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Villa à vendre

Bien expiré
VilleAizac (07)
Surface266
Coût Total320 860
Loyer Annuel23 732
Rentabilité7.40%
Cashflow/mois+75
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 266 m²
Prix au m² : 827,07 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 5 chambres, 2 terrasses, calme, Exposition sud, Pas de balcon

Située à proximité de Vals les Bains, cette authentique propriété se trouve dans un environnement naturel et calme, elle bénéficie d'un terrain de plus de 2800 m2 orienté sud. Elle se compose comme suit :

  • Un appartement principal spacieux d'nviron 134 m² au premier étage, idéal pour une famille ou comme résidence secondaire. L'appartement possède une cuisine équipée, une salle à manger, un salon, quatre chambres, une salle de bains et 2 wc.

  • Au niveau de la rue, un local professionnel à usage de restaurant d'environ 81 m2 actuellement loué, vous offrant un revenu locatif régulier

  • Un appartement T2 en rez-de-jardin composé d'une cuisine ouverte sur un salon, d'une chambre,d'une grande pièce pouvant servir de rangement et d'une salle d'eau avec wc.

Une belle opportunité pour un projet de résidence rattaché à un investissement locatif. À découvrir sans tarder !!

Cette annonce vous est proposée par EYRAUD Julien - EI - N°RSAC: 989124011, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Aubenas Estimer votre bien en 2 mn sur notre site et en nous appelant

Ville : Aizac
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07530
Coordonnées : 44.718599, 4.331295
Total : 320 860
Prix d'acquisition : 220 000
Travaux : 83 260
Valeur du bien : 303 260
Frais de notaire : 17 600
Coût estimé : 17 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 266
Loyer prédit : 7.43€/m²/mois
Fourchette : 5.64€ - 9.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 1978€/mois
Loyer annuel estimé : 23732€/an
Fourchette totale : 1500€ - 2607€/mois
Fourchette annuelle : 18001€ - 31288€/an
Rentabilité brute :7.40%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 9.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 304,53 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :613 005
Prix d'achat :220 000
Décote à l'achat :-393 005 (-64.1%)
Marge achat-revente :292 145€ (47.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :320 860
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 611,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :93,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 705,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :162 580,36
Coût de l'assurance :28 075,25
Taxe foncière : 2 373,19€/an
Soit par mois : 197,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 977,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 902,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :74,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 266 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 33 fenêtres (estimation basée sur 266 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 266 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 266 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement léger du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais peut être amélioré

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 260(313 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:15 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:28 600
    Fenêtres double vitrage: 33 fenêtres × 800€ = 26400€, Main d'œuvre: 2200€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation - Combles:16 460
    Isolation combles: 266 m² × 60€/m² = 15960€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 300€/m² = 3000€
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:7 500
    Parquet flottant: 75 m² × 100€/m² = 7500€
  • Salon - Rafraîchissement peinture:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aizac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 63 560✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique, Isolation - Combles
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 978 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 732 €/an
Calcul : 1 978 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 185 €/an
Base de calcul : Emprunt de 320 860 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 123 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 373 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 260
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 941
Revenus locatifs : +23 732
Charges déductibles : -97 941
Résultat foncier Année 1 : -74 209(Déficit de 74 209 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 809
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 681 €/an
Revenus locatifs : +23 732
Charges déductibles : -14 681
Résultat foncier Années 2+ : 9 051 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52809.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 73297 95211 195-74 22021 400 €52 820 €52 820 €
224 20714 40010 9039 807--43 013 €
324 69114 09710 60110 594--32 419 €
425 18413 78410 28711 401--21 018 €
525 68813 4599 96312 229--8 789 €
626 20213 1229 62613 079---
726 72612 7749 27813 952---
827 26112 4138 91714 847---
927 80612 0398 54315 766---
1028 36211 6528 15616 710---
1128 92911 2517 75517 678---
1229 50810 8357 33918 672---
1330 09810 4056 90919 693---
1430 7009 9596 46320 741---
1531 3149 4976 00121 817---
1631 9409 0195 52222 922---
1732 5798 5235 02724 056---
1833 2308 0094 51325 221---
1933 8957 4783 98126 417---
2034 5736 9273 43027 646---
2135 2646 3562 86028 908---
2235 9705 7652 26930 205---
2336 6895 1521 65631 537---
2437 4234 5181 02232 905---
2538 1713 86136534 310---
TOTAL760 140333 245162 580426 89521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 426 895
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 732 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 984 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 984-6 420+11 404
2+4 9840+4 984
3+4 9840+4 984
4+4 9840+4 984
5+4 9840+4 984
6+4 984+1 287+3 697
7+4 984+4 186+798
8+4 984+4 454+530
9+4 984+4 730+254
10+4 984+5 013-29
11+4 984+5 303-319
12+4 984+5 602-618
13+4 984+5 908-924
14+4 984+6 222-1 238
15+4 984+6 545-1 561
16+4 984+6 876-1 892
17+4 984+7 217-2 233
18+4 984+7 566-2 582
19+4 984+7 925-2 941
20+4 984+8 294-3 310
21+4 984+8 673-3 689
22+4 984+9 061-4 077
23+4 984+9 461-4 477
24+4 984+9 871-4 887
25+4 984+10 293-5 309
Total+124 600+128 068+-3 468
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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