honoraires d'agence inclus, à la charge de l'acquéreur. Pour plus de renseignements, n'hésitez pas à contacter Breton & Jeanneau au en citant la référence V2328X. (5.25 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Pré-en-Pail
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53140
Coordonnées : 48.453892, -0.199419
Total : 253 822€
Prix d'acquisition : 168 400€
Travaux : 71 950€
Valeur du bien : 240 350€
Frais de notaire : 13 472€
Coût estimé : 13 472€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 229m²
Loyer prédit : 6.39€/m²/mois
Fourchette : 4.96€ - 8.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1463€/mois
Loyer annuel estimé : 17557€/an
Fourchette totale : 1136€ - 1885€/mois
Fourchette annuelle : 13627€ - 22622€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :611,65 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 068 €
Prix d'achat :168 400 €
Décote à l'achat :+28 332€ (+20.2%)
Marge achat-revente :-113 754€ (-81.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :253 822€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 250,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :63,46€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 313,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 287,57€
Coût de l'assurance :19 036,65€
Taxe foncière : 1 755,74€/an
Soit par mois : 146,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 463,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 460,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 305 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 229 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 229 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 29 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 96 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 96 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 950 €(314 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 450€
    Isolation toiture/combles: 229 m² × 50€/m² = 11450€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:29 000€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 1000€ = 29000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Parquet flottant: 96 m² × 75€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 96 m² × 25€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pré-en-Pail (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 53 450€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 463 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 557 €/an
Calcul : 1 463 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 394 €/an
Base de calcul : Emprunt de 253 822 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 761 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 756 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 861 €
Revenus locatifs : +17 557 €
Charges déductibles : -82 861 €
Résultat foncier Année 1 : -65 304 €(Déficit de 65 304 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 904 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 911 €/an
Revenus locatifs : +17 557 €
Charges déductibles : -10 911 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 646 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43903.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 168 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 460 €(65% de 168 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 980 €/an
Calcul : 109 460 € × 3,636% = 3 980 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 557 €82 869 €8 402 €-65 312 €21 400 €43 912 €43 912 €
217 909 €10 695 €8 178 €7 214 €--36 698 €
318 267 €10 463 €7 945 €7 804 €--28 894 €
418 632 €10 223 €7 705 €8 410 €--20 485 €
519 005 €9 974 €7 457 €9 031 €--11 454 €
619 385 €9 717 €7 200 €9 667 €--1 787 €
719 773 €9 452 €6 935 €10 321 €---
820 168 €9 177 €6 660 €10 991 €---
920 571 €8 894 €6 376 €11 678 €---
1020 983 €8 600 €6 083 €12 383 €---
1121 402 €8 297 €5 779 €13 106 €---
1221 830 €7 983 €5 466 €13 848 €---
1322 267 €7 658 €5 141 €14 609 €---
1422 712 €7 323 €4 805 €15 390 €---
1523 167 €6 976 €4 459 €16 191 €---
1623 630 €6 617 €4 100 €17 013 €---
1724 103 €6 246 €3 729 €17 857 €---
1824 585 €5 862 €3 345 €18 722 €---
1925 076 €5 466 €2 949 €19 611 €---
2025 578 €5 056 €2 538 €20 522 €---
2126 089 €4 632 €2 114 €21 458 €---
2226 611 €4 193 €1 676 €22 418 €---
2327 143 €3 740 €1 222 €23 404 €---
2427 686 €3 271 €754 €24 416 €---
2528 240 €2 786 €269 €25 454 €---
TOTAL562 370 €256 168 €121 288 €306 202 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 306 202 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 557 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 687 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 687 €-6 420 €+10 107 €
2+3 687 €0 €+3 687 €
3+3 687 €0 €+3 687 €
4+3 687 €0 €+3 687 €
5+3 687 €0 €+3 687 €
6+3 687 €0 €+3 687 €
7+3 687 €+2 560 €+1 127 €
8+3 687 €+3 297 €+390 €
9+3 687 €+3 503 €+184 €
10+3 687 €+3 715 €-28 €
11+3 687 €+3 932 €-245 €
12+3 687 €+4 154 €-467 €
13+3 687 €+4 383 €-696 €
14+3 687 €+4 617 €-930 €
15+3 687 €+4 857 €-1 170 €
16+3 687 €+5 104 €-1 417 €
17+3 687 €+5 357 €-1 670 €
18+3 687 €+5 617 €-1 930 €
19+3 687 €+5 883 €-2 196 €
20+3 687 €+6 157 €-2 470 €
21+3 687 €+6 437 €-2 750 €
22+3 687 €+6 725 €-3 038 €
23+3 687 €+7 021 €-3 334 €
24+3 687 €+7 325 €-3 638 €
25+3 687 €+7 636 €-3 949 €
Total+92 175 €+91 861 €+314 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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