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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChâteau-Renault (37)
Surface100m²
Coût Total84 360€
Loyer Annuel9 335€
Rentabilité11.07%
Cashflow/mois+262€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 670 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 2 étages, Salle de bain, 3 chambres, Jardin, Terrasse

Description du bien Maison de ville F5 – 100 m² – 174 m² de terrain Construction : 18ème siècle (1700) – Style à colombages Localisation : Centre-ville de Château-Renault – Proximité immédiate des commodités Charme historique : Maison ancienne en colombages, alliant authenticité et cachet (poutres apparentes, cheminée, grenier).

Cuisine ouverte sur le séjour. Salon avec cheminée. 3 chambres dont une avec salle d'eau. 1 salle de bain. Cave creusée dans le coteau, idéale pour le stockage. Grenier exploitable (surface supplémentaire à valoriser).

Extérieurs: Jardin en espalier, offrant intimité et verdure. Ce terrain en hauteur dégagé offre une vue imprenable sur le château. Terrasse située en contrebas sans vis à vis.

Localisation en plein cœur de Château-Renault, à deux pas des commerces, écoles et transports.

Points à anticiper : Travaux à prévoir dont isolation.

Pour toute information complémentaire je reste à votre disposition de préférence par téléphone.

Ville : Château-Renault
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37110
Coordonnées : 47.591568, 0.908510
Total : 84 360€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 79 000€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 7.78€/m²/mois
Fourchette : 6.13€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 778€/mois
Loyer annuel estimé : 9335€/an
Fourchette totale : 613€ - 987€/mois
Fourchette annuelle : 7358€ - 11844€/an
Rentabilité brute :11.07%
Fourchette de rentabilité :8.72% - 14.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 412,16 €/m²
Basé sur :61 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :141 216 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :-74 216€ (-52.6%)
Marge achat-revente :56 856€ (40.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :413,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :24,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 437,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 639,47€
Coût de l'assurance :7 381,50€
Taxe foncière : 933,54€/an
Soit par mois : 77,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 777,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 515,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :262,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, réfection électricité et revêtement de sol
Quantité: environ 30 m²
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 100 m²
Raison: Assurer la fonctionnalité et la sécurité de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(120 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 10 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 778 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 335 €/an
Calcul : 778 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 748 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 360 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 295 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 934 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 977 €
Revenus locatifs : +9 335 €
Charges déductibles : -15 977 €
Résultat foncier Année 1 : -6 641 €(Déficit de 6 641 €)
Imputable sur revenu global : 6 641 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 977 €/an
Revenus locatifs : +9 335 €
Charges déductibles : -3 977 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 359 €/an
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 335 €15 979 €2 751 €-6 644 €6 644 €--
29 522 €3 905 €2 677 €5 617 €---
39 713 €3 829 €2 600 €5 884 €---
49 907 €3 750 €2 521 €6 157 €---
510 105 €3 668 €2 439 €6 437 €---
610 307 €3 584 €2 355 €6 723 €---
710 513 €3 496 €2 268 €7 017 €---
810 723 €3 406 €2 177 €7 317 €---
910 938 €3 313 €2 084 €7 625 €---
1011 157 €3 217 €1 988 €7 940 €---
1111 380 €3 117 €1 888 €8 263 €---
1211 607 €3 014 €1 785 €8 593 €---
1311 840 €2 908 €1 679 €8 932 €---
1412 076 €2 798 €1 569 €9 279 €---
1512 318 €2 684 €1 455 €9 634 €---
1612 564 €2 567 €1 338 €9 997 €---
1712 816 €2 446 €1 217 €10 370 €---
1813 072 €2 320 €1 091 €10 752 €---
1913 333 €2 190 €962 €11 143 €---
2013 600 €2 057 €828 €11 543 €---
2113 872 €1 918 €689 €11 954 €---
2214 149 €1 775 €546 €12 374 €---
2314 432 €1 627 €398 €12 805 €---
2414 721 €1 474 €245 €13 247 €---
2515 015 €1 316 €88 €13 699 €---
TOTAL299 017 €82 360 €39 639 €216 657 €6 644 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 993 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 657 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 335 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 960 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 960 €-1 993 €+3 953 €
2+1 960 €+1 685 €+275 €
3+1 960 €+1 765 €+195 €
4+1 960 €+1 847 €+113 €
5+1 960 €+1 931 €+29 €
6+1 960 €+2 017 €-57 €
7+1 960 €+2 105 €-145 €
8+1 960 €+2 195 €-235 €
9+1 960 €+2 287 €-327 €
10+1 960 €+2 382 €-422 €
11+1 960 €+2 479 €-519 €
12+1 960 €+2 578 €-618 €
13+1 960 €+2 680 €-720 €
14+1 960 €+2 784 €-824 €
15+1 960 €+2 890 €-930 €
16+1 960 €+2 999 €-1 039 €
17+1 960 €+3 111 €-1 151 €
18+1 960 €+3 226 €-1 266 €
19+1 960 €+3 343 €-1 383 €
20+1 960 €+3 463 €-1 503 €
21+1 960 €+3 586 €-1 626 €
22+1 960 €+3 712 €-1 752 €
23+1 960 €+3 842 €-1 882 €
24+1 960 €+3 974 €-2 014 €
25+1 960 €+4 110 €-2 150 €
Total+49 000 €+64 997 €+-15 997 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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