Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 8 pièces 178 m²

VillePleyben (29)
Surface178
Coût Total224 286
Loyer Annuel17 424
Rentabilité7.77%
Cashflow/mois+119
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 141 450 €
Surface : 178 m²
Prix au m² : 794,66 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 178 m²

PLEYBEN - Au centre de Pleyben, à proximité des commodités, découvrez cette charmante maison d'habitation, pleine de caractère et offrant de beaux espaces de vie. Au rez-de-chaussée, vous profiterez d'une cuisine conviviale, d'un salon-séjour à rénover, d'une pièce avec un point d'eau pouvant être à usage de chambre ou de bureau, d'une salle de bains, d'un WC indépendant ainsi que d'une chaufferie. L'étage dessert trois chambres spacieuses, une salle d'eau et un grenier offrant un espace de rangement supplémentaire ou un potentiel d'aménagement selon vos envies. Son jardin apporte un espace extérieur agréable, idéal pour profiter des beaux jours. Cette maison, à terminer de rénover, représente une belle opportunité pour les amateurs de travaux souhaitant personnaliser leur futur lieu de vie tout en conservant le charme de l'ancien. Idéale pour une résidence principale, secondaire ou un projet locatif.

Surface : 178 m²

Consommation énergie primaire : 179 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 176 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 730 € et 5 060 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Pleyben
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29190
Coordonnées : 48.226784, -3.968805
Total : 224 286
Prix d'acquisition : 141 450
Travaux : 71 520
Valeur du bien : 212 970
Frais de notaire : 11 316
Coût estimé : 11 316
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 178
Loyer prédit : 8.16€/m²/mois
Fourchette : 6.40€ - 10.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1452€/mois
Loyer annuel estimé : 17424€/an
Fourchette totale : 1140€ - 1850€/mois
Fourchette annuelle : 13679€ - 22194€/an
Rentabilité brute :7.77%
Fourchette de rentabilité :6.10% - 9.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 500 €/m²
Basé sur :63 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :267 000
Prix d'achat :141 450
Décote à l'achat :-125 550 (-47.0%)
Marge achat-revente :42 714€ (16.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :224 286
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 122,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :65,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 188,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 562,57
Coût de l'assurance :19 625,02
Taxe foncière : 1 742,39€/an
Soit par mois : 145,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 451,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 333,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :118,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 178 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 178 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: Chambre en état 5/5 - Rafraîchissement léger recommandé pour les autres chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: Chambre en état 5/5 - Rafraîchissement léger recommandé pour les autres chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 520(402 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 680
    Isolation toiture/combles: 178 m² × 60€/m² = 10680€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:22 000
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€ (fourniture et pose incluses)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (fourniture et pose incluses)
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (fourniture et pose incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (fourniture et pose incluses)
  • Chambres - Peinture:1 440
    Peinture murs/plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (fourniture et pose incluses)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (fourniture et pose incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Pleyben). Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour la région rurale.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 45 180✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 452 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 424 €/an
Calcul : 1 452 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 752 €/an
Base de calcul : Emprunt de 224 286 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 785 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 742 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 520
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 799
Revenus locatifs : +17 424
Charges déductibles : -81 799
Résultat foncier Année 1 : -64 375(Déficit de 64 375 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 975
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 279 €/an
Revenus locatifs : +17 424
Charges déductibles : -10 279
Résultat foncier Années 2+ : 7 145 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42975.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 141 450
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 943(65% de 141 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 343 €/an
Calcul : 91 943 € × 3,636% = 3 343
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 42481 8067 759-64 38221 400 €42 982 €42 982 €
217 77210 0837 5567 689--35 293 €
318 1289 8737 3458 255--27 038 €
418 4909 6557 1278 836--18 202 €
518 8609 4296 9019 431--8 770 €
619 2379 1956 66810 042---
719 6228 9536 42610 669---
820 0158 7026 17511 312---
920 4158 4435 91511 972---
1020 8238 1745 64612 649---
1121 2407 8955 36813 344---
1221 6647 6075 08014 057---
1322 0987 3094 78114 789---
1422 5406 9994 47215 540---
1522 9916 6794 15216 311---
1623 4506 3483 82017 103---
1723 9196 0043 47717 915---
1824 3985 6493 12118 749---
1924 8865 2812 75319 605---
2025 3834 8992 37220 484---
2125 8914 5041 97721 387---
2226 4094 0951 56822 313---
2326 9373 6721 14523 265---
2427 4763 23470624 242---
2528 0252 77925225 246---
TOTAL558 094247 267112 563310 82721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 310 827
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 424 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 659 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 659-6 420+10 079
2+3 6590+3 659
3+3 6590+3 659
4+3 6590+3 659
5+3 6590+3 659
6+3 659+382+3 277
7+3 659+3 201+458
8+3 659+3 394+265
9+3 659+3 592+67
10+3 659+3 795-136
11+3 659+4 003-344
12+3 659+4 217-558
13+3 659+4 437-778
14+3 659+4 662-1 003
15+3 659+4 893-1 234
16+3 659+5 131-1 472
17+3 659+5 374-1 715
18+3 659+5 625-1 966
19+3 659+5 882-2 223
20+3 659+6 145-2 486
21+3 659+6 416-2 757
22+3 659+6 694-3 035
23+3 659+6 980-3 321
24+3 659+7 273-3 614
25+3 659+7 574-3 915
Total+91 475+93 248+-1 773
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →