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Appartement à vendre

VilleStrasbourg (67)
Surface217
Coût Total496 820
Loyer Annuel35 748
Rentabilité7.20%
Cashflow/mois-719
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 399 000 €
Surface : 217 m²
Prix au m² : 1 838,71 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 11
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 11 étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, 2 salles de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 49 m²), Salle à manger (total 27 m²), 5 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, 5 balcons, calme, Sans vis-à-vis, Belle vue, Exposition sud-ouest, TV par câble, Digicode, Interphone

Le Bien à vendre comporte 3 Lots (appartement, cave et parking ) dans une copropriété de 87 lots située au cœur du quartier de l'Esplanade proche de tous commerces , transports en commun,écoles.. Lot n°70 : appartement situé au 11ème étage d'une copropriété sécurisée avec accès direct de l'ascenseur dans l' appartement très lumineux et très spacieux ,comprenant une entrée avec débarras, un couloir avec 3 placards, 5 chambres dont deux avec placards, une cuisine séparée, un office avec deux placards, deux salles de bain, une salle d'eau avec douche,2 Wc séparés,2 loggias sur l'avenue ,4 loggias sur cour dont 2 avec accès au vide-ordures.Chaque pièce possède l'accès au balcon avec vue panoramique sur la ville et le parc de la citadelle.Surface totale du lot :217,37m².Chauffage collectif au gaz.Charges annuelles d'environ 9200 € y compris le chauffage ,l'ascenseur et l'entretien des communs . Lot n°143 : au sous-sol la cave n°4 Lot n°203 : au sous-sol un emplacement de parking n°40

Ville : Strasbourg
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67000
Coordonnées : 48.578003, 7.769883
Total : 496 820
Prix d'acquisition : 399 000
Travaux : 65 900
Valeur du bien : 464 900
Frais de notaire : 31 920
Coût estimé : 31 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 217
Loyer prédit : 13.73€/m²/mois
Fourchette : 10.19€ - 18.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 2979€/mois
Loyer annuel estimé : 35748€/an
Fourchette totale : 2212€ - 4012€/mois
Fourchette annuelle : 26545€ - 48140€/an
Rentabilité brute :7.20%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 9.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :496 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 492,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :140,77€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 633,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :250 939,07
Coût de l'assurance :42 229,70
Taxe foncière : 3 574,79€/an
Soit par mois : 297,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 766,67€/mois
Soit par an : 9 200,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 978,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 697,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-718,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif au gaz moderne pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 217 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur 217 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 217 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain (environ 15 m² total)
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise à jour
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine avec électroménager fonctionnel mais daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 1 couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 - Couloir avec usure visible nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 900(304 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:22 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 4000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Couloir - Peinture:200
    Peinture murs et plafonds couloir: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Strasbourg. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont ajustés pour la région Grand Est.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 979 €/mois
Revenus locatifs annuels : 35 748 €/an
Calcul : 2 979 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 269 €/an
Base de calcul : Emprunt de 496 820 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 689 €/an
Calcul : 141 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 575 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 9 200 €/an
Calcul : 767 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 633
Revenus locatifs : +35 748
Charges déductibles : -97 633
Résultat foncier Année 1 : -61 886(Déficit de 61 886 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 486
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 31 733 €/an
Revenus locatifs : +35 748
Charges déductibles : -31 733
Résultat foncier Années 2+ : 4 014 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40485.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 399 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 259 350(65% de 399 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 431 €/an
Calcul : 259 350 € × 3,636% = 9 431
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
135 74897 65017 286-61 90221 400 €40 502 €40 502 €
236 46331 29816 8345 165--35 337 €
337 19230 83016 3666 362--28 975 €
437 93630 34615 8827 590--21 385 €
538 69529 84415 3808 851--12 534 €
639 46929 32414 86010 144--2 390 €
740 25828 78614 32211 472---
841 06328 22813 76412 835---
941 88427 65013 18614 234---
1042 72227 05212 58815 670---
1143 57626 43211 96817 144---
1244 44825 79111 32718 657---
1345 33725 12610 66220 211---
1446 24424 4379 97321 806---
1547 16923 7249 26023 445---
1648 11222 9858 52125 127---
1749 07422 2207 75626 854---
1850 05621 4286 96428 628---
1951 05720 6076 14330 450---
2052 07819 7565 29232 321---
2153 11918 8764 41234 244---
2254 18217 9643 50036 218---
2355 26517 0192 55538 247---
2456 37116 0401 57640 331---
2557 49815 02756342 472---
TOTAL1 145 015678 439250 939466 57621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 466 576
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 35 748 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 507 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 507-6 420+13 927
2+7 5070+7 507
3+7 5070+7 507
4+7 5070+7 507
5+7 5070+7 507
6+7 5070+7 507
7+7 507+2 725+4 782
8+7 507+3 851+3 656
9+7 507+4 270+3 237
10+7 507+4 701+2 806
11+7 507+5 143+2 364
12+7 507+5 597+1 910
13+7 507+6 063+1 444
14+7 507+6 542+965
15+7 507+7 033+474
16+7 507+7 538-31
17+7 507+8 056-549
18+7 507+8 588-1 081
19+7 507+9 135-1 628
20+7 507+9 696-2 189
21+7 507+10 273-2 766
22+7 507+10 865-3 358
23+7 507+11 474-3 967
24+7 507+12 099-4 592
25+7 507+12 741-5 234
Total+187 675+139 973+47 702
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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