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Appartement 4 pièces 60 m²

Bien expiré
VilleMillau (12)
Surface60
Coût Total103 040
Loyer Annuel6 419
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-61
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 050 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Deux studios à Millau

À proximité immédiate des commerces, des commodités et des quais, découvrez cet ensemble de deux studios de 30 m² chacun, situés : • Un au rez-de-chaussée • Un au premier étage Les biens sont entièrement modulables et à rénover complètement, offrant un fort potentiel d'aménagement selon votre projet de location saisonnière, location annuelle ou revente après travaux. ✔ Centre-ville ✔ Proximité des quais ✔ Proximité immédiate de tous commerces ✔ Fort potentiel locatif Une belle opportunité pour investisseur souhaitant créer deux lots attractifs après rénovation. 📞 Contactez-moi pour plus d'informations ou organiser une visite ! Nombre de lots de la copropriété : 5, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel) : 0€ soit 0€ par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°820 036 119 - Greffe de RODEZ) David GRIBAL Entrepreneur Individuel [Coordonnées masquées] - Réf.942709 Référence annonce : 340935223756 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 5

Ville : Millau
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12100
Coordonnées : 44.096954, 3.079034
Total : 103 040
Prix d'acquisition : 63 000
Travaux : 35 000
Valeur du bien : 98 000
Frais de notaire : 5 040
Coût estimé : 5 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60
Loyer prédit : 8.91€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 11.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 535€/mois
Loyer annuel estimé : 6419€/an
Fourchette totale : 420€ - 680€/mois
Fourchette annuelle : 5045€ - 8165€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 040
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :512,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :30,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 542,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 719,83
Coût de l'assurance :9 016,00
Taxe foncière : 641,85€/an
Soit par mois : 53,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 534,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 596,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs, remplacement du carrelage, peinture
Quantité: 15 m² de carrelage, 15 m² de peinture
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon avec murs abîmés et carrelage usé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
BuanderieRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et remplacement du carrelage usé
Quantité: 10 m² de peinture, 10 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - buanderie en état correct mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 000(583 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 200
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² de carrelage × 60€/m² = 240€, 1 douche: 1200€, 1 lavabo: 600€, 1 WC: 400€, Plomberie et électricité: 4000€, Main d'œuvre: 760€
  • Salon:3 000
    Rénovation complète salon: 15 m² de carrelage × 60€/m² = 900€, 15 m² de peinture × 30€/m² = 450€, Réparation murs et main d'œuvre: 1650€
  • Cuisine:9 000
    Cuisine équipée: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Buanderie:1 500
    Rénovation légère buanderie: 10 m² de peinture × 30€/m² = 300€, 10 m² de carrelage × 60€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Millau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 535 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 419 €/an
Calcul : 535 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 500 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 040 à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 361 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 642 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 502
Revenus locatifs : +6 419
Charges déductibles : -39 502
Résultat foncier Année 1 : -33 084(Déficit de 33 084 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 684
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 502 €/an
Revenus locatifs : +6 419
Charges déductibles : -4 502
Résultat foncier Années 2+ : 1 916 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11683.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 950(65% de 63 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 489 €/an
Calcul : 40 950 € × 3,636% = 1 489
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 41939 5063 503-33 08721 400 €11 687 €11 687 €
26 5474 4133 4112 134--9 553 €
36 6784 3173 3152 361--7 193 €
46 8114 2183 2162 593--4 600 €
56 9484 1163 1132 832--1 768 €
67 0874 0103 0073 077---
77 2283 9002 8973 329---
87 3733 7862 7833 587---
97 5203 6682 6663 852---
107 6713 5472 5444 124---
117 8243 4212 4184 404---
127 9813 2902 2884 691---
138 1403 1552 1534 985---
148 3033 0152 0135 288---
158 4692 8711 8685 598---
168 6382 7211 7195 917---
178 8112 5661 5646 245---
188 9872 4061 4036 582---
199 1672 2401 2386 927---
209 3512 0681 0667 282---
219 5381 8918887 647---
229 7281 7077048 022---
239 9231 5165148 406---
2410 1211 3193178 802---
2510 3241 1161139 208---
TOTAL205 587110 78250 72094 80521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 805
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 419 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 348 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 348-6 420+7 768
2+1 3480+1 348
3+1 3480+1 348
4+1 3480+1 348
5+1 3480+1 348
6+1 348+393+955
7+1 348+999+349
8+1 348+1 076+272
9+1 348+1 156+192
10+1 348+1 237+111
11+1 348+1 321+27
12+1 348+1 407-59
13+1 348+1 496-148
14+1 348+1 586-238
15+1 348+1 680-332
16+1 348+1 775-427
17+1 348+1 874-526
18+1 348+1 974-626
19+1 348+2 078-730
20+1 348+2 185-837
21+1 348+2 294-946
22+1 348+2 406-1 058
23+1 348+2 522-1 174
24+1 348+2 641-1 293
25+1 348+2 762-1 414
Total+33 700+28 442+5 258
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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