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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface90m²
Coût Total135 704€
Loyer Annuel10 582€
Rentabilité7.80%
Cashflow/mois+54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 111 300 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 236,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres

Venez découvrir cet appartement de 90 M² , parfaitement entretenu à deux pas du centre ville de Boulogne-sur-Mer. Il se compose d'une spacieuse pièce de vie, d'une cuisine aménagée et équipée, d'une salle de bain et deux chambres en duplex. Une cave avec accès direct de l'appartement vient compléter ce bien !

Contactez-nous pour programmer votre visite !

(6.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 3 lots ().

Charges annuelles : 450.00 euros. Stéphanie DELPIERRE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 930880935 - Boulogne-sur-Mer.

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.728950, 1.610570
Total : 135 704€
Prix d'acquisition : 111 300€
Travaux : 15 500€
Valeur du bien : 126 800€
Frais de notaire : 8 904€
Coût estimé : 8 904€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 882€/mois
Loyer annuel estimé : 10582€/an
Fourchette totale : 708€ - 1098€/mois
Fourchette annuelle : 8497€ - 13179€/an
Rentabilité brute :7.80%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 666,67 €/m²
Basé sur :391 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :150 000 €
Prix d'achat :111 300 €
Décote à l'achat :-38 700€ (-25.8%)
Marge achat-revente :14 296€ (9.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 704€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :662,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 702,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 118,67€
Coût de l'assurance :11 874,10€
Taxe foncière : 1 058,17€/an
Soit par mois : 88,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 37,50€/mois
Soit par an : 450,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 881,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 828,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :53,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 175 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et des éléments de cuisine si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et joints à revoir si nécessaire.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et des plafonds si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique si nécessaire.
Quantité: N/A
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 500 €(172 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:800€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:500€
    Peinture murs salle de bain: 10 m² (estimation) × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs chambres: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 250€
  • Électricité générale:12 000€
    Mise aux normes électricité: 90 m² × 100€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 882 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 582 €/an
Calcul : 882 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 380 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 704 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 475 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 058 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 450 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 863 €
Revenus locatifs : +10 582 €
Charges déductibles : -21 863 €
Résultat foncier Année 1 : -11 281 €(Déficit de 11 281 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 581 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 363 €/an
Revenus locatifs : +10 582 €
Charges déductibles : -6 363 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 219 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 581.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 111 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 345 €(65% de 111 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 631 €/an
Calcul : 72 345 € × 3,636% = 2 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 582 €21 867 €4 384 €-11 286 €10 700 €586 €586 €
210 793 €6 249 €4 266 €4 544 €---
311 009 €6 127 €4 144 €4 883 €---
411 229 €6 000 €4 017 €5 229 €---
511 454 €5 870 €3 886 €5 584 €---
611 683 €5 735 €3 751 €5 948 €---
711 917 €5 595 €3 612 €6 322 €---
812 155 €5 451 €3 468 €6 704 €---
912 398 €5 302 €3 319 €7 096 €---
1012 646 €5 148 €3 165 €7 498 €---
1112 899 €4 989 €3 006 €7 910 €---
1213 157 €4 825 €2 842 €8 332 €---
1313 420 €4 656 €2 672 €8 765 €---
1413 689 €4 480 €2 497 €9 208 €---
1513 962 €4 299 €2 316 €9 663 €---
1614 242 €4 112 €2 129 €10 130 €---
1714 526 €3 919 €1 936 €10 608 €---
1814 817 €3 719 €1 736 €11 098 €---
1915 113 €3 513 €1 529 €11 601 €---
2015 416 €3 299 €1 316 €12 116 €---
2115 724 €3 079 €1 096 €12 645 €---
2216 038 €2 851 €868 €13 187 €---
2316 359 €2 616 €633 €13 743 €---
2416 686 €2 373 €390 €14 313 €---
2517 020 €2 122 €139 €14 898 €---
TOTAL338 935 €128 197 €63 119 €210 738 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 210 738 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 582 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 222 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 222 €-3 210 €+5 432 €
2+2 222 €+1 188 €+1 034 €
3+2 222 €+1 465 €+757 €
4+2 222 €+1 569 €+653 €
5+2 222 €+1 675 €+547 €
6+2 222 €+1 785 €+437 €
7+2 222 €+1 896 €+326 €
8+2 222 €+2 011 €+211 €
9+2 222 €+2 129 €+93 €
10+2 222 €+2 249 €-27 €
11+2 222 €+2 373 €-151 €
12+2 222 €+2 500 €-278 €
13+2 222 €+2 629 €-407 €
14+2 222 €+2 762 €-540 €
15+2 222 €+2 899 €-677 €
16+2 222 €+3 039 €-817 €
17+2 222 €+3 182 €-960 €
18+2 222 €+3 329 €-1 107 €
19+2 222 €+3 480 €-1 258 €
20+2 222 €+3 635 €-1 413 €
21+2 222 €+3 793 €-1 571 €
22+2 222 €+3 956 €-1 734 €
23+2 222 €+4 123 €-1 901 €
24+2 222 €+4 294 €-2 072 €
25+2 222 €+4 469 €-2 247 €
Total+55 550 €+63 221 €+-7 671 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 141 jours
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